住宅ローン金利が上がると家は売りにくくなる？【2026年】日銀利上げと大阪の不動産売り時

1. 2026年、住宅ローン金利はどうなっているか

日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、政策金利を1.0%程度へ引き上げました。1%台の政策金利は実に約31年ぶりの水準です。「金利のある世界」への移行が、いよいよ住宅ローンにも本格的に波及し始めています。

日本の住宅ローン利用者の約9割は変動金利型と言われます。新規に借りる人・すでに借りている人の双方にとって、金利は「上がるかもしれないもの」から「実際に上がっているもの」に変わりました。これは不動産を売る側にとっても無関係ではありません。

2. 金利が上がると不動産価格に何が起きるか

不動産の買主の大半は住宅ローンを利用します。金利が上がると毎月返済額が増えるため、同じ年収でも「買える金額」が下がります。試しに、3,000万円を35年返済で借りた場合の毎月返済額を比べてみましょう。

毎月の負担を変えずに済ませようとすれば、買主は借入額を減らすしかありません。つまり金利上昇は、市場全体の「買主の予算」をじわじわと圧縮し、価格の下押し圧力になるのです。特に借入額が大きい高額帯ほど影響は大きくなります。

ただし、過度に悲観する必要もありません。利上げは景気・物価を見ながら段階的に進められており、既存借入への反映もタイムラグがあります。「暴落が始まる」のではなく、「買主の資金調達環境が徐々に厳しくなっていく」というのが正確な理解です。

3. 売主にとっての「売り時」への示唆

① 買主の予算が縮む前に動く選択肢
変動金利の引き上げが返済額に反映されていくのはこれからです。買主が「借りやすい」環境が残っているうちに売り出すことは、合理的な選択肢のひとつです。

② 高額帯・郊外は影響が出やすい
借入額が大きい高額帯と、需要の裾野が狭い郊外・築古は、金利の影響が価格に出やすいセグメントです。該当する物件をお持ちの方は、早めの相場確認をおすすめします。

③ 「待つコスト」を数字にする
1年待つ間に、建物は1年分古くなり、管理費・修繕積立金・固定資産税などの保有コストが積み上がります。金利上昇による買主予算の縮小も加わると、「待って高く売る」シナリオの前提はかなり厳しくなります。

4. 住宅ローンが残っている場合の注意点

売却代金でローンを完済できる場合は、通常の売却手続きで問題ありません。注意が必要なのは、残債が売却見込み額を上回る（オーバーローン）場合です。

この場合も、自己資金での補填・住み替えローンの活用・金融機関との調整など複数の進め方があります。ご自身の残債と査定額を並べてみることが出発点です。詳しくは関連記事「住宅ローンが残っている家は売れる？」で解説しています。