東京のマンション価格下落は大阪にも来る？2026年の最新市況と売り時の判断ポイント
「東京のマンション価格が下がり始めたらしい」 「大阪もそのうち値下がりするのでは」—— 売却をご検討中のオーナー様から、 こうした不安の声をいただくことがあります。
実際、2026年9月の東京都区部では 中古マンションの成約件数と成約㎡単価が 前年同月を下回りました。 一方、大阪は 9月単月の㎡単価が前年を上回る一方、 7〜9月期の平均成約価格は前年同期を下回る など、見る期間によって表情が変わります。
では、東京の変化は大阪にも及ぶのでしょうか。 今売るべきか、待つべきか。 大阪・関西の売却実務の視点から、 確認できる市況データと今後のリスクを分けて、 売主様の判断材料を整理します。
東京で、いま何が起きているのか
東京23区の中古マンション市場には、 取引件数の減少と成約㎡単価の弱含みが見られます。 東日本レインズの2026年9月度データでは、 東京都区部の 成約件数は1,385件（前年同月比30.6％減） 、 成約㎡単価は130.39万円（同0.9％減） でした。
成約㎡単価は8月に76か月ぶりの前年割れを記録し、 9月も前年を下回っています。 ただし、これだけで東京のすべてのマンションが 下がっているとはいえません。 成約物件の築年数・面積・所在エリアの構成でも 平均値は変わるためです。
売主として注目したいのは、 平均成約価格だけではありません。 成約件数が減ったとき、 売り出し中の物件が増えていないか、 価格改定が増えていないか、 内見後にどのような反応が返ってきているかも 確認しておくと、 市況の変化を捉えやすくなります。
大阪も下落する？ 9月単月と7〜9月期で見え方が違う
大阪市の2026年9月の中古マンション成約件数は 383件（前年同月比26.8％減） 。 成約㎡単価は 73.47万円（同1.3％増） 、 平均成約価格は 4,385万円（前年同月とほぼ横ばい） でした。 成約件数は弱い一方、 単月の価格指標は一律に下落していません。
しかし、近畿レインズが10月20日に公表した 2026年7〜9月期では、 大阪市の中古マンション平均成約価格は 4,294万円（前年同期比4.0％減） 、 成約件数は 1,190件（同14.0％減） です。 大阪でも価格の調整が 一部の集計期間に表れています。
2026年9月｜中古マンション成約データの比較
| 比較項目 | 東京都区部 | 大阪市 |
|---|---|---|
| 成約件数 |
1,385件 前年比 −30.6％ |
383件 前年比 −26.8％ |
| 成約㎡単価 |
130.39万円/㎡ 前年比 −0.9％ |
73.47万円/㎡ 前年比 ＋1.3％ |
| 平均成約価格 |
7,405万円 前年比 −2.8％ |
4,385万円 前年比 ほぼ横ばい |
出典：東日本レインズ 「月例マーケットウォッチ2026年9月度」、 近畿レインズ 「マンスリーレポート2026年9月度」。 両機構の集計対象地域は異なります。 前年比は同一地域の前年同月との比較です。
数字の読み方｜ 「大阪はまだ下がっていない」とは言い切れません
9月単月の大阪市は㎡単価が上昇していますが、 7〜9月期全体の平均成約価格は下落しています。 月次データだけで 「大阪は大丈夫」 「もう下落が確定した」 と判断せず、 四半期・エリア・築年数・広さを揃えた 成約事例を確認することが大切です。
図解｜近畿圏では「売り出し側」と「成約側」に差
地価や再開発、賃貸需要などの支えが 期待できる地域もありますが、 築年数や駅距離、管理状態によって 購入検討者の反応は異なります。 東京が先に下がったから大阪も同じ時差で下がる、 とまではデータから言えません。
相場の変化を読むなら、 価格だけでなく4つの指標を見る
売却を考える際には 「マンション価格が上がった・下がった」 というニュースだけで判断しないことが大切です。 平均成約価格は売れた物件の構成でも動くため、 次の指標を一緒に確認しましょう。
図解｜売主様が確認したい4つのポイント
たとえば、内見や問い合わせが減っているのに 売出価格だけを上げ続けると、 買い手の検索条件から外れる可能性があります。 一方、成約件数が減っていても 希少性の高い部屋は評価される場合があります。 市場全体とご自身の物件の両方を見ることが重要です。
なぜ今、買い手は慎重になっているのか
市場の変化に関わる要因の一つが 金利上昇による購入予算への影響 です。 日本銀行は2026年10月30日の金融政策決定会合で、 無担保コールレート（オーバーナイト物）が 1.25％程度 で推移するよう促す方針を決めました。
住宅ローンの金利が上がると、 同じ借入額でも返済負担が重くなるため、 買い手は予算や物件の選び方を見直すことがあります。 全期間固定型の【フラット35】でも、 2026年11月の返済期間21〜35年・ 融資率9割以下・新機構団信付の最頻金利は 年3.81％（金利引下げ前） と案内されています。
ただし、市況の変化を 金利だけで説明することもできません。 地域の供給、雇用・所得、人口動態、 投資需要、物件の品質なども売れ行きを左右します。 「東京の変化＝大阪の確実な値下がり」ではなく、 買い手の資金計画を含めた複数の要因を確認する ことが大切です。
