寝屋川市で全国初の「空き家税」条例成立｜大阪の空き家所有者が今すぐ知るべきこと
1. 日本の空き家問題：900万戸・過去最多という現実
まず日本全体の空き家問題の現状を把握しておきましょう。 これが寝屋川市の空き家税を理解するうえでの前提となります。
900万戸
全国の空き家数
（2023年・過去最多）
13.8%
空き家率
（住宅7戸に1戸が空き家）
385万戸
賃貸・売却用を除く
「放置型」空き家
出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年公表）
2023年の総務省調査によれば、全国の空き家数は900万戸と過去最多を記録。 1993年からの30年で約2倍に膨らんでいます。 特に問題となるのは、賃貸用・売却用を除いた 「何もせず放置されている空き家」が約385万戸（2018年から37万戸増）に上ることです。
大阪府の総住宅数は493万戸（全国2位）と全国屈指の規模であり、 全国の空き家問題は大阪にとっても決して他人事ではありません。 日本総合研究所の推計では、大阪府の放置型空き家数は2043年に2023年比で 約1.9倍に増加するとされており、 今後さらに深刻な問題となることが予想されています。
空き家の増加は人口減少・高齢化だけが原因ではありません。 「誰も住まなくなっても、なかなか売れない・売らない」という 所有者の行動の問題が大きく影響しています。 調査では「まだ先のことだから」と問題を先送りにするシニア層が多数を占めており、 自発的な対策を待つだけでは空き家問題は解決しない、 というのが国・自治体の共通認識になっています。
2. 空き家規制は「お願い」から「課税・強制」へ
日本の空き家対策は、ここ数年で劇的に変化しています。 「管理してください」という行政からのお願いから、 「管理しないと税金・罰則がかかります」という強制力を持つ手段へ。 その流れを時系列で確認しましょう。
「特定空家」に指定された危険な空き家に対して、自治体が指導・命令・行政代執行を行えるようになりました。住宅用地特例（固定資産税の最大1/6軽減）の解除も可能に。空き家対策の法的根拠が整備された始まりです。
12月
「管理不全空家」という新カテゴリーが追加されました。倒壊の危険がなくても、窓・壁の破損など管理が不十分な空き家が行政指導の対象に。勧告を受けると固定資産税の軽減措置が外れ、最大6倍の税負担になる可能性があります。自治体の介入ハードルが大きく下がりました。
4月
相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請が義務づけられました。違反した場合は10万円以下の過料。「所有者不明の空き家」の発生を防ぐための制度です。
7月
ついに自治体が空き家所有者に「追加課税」という手段を選びました。固定資産税とは別に新税を課すことで、「放置し続けるコスト」を明確にし、売却・賃貸への行動変容を促します。
この流れを見ると明らかです。日本の空き家対策は、 「任意の対応を促す」段階から「動かない者にはコストを課す」段階へ 着実に移行しています。 そして寝屋川市の条例成立は、その流れの中で一つの大きな節目となる出来事です。
＼ 規制が強まる前に動き出しましょう ／
大阪の空き家・実家の売却、まずは無料相談から
「今すぐ売るべきか」「どのくらいで売れるか」を一緒に整理します。費用は一切かかりません。
3. 寝屋川市「空き家流通促進税」の全容
空き家流通促進税とは
寝屋川市が独自に設ける法定外普通税（自治体が条例で独自に設ける税）です。 市内に存在する「賃貸・売却など市場に流通していない空き家」の所有者に 固定資産税とは別に課される新税で、 2026年7月9日に市議会で全会一致で条例が可決・成立しました。
なぜ寝屋川市が全国の先陣を切ったのか
寝屋川市は南北約6km・東西約4kmというコンパクトな市域に人口約22万人が暮らす 大阪市北部のベッドタウンです。 1960〜70年代に住宅開発が集中したため住民の高齢化が著しく、 同時に新たな住宅開発ができる土地がほぼ残っていません。
市内には「放置されている空き家」が約6,400戸存在しており（2023年推計）、 防犯・防災・景観の悪化が課題となっています。 一方、近年は子育て世代を中心とした転入超過も続いており、 「放置空き家を市場に流通させ、若い世代の住まいの受け皿にする」 ことが急務でした。
広瀬慶輔市長は条例成立後、「目的は税収の確保ではなく、空き家の所有者の行動変容です」と強調しています。 想定される年間税収は約1億4,000万円で、総合的な空き家対策費用に充当される予定です。
✅ 課税対象となる空き家・ならない空き家
課税対象：居住実態がなく、賃貸募集も売却活動もしていない「市場に流通していない空き家」
課税対象外：売却活動中・賃貸募集中・事業用途で使用中・免除条件に該当する空き家
つまり、「何もせず放置している空き家」に課税されます。
売却や賃貸を始めた空き家は対象外になる制度設計です。
