相続登記義務化後、まだ登記していない人はどうする？過料リスクと売却前の実務ポイント
1. 義務化から2年経過：まだ登記していない人の現状
2024年4月1日、改正不動産登記法の施行により、相続による不動産取得後の 登記申請が法律上の義務となりました。 正当な理由なく3年以内に登記しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
しかし施行から2年以上経過したいま、依然として多くの未登記不動産が存在しています。 その理由は様々です。「何から手をつけていいかわからない」 「遺産分割協議がまとまっていない」「相続人が多くて連絡が大変」 「費用が気になって先送りにしている」——。 これらは珍しいケースではなく、相続実務の現場では日常的に耳にします。
⚠️ 義務化のポイントを再確認
・対象：不動産（土地・建物）の所有権を相続で取得した場合
・期限：「相続により取得したことを知った日」から3年以内
・過料：正当な理由なく期限内に申請しなかった場合、10万円以下（刑事罰ではなく行政上の制裁）
・過去の相続：2024年4月以前の相続も対象。期限は原則2027年3月31日
義務化は認知されてきたものの、「具体的にどうなるのか」「すぐに10万円取られるのか」 という実務上の疑問を持つ方が多いのが現状です。 以下では、この疑問に一つひとつ正確にお答えします。
2. 「期限の種類」を整理する：あなたのデッドラインはいつか
相続登記の期限は、相続の発生時期によって異なります。 自分がどのパターンに当てはまるかを確認しましょう。
| 相続発生の時期 | 期限 | 補足 |
|---|---|---|
| 2024年4月1日 より前の相続 |
2027年3月31日まで | この日が過ぎると過料対象に。原則この期日（相続による取得を知ったのが2024年4月以降なら、知った日から3年以内） |
| 2024年4月1日 以降の相続 |
相続を知った日から3年以内 | 例：2024年10月に相続を知った場合 → 2027年10月が期限 |
| 遺産分割協議が まとまった場合 |
協議成立日から3年以内 | 法定相続登記済みでも、遺産分割内容を反映した登記が別途必要 |
⚠️ 2027年3月31日は「多くの人が見落としているデッドライン」
「3年以内」という期限だけを意識している方が多いですが、 2024年4月以前に発生した相続（つまり過去のすべての未登記相続）については、 原則として2027年3月31日が期限（相続による取得を知った日が2024年4月以降なら、その日から3年以内）です。 祖父母・曾祖父母の代からずっと未登記だった不動産も、 この期日が適用されます。残り時間はそれほど多くありません。
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3. 過料10万円が科されるまでの実際のプロセス（5ステップ）
「3年を過ぎたらすぐに10万円が請求される」と思っていませんか？ 実際の過料の仕組みは異なります。 期限を過ぎても、自動的に過料が科されるわけではありません。 法務省通達に基づく実際の運用は、5つの段階を踏んで進みます。 途中で対応すれば、過料を回避することが可能です。
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ステップ1
法務局の登記官が登記義務違反を把握する他の登記申請の処理の中で、「この不動産についての相続登記が申請されていない」 という事実を登記官が知ることが出発点です。 法務局が能動的に全戸を調査しているわけではありません。
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ステップ2
登記官から「催告」が届く登記官は義務違反の相続人に対し、相当の期間を定めて登記申請をするよう 書面で「催告」を行います。これは「早く登記してください」という警告通知です。
知
ステップ3
催告に応じない場合、裁判所への「通知」催告で定めた期間内に正当な理由なく登記が申請されなかった場合、 登記官は管轄の地方裁判所にその事実を通知します。 この段階ではまだ過料は決定していません。
定
ステップ4
裁判所が過料の金額を決定通知を受けた裁判所が、個別の事情を考慮したうえで 10万円以下の範囲で過料の金額を決定し、相続人に通知します。 この決定に対しては不服申し立て（異議申し立て）も可能です。
付
ステップ5
過料の納付確定した過料を納付します。 過料は刑事罰ではなく行政上の制裁のため、前科はつきません。 ただし、過料が科されても登記義務自体は残るため、 別途登記手続きを進める必要があります。
✅ 重要：催告に応じれば過料は回避できる
過料が確定するのはあくまでも「催告に応じなかった場合」です。 法務局から催告書が届いた段階で速やかに相続登記の手続きを進めれば、 過料は科されません。 催告書が届いたら、放置せず必ず専門家（司法書士）に連絡してください。
4. 過料が免除される「正当な理由」の実態
法律上、「正当な理由がある場合は過料が科されない」とされています。 では「正当な理由」とはどのような場合でしょうか。 法務省が例示している主なケースを整理します。
