ローンが残っていてもマンションは売れる｜抵当権抹消・同時決済・住み替えローンの進め方
「住宅ローンがまだ残っているけれど、このマンションは売れるのだろうか」——住み替えや転勤、離婚、相続などでマンションの売却を考え始めた方から、まず寄せられるのがこの不安です。
結論からお伝えすると、住宅ローンが残っているマンションも売却できます。実際、返済中の住宅を売却することは珍しくありません。大切なのは、「売却代金でローンを完済し、抵当権を外して買主へ引き渡す」という段取りを理解し、自分のケースがどのパターンに当てはまるかを早めに把握することです。
この記事では、残債の調べ方から「同時決済」の仕組み、オーバーローンのときの選択肢、住み替え資金の組み立て方まで、大阪・関西でマンション売却をお手伝いしてきた実務の視点でお伝えします。
なぜ「ローンが残っていると売れない」と誤解されるのか
住宅ローンを組むと、そのマンションには金融機関の「抵当権」が設定されます。これは、万一返済が滞ったときに金融機関が担保として権利を行使できる仕組みで、登記簿に記録されています。買主の立場からすると、抵当権が付いたままの物件を買うと、前の所有者の返済事情によって後から担保権を実行されるおそれがあるため、通常の売買では抵当権を抹消して引き渡すことが求められます。
ここから「ローンが残っていると売れない」という誤解が生まれます。しかし実際には、売却代金でローンを完済し、抵当権の抹消に必要な手続きを整えて買主へ引き渡します。これらを引き渡し当日の決済に合わせて行うのが一般的です。
先に完済してから売る必要はありません
重要なのは順番です。「先に自己資金で完済してから売る」のではなく、「買主から受け取る売却代金で完済する」方法があります。ただし、売却代金と用意できる自己資金で残債・諸費用を賄え、金融機関が抵当権抹消に必要な書類を交付できることが前提です。
まずは「残債」と「相場」の2つの数字を押さえる
ローンの残っているマンションを売るときに最初にすべきなのは、残債（ローンの残り）と売却の見込み価格（相場）を並べて比べることです。この2つの関係で、取れる選択肢が変わります。
残債を確認する方法
借入先から届く「住宅ローンの残高証明書」（発行がある場合）、ローン契約時の「返済予定表（償還表）」、金融機関のインターネットバンキングやアプリなどで確認できます。繰上げ返済をした場合や変動金利で条件が変わっている場合は、最新の残高と完済予定日までの利息を金融機関に問い合わせるのが確実です。完済時の繰上げ返済手数料の有無もあわせて確認します。
相場は「売出価格」ではなく「成約価格」を参考に
同じマンションや近隣の成約事例をもとに、売却の見込み価格を把握します。ポータルサイトに表示されている売出価格は売主の希望額であり、実際に売れた価格とは異なることがあります。当社では、周辺の成約事例やお部屋の状況を踏まえ、根拠のある想定価格をご提示しています。
アンダーローン
売却代金からローンを返せる見込みがある状態。仲介手数料などの諸費用を差し引いた収支も確認します。
オーバーローン
売却代金だけでは完済できない見込みの状態。不足額をどう用意するかが売却方法を選ぶ鍵になります。
この2つがそろって初めて、売却代金で返済しきれるのかを判断できます。なお、共有名義やペアローンでは、それぞれの所有持分や借入れを確認し、売却に必要な同意と手続きを整理する必要があります。
アンダーローンなら「同時決済」でそのまま売却できる
売却の見込み価格がローン残債を上回る状態がアンダーローンです。この場合、諸費用を含めた資金が足りれば、引き渡し当日に買主の代金支払いとローン完済、抵当権抹消の手続きを連動させる「同時決済」で進められます。
買主から売却代金を受け取り、その資金で金融機関にローンを完済。金融機関が抵当権抹消に必要な書類を交付できることを確認し、司法書士が所有権移転登記と抵当権抹消登記を申請する、という流れです。関係者の事前調整が大切で、銀行によっては完済の事前予約や書類の準備期間が必要になります。