4. 税額の計算方法と課税免除の条件
空き家流通促進税の計算式
① 家屋割（建物に係る追加税）
家屋の固定資産税額 × 税率 35%
② 家屋立地割（土地の立地に係る追加税）
土地1㎡あたりの固定資産税額 × 延べ床面積 × 税率 35%
年間の空き家流通促進税（固定資産税に追加して課税）＝
① 家屋割 ＋ ② 家屋立地割
※税率は35%が示されていますが、最終決定は総務大臣の同意後。固定資産税に対する割合であり、市場価格に対してではありません。
課税免除の主な条件（条例案より）
賃貸募集・売却（販売）活動を開始してから1年以内
不動産会社に依頼して売却・賃貸活動を開始した空き家は、1年以内であれば課税免除の対象となる見込みです。「今すぐ動く」ことが直接的な対策になります。
事業用途として使用中または1年以内に使用予定
倉庫・事務所など事業目的で活用している場合や、具体的な使用計画がある場合は免除の対象となる見込みです。
所有者または居住者の死亡により空き家となった場合
相続などで突然空き家になった直後は、整理期間として一定期間の免除が設けられる見込みです。
市長が公益上の理由を認めた場合
上記以外でも、公益的な観点から特別に認められた場合は課税免除の対象となります。
※課税免除の詳細要件は、総務大臣の同意手続き後に寝屋川市が正式に定める予定です。2029年度の課税開始を目指しています。
5. 京都市との比較：２つの先行事例が示すもの
空き家税の先行事例として知られるのが京都市の「非居住住宅利活用促進税」（2030年度予定）です。 寝屋川市と比較することで、それぞれの制度の特徴と方向性が見えてきます。
| 比較項目 | 京都市 | 寝屋川市（今回） |
|---|---|---|
| 税の名称 | 非居住住宅利活用促進税 | 空き家流通促進税 |
| 対象区域 | 市街化区域（一部限定） | 市内全域（全国初） |
| 対象物件 | 空き家＋別荘・セカンドハウスも含む | 市場に流通していない空き家のみ |
| 制度の主眼 | 非居住住宅全般の利活用 | 市場への流通促進に特化 |
| 課税開始予定 | 2030年度 | 2029年度 |
両市のアプローチは異なりますが、共通しているメッセージは明確です。 「空き家を放置し続けることへの追加コストを課すことで、所有者の行動変容を促す」という方向性です。 都市の規模・人口構成・住宅事情が異なれば制度設計も変わりますが、 「放置空き家を市場に戻す」という政策目標は、全国共通の課題です。
6. 【核心】この流れは大阪・全国に広がるのか？
寝屋川市の空き家流通促進税は、「寝屋川市だけの特別な話」ではないかもしれません。 日本の空き家問題の構造と、国・自治体の政策の方向性を踏まえると、 同様の課税制度を導入する自治体が増加する可能性は十分にあると考えます。 その根拠を整理します。
空き家税が広がる２つの要因
▲ 広がりを「後押し」する要因
- 全国の空き家が今後も増加し続ける（推計では2043年に空き家率25%超）
- 高齢化が進む大都市近郊・ベッドタウンは同様の構造問題を抱える
- 自治体の財政悪化により、空き家対策コストの負担が限界に近づいている
- 国が空き家税導入自治体に向けた総務大臣同意手続きの前例が積み上がる
- 空家特措法の改正で自治体の介入権限が強化された
→ 自治体が「参考にする」要因
- 寝屋川市・京都市という先行事例が「制度設計のモデル」となる
- 総務大臣の同意前例があれば後続自治体の手続きがスムーズになる
- 住民・議会の理解が深まれば条例化のハードルが下がる
- 人口減少に悩む自治体にとって「移住者獲得」手段として有効
- 空き家税の税収を空き家対策に充当できる財源確保の手段として魅力的
規制強化のトレンドは加速している
下の流れを見ると、日本の空き家政策が確実に段階を踏んで強化されてきたことがわかります。
特措法制定
（行政指導）
法改正
（固定資産税増）
相続登記
義務化
空き家税
（追加課税）
全国への
波及
このトレンドが示すことは明確です。 放置された空き家に対する行政の「介入の強さ」は、 10年前と比べて段階的かつ確実に強まっています。 そして寝屋川市の条例成立によって、「追加課税」という新たな段階に突入しました。
⚠️ 大阪府下の空き家所有者へ：「うちの自治体はまだ大丈夫」ではない
寝屋川市と同様の課題（高齢化・住宅ストック過剰・空き家増加）は、 大阪府内の多くの自治体が共有しています。 1960〜70年代に急速に宅地開発されたベッドタウンが多い大阪北河内・南河内・ 北摂エリアなどは、特に同様の問題を抱えやすい地域です。 「うちの市ではまだそんな税はない」という状況が、 5年後も同じとは限りません。 変化が来てから動くのでは遅い。今動くことが最善の対策です。
＼ 大阪府下どのエリアの空き家でもご相談できます ／
売却・賃貸・活用、あなたの空き家に最適な選択肢を提案します
「今すぐ売るべきか」「どれくらいで売れるか」から、一緒に考えましょう。
7. 大阪の空き家所有者が今すぐ取るべき行動
