住宅ローンが残っている家は売れる？残債があっても売却する方法と5つの選択肢
「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売れるのだろうか」——大阪で売却のご相談を受けるとき、最も多いお悩みのひとつです。結論から言えば、ローン残債があっても売却は可能です。ただし「決済と同時にローンを完済し、抵当権を抹消する」という条件を満たす段取りが必要で、残債が売却価格を上回る（オーバーローン）場合には取れる選択肢が変わります。この記事では、残債がある家を売る仕組みと手順、オーバーローン時の5つの選択肢、手取り額の計算方法までを大阪の不動産売却専門会社がわかりやすく解説します。
この記事のポイント
ローン中の家も売却可能。条件は決済時にローンを完済して抵当権を抹消すること
最初にやることは「残債の正確な把握」と「売却価格の見極め」の2つだけ
売却価格＞残債（アンダーローン）なら通常売却でOK。売却代金で完済する同時決済が一般的
売却価格＜残債（オーバーローン）でも、自己資金・住み替えローン・任意売却など5つの選択肢がある
住宅ローンが残っていても家は売れる
住宅ローンを組んだ家には、金融機関の抵当権が設定されています。抵当権が付いたままの家を買う人は実際にはいないため、「売却するには抵当権を外す＝ローンを完済する」ことが実務上の絶対条件になります。
とはいえ、売却前に自己資金でローンを完済しておく必要はありません。実際の取引では、買主から売却代金を受け取る「決済」の場で、その代金を使ってローンを完済し、同じ日に抵当権抹消の登記を行います。これを同時決済（同時抹消）と呼び、ローン中の家の売却はほとんどがこの方法で行われています。段取りは不動産会社と金融機関、司法書士が連携して進めるため、売主様が特別な手続きに追われることはありません。
最初にやるべき2つのこと
① ローン残債を正確に把握する
残債は次のいずれかで確認できます。
金融機関から毎年送られてくる残高証明書・年末残高通知
金融機関のインターネットバンキングの残高照会
金融機関の窓口で「残高証明書」を発行してもらう（完済見込み額は日割り利息を含むため、正確な完済額は金融機関への確認が確実です）
② 売却できる価格を見極める
残債と比べる相手は「希望価格」ではなく「実際に売れる価格」です。査定は1社の言い値を鵜呑みにせず、根拠（近隣の売出事例・成約水準・物件条件）を示せる会社に依頼することが重要です。当社の無料査定では、査定額の根拠となるデータを開示した査定書をお渡ししています。また、対応エリア各ページではエリア別の売出中物件データ（価格帯・㎡単価）も公開していますので、ご自身での相場感の把握にもご活用ください。
アンダーローン（売却価格＞残債）の場合：通常売却でOK
売却価格が残債を上回る場合は、通常の売却と同じ流れで進められます。
査定・媒介契約・販売活動（詳しくは売却の流れ）
買主と売買契約を締結
金融機関に完済（全額繰上返済）の申し出 ※多くの金融機関で2週間〜1か月前までの連絡が必要
決済日に売却代金でローンを完済し、抵当権抹消と所有権移転の登記を同日に実施
売却代金からローン残債と諸費用を差し引いた残りが手元に残ります。住み替えの場合は、この残りを次の住まいの資金に充てるのが一般的です。
オーバーローン（売却価格＜残債）の場合：5つの選択肢
売却価格で完済しきれない場合でも、打つ手がないわけではありません。状況に応じて次の5つを検討します。
① 不足分を自己資金で補って完済する
不足額が貯蓄で埋められる範囲なら、最もシンプルな解決策です。不足分＋諸費用を決済時に用意します。
② 住み替えローン（買い替えローン）を利用する
住み替えが目的の場合、残債の不足分を新居のローンに上乗せして借りる住み替えローンという商品があります。売却と購入の決済日を合わせる必要があり、審査も通常より厳しめのため、取扱経験のある不動産会社と金融機関選びが鍵になります。
③ 売却時期を待って残債を減らす
毎月の返済で残債は着実に減っていきます。急ぐ事情がなければ、返済を続けながら相場と残債が逆転するタイミングを待つのも合理的な選択です。
④ 任意売却を検討する