※上記は全体像を理解するための模式図です。実際の振込順序や登記書類の受け渡し方法は、金融機関・司法書士などの手続きにより異なります。
抵当権抹消登記の登録免許税は、原則として不動産1個につき1,000円です。敷地権付きマンションでは、専有部分の建物に加え、敷地の筆数などに応じて税額が変わります。司法書士に依頼する場合は別途報酬も必要です。法務局は区分建物・敷地権付きの抵当権抹消について、専用の申請様式と記載例を公開しています。
手残りシミュレーション｜アンダーローン
売却価格3,500万円・ローン残債2,000万円の例
| 売却価格 | 3,500万円 |
|---|---|
| 住宅ローン残債 | ▲2,000万円 |
| 仲介手数料（税込・上限目安） | ▲約122万円 |
| 抵当権抹消費用（登録免許税＋司法書士報酬） | ▲約2〜3万円 |
| 売買契約書の印紙税 | ▲約1万円 |
| 一括繰上げ返済手数料 | ▲約2万円 |
| 手元に残る金額 | 約1,370万円 |
※仲介手数料は「（売却価格×3％＋6万円）×1.1」を上限目安に試算。印紙税は紙の契約書を作成し軽減措置が適用される場合の目安です。実際の諸費用、譲渡所得税、引越し費用、管理費等の精算金などは個別に確認が必要です。
この手残りが、次の住まいの頭金や引越し費用の原資になります。売却益が出る場合は譲渡所得税がかかることがありますが、マイホームには一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。住み替え先の住宅ローン控除との併用制限などもあるため、適用可否は税理士等にご確認ください。当社は提携する司法書士と連携し、決済当日の段取りまでサポートします。
オーバーローンでも、売る方法はある
売却の見込み価格がローン残債を下回るオーバーローンでは、売っても返済しきれない差額をどう埋めるか考える必要があります。まず、不足額の目安を見てみましょう。
不足額シミュレーション｜オーバーローン
売却価格2,500万円・ローン残債2,800万円の例
| 売却価格 | 2,500万円 |
|---|---|
| 住宅ローン残債 | ▲2,800万円 |
| 諸費用（仲介手数料・登記・印紙税・完済手数料など） | ▲約94万円 |
| 不足する金額 | 約390万円 |
※金額は概算です。約300万円の残債不足に諸費用が加わります。実際の完済額・諸費用は金融機関や契約内容で変わり、売却代金だけで抵当権を抹消できるとは限りません。
この不足分を自己資金で補うか、住み替えローンの利用を検討するか、返済が難しいときは金融機関と任意売却を相談するか——主な選択肢は次の3つです。
自己資金で不足分を補う
預貯金などから残債との差額や必要な諸費用を用意できれば、通常の同時決済で売却を進められます。
住み替えローン（買い替えローン）を検討する
新居購入を伴う場合、旧居の残債の一部を新居の借入れに含める商品が利用できることがあります。ただし金融機関の審査が必要で、借入額・返済負担が増え、売却と購入の決済日の調整も重要になります。
返済が難しい場合は任意売却を相談する
返済の継続が難しく、不足資金も用意できない場合、金融機関など債権者の同意を得て売却する「任意売却」が選択肢になります。通常の仲介に近い形で売却を目指せますが、同意が必ず得られるわけではなく、売却後に残る債務の返済も別途相談が必要です。
住宅ローンの滞納が始まりそうな方へ
返済が苦しい場合は、売却方法だけでなく金融機関への早期相談が大切です。時間が経つと選択肢が狭まることがあるため、返済状況を含めて早めにご相談ください。
どの方法が適しているかは、残債・相場・手元資金・住み替えの有無・返済状況によって変わります。当社は通常の仲介だけでなく、状況に応じて買取やリースバックなども比較し、弁護士・司法書士・税理士などの専門家と連携して複雑なケースもサポートします。
住み替えは「売り先行」か「買い先行」か
住宅ローンの残るマンションから住み替える場合、「今の家を売る」と「次の家を買う」の順番が資金計画の肝になります。
売り先行｜資金の見通しを重視
