【大阪】住み替え（買換え）のタイミングと進め方｜本田憲司が解説
マイホームを売って次の家に住み替える住み替え（買換え）は、売却と購入を同時並行で進める難しさがあります。売り先行・買い先行の判断、住宅ローンの組み方、税制特例の選び方を整理します。
売り先行 vs 買い先行
売り先行
今の家を売却してから新居を購入するパターン。
メリット：売却価格が確定し、購入予算が明確、二重ローンを避けられる
デメリット：仮住まい費用が発生、新居探しに焦りが出る
買い先行
先に新居を購入してから今の家を売却するパターン。
メリット：仮住まい不要、新居をじっくり選べる
デメリット：二重ローンの一時負担、売却価格が読めない、つなぎ融資の金利
当社の推奨は売り先行。理由は、売却価格が確定してから購入予算を決められるため、資金計画が破綻しないこと、売却での値下げ圧力に押されないことです。新居探しの仮住まい期間は通常2〜3か月で済みます。
つなぎ融資・住み替えローン
つなぎ融資
買い先行で売却前に新居を購入する場合、金融機関が一時的に融資する制度。売却完了で残債を一括返済。金利が高め（年3〜4%）で短期。
住み替えローン
売却価格でローン残債を完済できない場合、残債を新居の住宅ローンに上乗せ して借りる制度。新居の購入価格 + 旧居の残債 を借りるため借入額が増え、金融機関の審査も厳しめ。
どの税制特例を選ぶべきか？
住み替えで使える主な特例:
マイホーム3,000万円特別控除：売却益から最大3,000万円控除
買換え特例：売却益への課税を新居売却時まで繰延べ
住宅ローン控除：新居の住宅ローン残高×0.7%を所得税から控除（13年間）
3,000万円控除と住宅ローン控除は併用不可。売却年・前後数年は住宅ローン控除が制限されます。売却益の規模・住宅ローン控除可能額を比較して、有利な方を税理士と試算するのが必須。
住み替えはどのタイミングで動く？
年内に売る vs 年明けに売る：所有期間5年判定で税率が大きく変わる
3〜5月の繁忙期：売却需要・購入需要ともに活発
9〜11月の秋商戦：秋の住み替え需要
よくある質問
売却と購入はどちらの業者に依頼すべき？
当社のように、売却・購入を同一業者で一気通貫 することで、資金繰りのタイミング調整がスムーズになります。ただし、業者の利害が複雑になるため片手仲介前提の業者を選ぶことが大事。
仮住まい期間はどのくらいですか？
売却から新居入居まで通常2〜3か月。ウィークリー/マンスリーマンション、賃貸、親族宅への滞在などが選択肢。引越し費用が2回発生する点も予算に織り込み。
住宅ローン控除を最大限活かしたいです
3,000万円控除を使わず、売却益が3,000万円未満なら長期譲渡軽減税率（10年超なら14.21%）で課税を受け入れて、住宅ローン控除を13年フルに使う方が有利な場合があります。税理士の試算が必須。
不動産売却サポート関西へご相談ください
20年超の実務、顧問税理士・司法書士・弁護士のネットワークで、売却から税務・法務までワンストップで対応します。片手仲介・専任媒介で囲い込みを行わない透明な進め方が当社の方針です。
この記事の執筆者
本田 憲司代表取締役資格: 宅地建物取引士
建設関係の現場と長距離トラックドライバーを経て、不動産業界に転身。新築マンション販売の最前線でリーマンショックを乗り越え、念願だった独立を果たして「不動産売却サポート関西」を立ち上げました。27年間で培った問題解決力を武器に、ご所有不動産を「自分自身の大切な資産」と捉え、売主様ご本人に成り代わって売却完了まで伴走することをお約束します。