返済の継続が難しく滞納が始まっている（または時間の問題である）場合は、金融機関の合意を得て市場で売却する任意売却という方法があります。詳しくは任意売却の解説記事をご覧ください。
⑤ リースバックで住み続けながら現金化する
自宅を売却して現金化しつつ、賃貸として住み続けるリースバックも選択肢になります。仕組みと注意点はリースバックの解説記事で詳しく解説しています。
手取り額の計算：残債以外に引かれるもの
「売却価格 − 残債」がそのまま手元に残るわけではありません。主な諸費用は次のとおりです。
仲介手数料：売却価格400万円超の場合、上限「売却価格×3％＋6万円＋消費税」
全額繰上返済の手数料：金融機関により無料〜数万円程度
抵当権抹消の登記費用：登録免許税（不動産1件あたり1,000円）＋司法書士報酬（あわせて2〜3万円程度が目安）
印紙税：売買契約書に貼付（売却価格により数千円〜数万円）
譲渡所得税：売却益が出た場合のみ。マイホームは3,000万円特別控除の適用で課税されないケースも多くあります
当社では査定時に、これらを織り込んだ手取り額シミュレーションをご提示しています。残債との比較は「手取りベース」で行うのが失敗しないコツです。
よくあるご質問
ローンが残っている家を売るとき、先に完済しておく必要はありますか？
ありません。実務では買主からの売却代金を受け取る決済の場でローンを完済し、同じ日に抵当権抹消の登記を行う「同時決済」が一般的です。金融機関への完済申し出（多くは2週間〜1か月前）だけ忘れずに行いましょう。
残債がいくらか正確にわかりません。どう調べればよいですか？
金融機関発行の残高証明書、年末残高通知、インターネットバンキングの残高照会で確認できます。完済に必要な正確な金額（経過利息・手数料込み）は、決済日を伝えたうえで金融機関に照会するのが確実です。
オーバーローンだと売却は無理ですか？
無理ではありません。不足分の自己資金充当、住み替えローンの利用、売却時期の調整、任意売却、リースバックという5つの選択肢があります。どれが最適かは残債額・売却見込み額・ご事情（住み替えか、返済困難か）で変わるため、まず正確な査定で不足額を把握することが出発点です。
離婚することになりました。ローンが残る家はどうすればよいですか？
共有名義・連帯保証の状態を放置すると後々トラブルになりやすいため、売却して清算するご夫婦が多数派です。アンダーローンなら売却代金で完済して残りを分け、オーバーローンなら不足分の負担方法を協議します。名義や連帯保証の確認からサポートできますので、お早めにご相談ください。
売却代金がローン完済に足りるか微妙なラインです。売り出してみて足りなかったらどうなりますか？
売買契約前であれば売却の中止も価格戦略の見直しも可能です。当社では売出し前に「この価格で売れたら手取りはいくらか」のラインを複数パターンでご提示し、完済ラインを下回る場合の対応（価格調整の限度・住み替えローン等の併用）を事前に決めてから販売を開始するため、「売れたのに完済できない」という事態を避けられます。
まとめ：残債は「売れない理由」ではなく「段取りの問題」
住宅ローンが残っていることは、売却をあきらめる理由にはなりません。重要なのは、残債の正確な把握 → 根拠ある査定 → 手取りシミュレーションという順番で数字を固めてから動くことです。オーバーローンの場合も5つの選択肢があり、早く動くほど取れる手は多くなります。
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残債と売却見込み額の比較、手取りシミュレーション、住み替えローン・任意売却・リースバックの適否判断まで、大阪の売却専門エージェントが個別にご提案します。
この記事の執筆者
本田 憲司代表取締役資格: 宅地建物取引士
建設関係の現場と長距離トラックドライバーを経て、不動産業界に転身。新築マンション販売の最前線でリーマンショックを乗り越え、念願だった独立を果たして「不動産売却サポート関西」を立ち上げました。27年間で培った問題解決力を武器に、ご所有不動産を「自分自身の大切な資産」と捉え、売主様ご本人に成り代わって売却完了まで伴走することをお約束します。