先に現在のマンションを売って残債を清算し、手残りを確定させてから次の住まいを探す方法です。資金計画を立てやすい一方、売却と入居の時期がずれると仮住まいが必要になる場合があります。
買い先行｜住み替え時期を重視
次の住まいを先に決め、今のマンションを後で売る方法です。新居を選ぶ時間を取りやすい一方、二重ローンやつなぎ融資が必要になることがあり、売却価格が想定を下回るリスクにも注意が必要です。
どちらが向いているかは、残債の状況、手元資金、物件の売れやすさ、入居希望時期によって変わります。オーバーローンに近い方や資金に不安がある方は、先に売却の見通しを立ててから購入を進めるほうが安全な場合が多いでしょう。当社は売却だけでなく住み替え先のご紹介や引渡し時期の調整もお手伝いしています。
他社に任せているが、資金の見通しが示されないなら
ローンの残るマンション売却でいちばん不安なのは、「売ったあと、手元にいくら残るのか」「残債はきちんと返せるのか」が見えないことです。他社に任せていても、残債と相場を並べた資金計画が示されない、売れない原因の分析や改善提案がない——そうした状況では、販売活動の見直しが必要かもしれません。
当社では、残債・相場・諸費用を整理して手残りを見える化し、同時決済や住み替えまでの段取りを組み立てます。そのうえで、物件の見せ方と販売資料を整え、情報を広く公開して買い手を探します。
実際の対応例は、以下の売却実績をご覧ください。
媒介契約は状況に応じて見直せます。専任媒介・専属専任媒介の契約期間は最長3カ月で、満了時に更新せず他社へ切り替えられます。一般媒介では複数社に依頼できる場合があります。なお、契約期間途中の解除や費用精算の条件は、契約書の確認が必要です。ローンが残っているからと身動きできないと思い込まず、まずは資金と契約条件の両方を整理しましょう。
よくあるご質問
はい、売却できます。一般的には売却代金などでローンを完済し、引き渡し時に抵当権抹消の手続きを進める「同時決済」を行います。残債・諸費用を賄える資金計画と、金融機関との事前調整が必要です。
自己資金で不足分を補う、住み替えローンの利用を検討する、返済が困難なら金融機関の同意を得て任意売却を検討するといった方法があります。返済状況や金融機関の審査・同意によって選択肢が変わります。
残高証明書、返済予定表、ネットバンキングなどで確認できます。売却時に必要な正確な完済額は、予定日までの利息や手数料を含めて金融機関に照会すると確実です。
登録免許税は原則として不動産1個につき1,000円です。敷地権付きマンションでは建物と敷地の筆数などにより変わり、司法書士に依頼する場合は報酬もかかります。
残債・手元資金・売却の見込み・新居の希望時期によって異なります。資金に余裕が少ない場合は、先に売却の見通しを確保する「売り先行」が向いていることが多いです。
はい。セカンドオピニオンとして、残債と相場の整理、販売状況の分析、契約切り替えの要否を一緒に考えます。今の会社で続けるほうがよいと判断すれば、その旨もお伝えします。
ローンの残るマンションも、段取り次第で安心して売れます
住宅ローンが残っていても、マンションは売却できます。鍵になるのは、残債と相場を早めに比べ、完済に必要な資金と手順を整理することです。アンダーローンなら同時決済を基本に、オーバーローンなら自己資金・住み替えローン・任意売却などから条件に合う選択肢を検討します。
「ローンが残っていて不安」「今の会社では資金の見通しが見えない」と感じたら、まずは現在の残債と相場を一緒に確認しましょう。大阪府下を中心に関西全域、遠方にお住まいのオーナー様からのご相談にも対応しています。
この記事の執筆者
本田 憲司代表取締役資格: 宅地建物取引士
建設の現場と長距離トラックの仕事を経て、宅地建物取引士の資格を取り、24歳で不動産業界へ。新築マンションの販売、営業部長を経て独立。その後、不動産売却サポートの関西支社長として中古住宅・マンションの売却に携わり、2021年に関西の法人化とともに代表取締役に。新築マンションの販売で身につけた「見せ方」を売却に生かし、売主様の代わりに売る立場で、売却完了まで伴走します。