「待てば高く売れる」とは限らない局面
売主様にとって難しいのは 「今売るか、もう少し待つか」という判断です。 待つことで相場が上昇する可能性はありますが、 価格調整、競合物件の増加、 管理費・修繕積立金・固定資産税などの 保有コストといったリスクもあります。
売り時を考えるときの確認事項
「今売ればいくらか」 「半年待った場合の保有コストはいくらか」 「希望価格での内見数と成約までの期間は どの程度見込めるか」。 この3点を具体的に並べると、 ニュースの見出しに振り回されず 判断しやすくなります。
とくに同じマンション内で競合する 売出物件がある場合、 階数・方角・眺望・室内状態・管理状況の違いが 査定に大きく影響します。 築年数だけで単純に売り時を決めず、 成約事例と現在の競合状況から、 ご自身の部屋の価格を確認する ことをおすすめします。
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大阪・関西の成約事例を踏まえた 価格の目安をご案内します。 他社で販売中の方の セカンドオピニオンも歓迎です。
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市況が鈍る局面こそ、 「売り方」と「会社選び」で差がつく
買い手が物件を比較しやすくなると、 価格だけでなく、 写真・室内の印象・販売資料・ 担当者の情報提供や対応が重要になります。 売り出す前にルームクリーニング、 不用品の撤去、リペア、照明の調整などを行い、 魅力が伝わる写真と資料を用意することには 意味があります。
当社では、物件の特性に合わせて 販売準備を整え、 レインズや提携先などへ情報を広く届けることを 大切にしています。 実際に清掃や撮影、資料の作り直しを行った事例や、 他社で売れなかった物件の対応例も公開しています。
市場が弱いときでも、 すべての物件が同じ結果になるわけではありません。 価格を下げることだけが答えとも限らず、 販売方法や情報の届け方を見直すことで 改善する余地があります。
他社で売れ悩んでいるなら、 売却活動を点検するタイミング
「内見が減った」 「価格を下げる以外の提案がない」 「販売状況を詳しく聞けない」—— そのような場合には、 現在の売出価格だけでなく、 広告掲載状況、問い合わせの経路、 内見後の反応、競合物件との比較を 整理してみることが大切です。
専任媒介・専属専任媒介の契約期間は最長3か月で、 満了時に更新せず他社へ切り替えることができます。 一般媒介では、契約の条件に従って 複数社に依頼できる場合があります。 契約途中の解除や費用精算は 契約書の内容を確認する必要がある ため、切り替えの前には条件を整理しましょう。
よくあるご質問
必ず連動するわけではありません。 金利の影響は共通していても、 地域の需給や再開発、 物件の状態によって価格の動きは異なります。 実際に大阪市では2026年9月単月と 7〜9月期で異なる動きが見られます。
市場全体のピークを断定することはできません。 大阪市の2026年7〜9月期の平均成約価格は 前年同期比4.0％下落しましたが、 9月単月の㎡単価は前年同月比1.3％上昇しています。 ご所有物件のエリア・築年数・成約事例を あわせて確認しましょう。
売却理由や住み替え時期、 保有費用、現在の査定額によって結論は変わります。 半年・1年待つ場合の負担も試算し、 「今の条件で売る場合」と比較することが大切です。
価格を保証することはできませんが、 物件の整え方、写真、広告の届け方、 販売中の改善対応などで、 買い手からの評価が変わる可能性があります。 まずは現状と改善余地を確認しましょう。
はい。 現在の販売価格・販売状況・媒介契約の条件を確認し、 今の会社で続ける場合も含めて選択肢を整理します。 セカンドオピニオンのみでも ご相談いただけます。
市場の変わり目だからこそ、 まずは自分の物件の「今」を確認
東京23区の2026年9月は 成約件数・成約㎡単価ともに前年同月を下回りました。 大阪市でも成約件数は弱含みですが、 9月単月の㎡単価は前年同月を上回り、 7〜9月期の平均成約価格は 前年同期を下回っています。 地域も集計期間も異なる数字を 一つの「暴落」という言葉にまとめないこと が重要です。
相場の先行きは誰にも断定できません。 売却を迷っている方こそ、 現在の売却見込み価格、想定期間、 競合物件、保有コストを整理し、 今の売り方が合っているかを 一緒に確認しましょう。
この記事の執筆者
本田 憲司代表取締役資格: 宅地建物取引士
建設の現場と長距離トラックの仕事を経て、宅地建物取引士の資格を取り、24歳で不動産業界へ。新築マンションの販売、営業部長を経て独立。その後、不動産売却サポートの関西支社長として中古住宅・マンションの売却に携わり、2021年に関西の法人化とともに代表取締役に。新築マンションの販売で身につけた「見せ方」を売却に生かし、売主様の代わりに売る立場で、売却完了まで伴走します。
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