相続人が多数で戸籍収集・相続人把握に多くの時間を要する場合
数次相続（相続が繰り返し発生している）などで相続人が極めて多数になり、戸籍の収集・全員の把握に相当な時間がかかる場合は正当な理由として認められる可能性があります。
遺言の有効性・遺産の範囲について争いがある場合
遺言の効力や遺産の範囲について相続人間または裁判所で争われており、相続登記の前提となる事実が確定していない場合は正当な理由と認められる可能性があります。
その他、登記官が個別事情を考慮して判断する場合
法律で定められた例示に限らず、登記官が個別の事情を丁寧に確認して「正当な理由あり」と判断する余地があります。ただし自己判断は危険です。不安な場合は専門家に相談してください。
⚠️ 「遺産分割協議中だから」は正当な理由として不十分なことも
「まだ兄弟と話し合い中だから登記できない」というケースは多いですが、 これだけでは正当な理由として認められないことがあります。 遺産分割の合意が難しい場合は、後述の「相続人申告登記」を活用することで 期限内に義務を履行しつつ、過料リスクを回避することが可能です。
5. 応急措置「相続人申告登記」の使い方と重大な落とし穴
相続人申告登記とは（2024年4月新設）
相続登記の義務化と同時に新設された簡易な申出制度（不動産登記法第76条の3）です。 正式な相続登記（所有権移転登記）が遺産分割協議の未成立などで困難な場合に、 「自分がこの不動産の相続人である」と法務局に申し出るだけで、 相続登記の申請義務を暫定的に履行したとみなされます。 義務期限内（3年以内・または2027年3月31日まで）に申し出ることで、 当面の過料リスクを回避することができます。
相続人申告登記と正式な相続登記の比較
| 比較項目 | 相続登記（正式） | 相続人申告登記（簡易） |
|---|---|---|
| 必要条件 | 遺産分割協議の完了が原則必要 | 遺産分割未完了でも申し出可能 |
| 手続きの複雑さ | 比較的複雑（戸籍収集・協議書等） | 比較的シンプル（自分が相続人と申し出るのみ） |
| 所有権の確定 | 名義が相続人に確定・移転する | 所有権は確定しない（暫定的な記録のみ） |
| 不動産の売却 | ✅ 売却できる | ❌ 売却できない（別途正式な登記が必要） |
| 過料の回避 | ✅ 完全に回避 | ✅ 期限内申出で当面回避 |
| 後続手続き | 遺産分割後の再登記が必要な場合あり | 遺産分割成立後に正式な相続登記が別途必要 |
⚠️ 重大な落とし穴：相続人申告登記だけでは不動産を売れない
相続人申告登記は「過料を一時的に回避するための手続き」です。 所有権が相続人名義に正式に移転するわけではないため、 この登記だけでは不動産を売却することができません。 「とりあえず申告登記だけしておこう」という対応をとった場合、 後で売却したいと思った段階で、あらためて正式な相続登記が必要になります。 売却を視野に入れているなら、最初から正式な相続登記を目指すほうが効率的です。
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6. 「登記しないと不動産は売れない」という現実
相続登記が完了していない不動産は、原則として売却することができません。 なぜなら、不動産の所有権（売却する権利）は登記名義人にしかなく、 被相続人（亡くなった方）名義のままでは買主への所有権移転ができないからです。
所有者が明確でないため、買い手が見つかっても売買契約を結ぶことができません。 また金融機関は所有権が確定していない不動産を担保として認めません。 さらに、未登記のまま放置している間に次の相続が発生すると、 相続人がさらに増え、全員の合意が必要になる複雑な状況になります。
⚠️ 「売りたいと思ったとき」に登記が済んでいないと…
相続した不動産を将来売却したいと考えている場合、 登記が済んでいない状態では売却活動すら始められません。 相続登記には通常1〜2ヶ月程度かかります（相続人が多い・書類収集が複雑な場合はさらに時間がかかります）。 「売りたい」と思った段階で動き始めても、その間に好条件の買い手を逃すことがあります。 売却を視野に入れているなら、今すぐ相続登記の準備を始めることが最善策です。
7. 相続登記と売却を同時進行させるための実務ステップ
「2027年3月31日のデッドラインが近い」「できれば相続した不動産を売却したい」 という方は、相続登記と売却準備を同時に進めることが時間的にも経済的にも効率的です。 以下のステップを参考にしてください。
相続登記前でも、不動産会社への相談・査定依頼は可能です。 「いくらで売れるか」「いつ売るべきか」を把握しておくことで、 相続人全員が売却方針を決める際の具体的な判断材料になります。 査定結果を元に遺産分割協議がスムーズに進むケースも多くあります。
相続登記は専門知識が必要なため、司法書士への依頼が一般的です。 費用の目安は司法書士報酬3〜10万円＋登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）です。 戸籍収集・遺産分割協議書の作成・法務局への申請まで代行してもらえます。 当社では信頼できる司法書士のご紹介も無料で行っています。