空き家に対する規制・税負担は、今後も強まる方向で動いています。 寝屋川市に空き家をお持ちの方はもちろん、 大阪府下のどのエリアに空き家をお持ちの方も、 今すぐ以下の行動を検討されることをお勧めします。
「今すぐ売却活動を開始する」が最善かつ最速の対策
寝屋川市の免除条件が示すように、「売却活動を開始した空き家」は課税対象外になる設計です。 この考え方は他の自治体でも参考にされる可能性が高く、 「動いている空き家」は今後も優遇される方向で政策が進むと予想されます。 まずは不動産会社への無料査定依頼から始めましょう。 売却まで通常3〜6ヶ月かかるため、早い段階で動くほど選択肢が広がります。
固定資産税増大リスクも今すぐ確認する
空き家税の課税前から、現行の「特定空家・管理不全空家」指定による 固定資産税の増大リスクはすでに存在しています。 管理が行き届いていない空き家は「管理不全空家」に指定され、 固定資産税の軽減措置（最大1/6）が外れて実質最大6倍になる可能性があります。 空き家の状態確認と、固定資産税の現状把握を今すぐ行いましょう。
親が元気なうちに家族で話し合い、書面化する
親御様が認知症を発症すると、不動産の売却・賃貸が「資産凍結」で一切できなくなります。 空き家税の課税が始まっても、凍結状態では対処できません。 「空き家をどうするか」は今すぐ家族で話し合い、 売却・賃貸・家族信託など具体的な合意を書面に残しておくことが重要です。
相続登記が済んでいるか確認する
2024年4月から相続登記が義務化されました。 相続から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象となります。 また名義が旧所有者のままでは、売却手続きができません。 空き家の名義を確認し、未登記の場合は司法書士に相談して手続きを進めましょう。
8. 不動産売却サポート関西へのご相談
不動産売却サポート関西株式会社は、大阪市中央区本町に事務所を置き、 大阪府下を中心に関西全域で不動産売却を専門とする会社です。 寝屋川市を含む大阪北河内エリアの空き家・実家の売却にも積極的に対応しています。
強み 01
大阪府下どこの空き家でも対応・査定
寝屋川市・守口市・門真市・東大阪市・大阪市内など、大阪府下全域の空き家・実家の売却に対応。遠方にお住まいの方もオンライン相談で対応可能です。
強み 02
9,000万件のデータで根拠ある適正価格を査定
市場データに裏付けられた正確な査定で、「思ったより高く売れた」というご報告を多数いただいています。築古・空き家物件も遠慮なくご相談ください。
強み 03
CGホームステージングで空き家を魅力的に
誰も住んでいない空き家でもCGで室内を演出。問い合わせ数・内見数が大幅に向上し、成約スピードが上がります。
強み 04
司法書士・弁護士・税理士との専門家連携
相続登記・名義変更・家族信託・税金相談など、不動産売却に付随する複雑な問題もワンストップで対応します。
9. まとめ｜寝屋川市の条例成立は、大阪・全国への転換点かもしれない
2026年7月9日、寝屋川市議会で全会一致により可決された「空き家流通促進税」は、 日本で初めて市内全域を対象とした空き家税です。 しかしこれは「寝屋川市だけの出来事」では終わらない可能性があります。
全国の空き家は900万戸・過去最多。 2014年の特措法制定から、2023年の法改正・相続登記義務化を経て、 ついに「追加課税」という段階に踏み込んだ寝屋川市の動きは、 空き家問題に悩む全国の自治体にとっての「先行モデル」となりえます。 大阪府内でも高齢化・住宅ストック過剰という共通の問題を抱える自治体は多く、 寝屋川市・京都市の事例を参考に独自の課税や規制強化を検討する動きが 広がっていく可能性は十分あります。
「うちの自治体はまだ大丈夫」と思っている方こそ、今が動き時です。 空き家を放置し続けるコスト（維持費・固定資産税・将来の空き家税）は 年々確実に増えていきます。 不動産売却サポート関西株式会社では、大阪府下の空き家・実家の売却に関するご相談を無料で承っています。 「売るべきかどうか」から一緒に考えます。まずはお気軽にご連絡ください。
よくあるご質問（FAQ）
寝屋川市の「空き家流通促進税」とは何ですか？
空き家流通促進税の税額はどう計算しますか？
寝屋川市の空き家税で課税が免除される条件は？
空き家に対する規制は今後どう変わりますか？
寝屋川市以外の大阪の自治体でも空き家税が導入されますか？
大阪の空き家所有者が今すぐすべきことは何ですか？
この記事の執筆者
本田 憲司代表取締役資格: 宅地建物取引士
建設関係の現場と長距離トラックドライバーを経て、不動産業界に転身。新築マンション販売の最前線でリーマンショックを乗り越え、念願だった独立を果たして「不動産売却サポート関西」を立ち上げました。27年間で培った問題解決力を武器に、ご所有不動産を「自分自身の大切な資産」と捉え、売主様ご本人に成り代わって売却完了まで伴走することをお約束します。