登記申請から完了まで、通常1〜2週間程度かかります。 登記が完了したら、法務局から「登記識別情報通知」が交付されます。 これで正式に不動産を売却する準備が整います。
登記完了後、正式に媒介契約を結んで売却活動を開始します。 売り出しから成約まで通常3〜6ヶ月かかるため、 登記完了と同時に売却活動に入れるよう事前に不動産会社との準備を進めておくことがポイントです。
相続した不動産の売却では、税制上の優遇措置（被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除・ 相続税の取得費加算の特例）が活用できる場合があります。 いずれも期限があるため、税理士への相談も並行して行うことをお勧めします。
8. 2026年以降に控えるさらなる義務化
相続登記の義務化は「終わった話」ではありません。 2026年4月には「住所変更登記等の義務化」が施行されました。 住所や氏名が変わった場合、変更日から2年以内に登記の変更申請が義務となり、 違反した場合は5万円以下の過料が科される可能性があります。
また2026年2月には「所有不動産記録証明制度」が施行されました。 これは自分が登記名義人となっている不動産を一覧で確認できる新制度で、 「どこにどんな不動産が登記されているかわからない」という方には有用なツールです。 相続した不動産の所在を把握するためにも活用できます。
💡 不動産登記をめぐる法改正はまだ続く
2024年の相続登記義務化・2026年の住所変更登記義務化と、 不動産登記をめぐる法改正は段階的に続いています。 「所有者不明土地」問題の解決に向けた国の方針は明確であり、 今後も登記に関する規制・義務は強化される方向で動いています。 不動産を相続・所有している方は、定期的に制度の変化を確認することが重要です。
9. 不動産売却サポート関西へのご相談
不動産売却サポート関西株式会社では、相続した不動産の売却に関するご相談を無料で承っています。 「登記がまだ済んでいないが、いずれ売りたい」「相続登記と売却をどう進めればいいかわからない」 という方も、まずはお気軽にご相談ください。
強み 01
司法書士との連携で登記から売却まで一気通貫
信頼できる司法書士をご紹介し、相続登記と売却活動を並行して進めるサポートが可能です。登記完了と同時に売却活動を始められます。
強み 02
9,000万件のデータで適正価格を提示、遺産分割の判断材料に
査定を依頼することで「この不動産がいくらで売れるか」が明確になり、相続人間の遺産分割協議がスムーズに進むことがあります。
強み 03
税理士との連携で税制優遇を最大活用
空き家特例（最大3,000万円控除）・相続税の取得費加算など、相続不動産売却で使える税制優遇について、税理士と連携してアドバイスします。
強み 04
遠方の相続不動産も対応・オンライン相談可
お子様が大阪以外にお住まいの方、遠方に相続不動産をお持ちの方もオンライン相談・書類郵送で対応可能です。
10. まとめ｜催告が届く前に、今すぐ動くことが最善策
2024年4月の相続登記義務化から2年以上が経過した今、 まだ登記が済んでいない不動産をお持ちの方は、 2027年3月31日というデッドラインを強く意識してください。
過料10万円は、3年を過ぎたら自動的に科されるわけではありません。 法務局からの催告→裁判所への通知→過料決定という段階を踏みます。 催告が届いた段階で対応すれば過料は回避できますが、 催告が届いてから慌てて動くのでは、時間的余裕がありません。 また遺産分割協議が難航している場合は、 「相続人申告登記」という暫定措置で過料を回避することも選択肢ですが、 この登記では不動産の売却ができない点に注意が必要です。
売却を視野に入れているなら、司法書士への相続登記依頼と 不動産会社への査定依頼を並行して今すぐ始めることが、 時間的にも経済的にも最も合理的な選択です。 不動産売却サポート関西株式会社では、相続した不動産の売却に関するご相談を無料で承っています。 まずはお気軽にご連絡ください。
よくあるご質問（FAQ）
相続登記の期限を過ぎたら自動的に過料10万円が科されますか？
2024年4月以前の古い相続で未登記の場合、いつまでに登記すればよいですか？
相続人申告登記とは何ですか？相続登記と何が違いますか？
過料が科されない「正当な理由」とはどのような場合ですか？
相続登記が済んでいないと不動産は売れませんか？
相続した不動産を売却するまでの流れを教えてください。
この記事の執筆者
本田 憲司代表取締役資格: 宅地建物取引士
建設の現場と長距離トラックの仕事を経て、宅地建物取引士の資格を取り、24歳で不動産業界へ。新築マンションの販売、営業部長を経て独立。その後、不動産売却サポートの関西支社長として中古住宅・マンションの売却に携わり、2021年に関西の法人化とともに代表取締役に。新築マンションの販売で身につけた「見せ方」を売却に生かし、売主様の代わりに売る立場で、売却完了まで伴走します。
