大手に売却依頼していた売主様が、 なぜ当社に売却を切り替えされるのか？
大手に売却依頼していた売主様が、
なぜ当社に売却を切り替えされるのか？大手不動産会社で売れない本当の理由と、売却専門会社へ切り替えることで変わること
「大手に頼んだのに、3ヶ月経っても一向に売れない…」「担当者からの連絡もほとんどない…」
こうしたご相談を、当社には毎月多数いただいています。実は、大手不動産会社に売却を依頼しても売れないケースには、構造的な理由があります。
本記事では、大手で売れない5つの根本原因、当社のような専門会社に切り替えることで得られる具体的なメリット、
そして成功するための売却のコツを、不動産業界歴27年の代表・本田がわかりやすく解説します。
1. 「大手なら安心」は本当か？実態を知る
不動産の売却を検討する際、多くの方が最初に思い浮かべるのが「大手不動産会社」です。 テレビCMや駅前の大きな看板、全国規模のブランド力…確かに大手には安心感があります。 しかし実際に依頼してみると、「なぜこんなに売れないのだろう」「担当者に任せっきりで何も動いていない気がする」 という不安を抱えるケースが少なくありません。
当社には毎月、「大手で3ヶ月・6ヶ月売り出したものの成約しなかった」という売主様から ご相談をいただいています。中には1年以上売れなかった物件が、当社に切り替えてから3ヶ月以内に成約 したというケースも複数あります。なぜこのような差が生まれるのでしょうか。 大手不動産会社の構造的な問題から解説していきます。
お客様の声（Googleクチコミより）
「2年ほど前にも大手で売却を試みましたが、結局決まらずで、再度売却を考えた時に不動産売却サポート関西株式会社さんと巡り合いました。 大きなネットワークがあり、早い段階で購入相手さんが見つかり、とても親切丁寧でわかりやすく説明してくださり、 スムーズに売却することが出来ました。」
大阪府在住・マンション売却のお客様
2. 大手不動産会社で売却が難しい5つの理由
大手が悪いわけではありません。ただし、大手特有の組織構造・利益モデルが、 売主様の利益と必ずしも一致しないケースがあります。
01
担当者1人が抱える物件数が多すぎる
大手不動産会社の営業担当者は、同時に10件・20件、あるいはそれ以上の物件を並行して担当しているケースが一般的です。 1件の物件に対して割ける時間・労力は必然的に限られます。 「売れ筋の物件」を優先し、時間がかかりそうな物件は後回しになってしまうのも無理はありません。 大手の組織規模がかえって、あなたの物件への「注力度」を下げてしまうのです。
02
「囲い込み」による情報公開の制限
不動産業界の構造的な問題として、「囲い込み」があります。 本来、売主から媒介契約を受けた不動産会社は、国土交通大臣指定のネットワーク「レインズ（REINS）」に物件情報を登録し、 他社の買い手にも広く情報を開放しなければなりません。 しかし一部の会社では、自社だけで売主・買主の両方を仲介して「両手仲介」で手数料を双方から得ようと、 意図的に他社への物件紹介を制限することがあります。 これが囲い込みです。買い手の母数が大きく減るため、成約が遅くなり、結果として売主様が損をします。
03
「両手仲介優先」の利益構造
仲介手数料は、売主・買主それぞれから「成約価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。 自社の担当者が買主を連れてくる「両手仲介」なら、この手数料を双方から受け取れます。 つまり会社にとっての利益は最大で2倍になります。 このインセンティブ構造が、「他社が連れてくる買い手を後回しにする」 「他社への紹介を積極的に行わない」という動機を生み出します。 売主様の「早く・高く売りたい」という利益と、会社の「両手仲介で儲けたい」という利益が、 正面から衝突するのです。
04
本部方針による画一的な売却戦略
大手会社では、本部のマニュアルや方針に沿った売却活動が基本です。 ポータルサイトへの掲載・チラシのテンプレート・定型的な案内文。 これは効率的な反面、「この物件ならではの魅力をどう伝えるか」 「このエリアの実需層はどこにいるか」という個別最適な戦略を立てにくいデメリットがあります。 特に、相場より少し高め・立地に個性がある・居住中の物件など、 標準的でない物件の場合に、大手の画一戦略は機能しにくくなります。
05
担当者の異動・ノルマによるモチベーション低下
大手組織では人事異動が頻繁に行われます。せっかく担当者との信頼関係を築いたのに、 数ヶ月で別の担当者に代わってしまったという経験をお持ちの方も多いでしょう。 また、成約件数のノルマを持つ担当者は、「売れにくい物件」よりも「すぐ売れる物件」に 力を注ぐ傾向があります。 あなたの大切な物件が、組織のロジックの中で後回しになってしまうリスクがあるのです。
⚠️ 「囲い込み」を見分けるサイン
①レインズへの登録確認（専任媒介は5日以内、専属専任は3日以内が義務）が遅い。 ②他社から「物件の内見を申し込んだら断られた」という話がある。 ③担当者から「自社で買い手を探せる」と強調される。 ④定期的な活動報告が届かない（専任媒介は2週間に1回以上が義務）。 …これらのサインが見えた場合は、会社変更を検討してください。
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3. 中小専門会社への切り替えで得られる5つのメリット
大手の問題点が構造的なものであるとすれば、その逆の構造を持つ中小専門会社への切り替えは、 売却を動かす有効な手立てになります。具体的なメリットを見ていきましょう。
担当者が変わらず、1件1件に集中して取り組む
少数精鋭の専門会社では、担当者1人が抱える物件数は大手より大幅に少なく、 あなたの物件に対して十分な時間と労力を割くことができます。 また担当者が変わらないため、物件の特性・売主様の事情・交渉経緯が蓄積され、 一貫した戦略で売却活動を続けることができます。
片手仲介・囲い込みなしで買い手の母数を最大化
当社では、売主様の絶対的代理人として「片手仲介」を原則としています。 自社だけで買い手を探そうとするのではなく、他社の買い手にも積極的に情報を開放することで、 より多くの潜在的な買い手に物件をアプローチできます。 買い手の母数が増えれば、成約スピードが上がり、競争によって成約価格も高くなりやすくなります。
オーナー（代表）直接対応でスピーディーな意思決定
大手では、一線の担当者が提案しても、上司・支店長・本部の承認が必要で意思決定に時間がかかります。 中小専門会社では、代表やベテランスタッフが直接対応するため、 価格変更・内見対応・交渉戦略の見直しを素早く実行できます。 不動産売却のスピードは、担当者のフットワークの軽さに大きく左右されます。
地域密着の独自ネットワークで地元の買い手にリーチ
地域に根ざした専門会社は、大手が持たない地元のネットワークを持っています。 地域の購入希望者・投資家・地元企業との長年の関係、地元の士業（司法書士・弁護士）との連携、 さらに当社では東京・大阪・沖縄を結ぶ全国ネットワークや、 海外バイヤーとの連携（株式会社RETAとの提携）も活用できます。 ポータルサイトでは届かない潜在的な買い手へのアプローチが可能です。
詳細な活動報告で売却の「見える化」を実現
「何をしてもらっているかわからない」という不安は、売主様にとって大きなストレスです。 当社では、通常の結果報告に加えて、問い合わせ数・内見申し込み数・価格反応など 水面下の動きも含めた詳細な活動報告書を定期的に提出します。 透明性の高い売却活動で、売主様が安心してお任せいただける環境を整えています。
4. 当社（不動産売却サポート関西）ならではの強み
不動産売却サポート関西株式会社は、大阪市中央区を拠点に、 大阪府下を中心に関西全域で不動産売却を専門とする会社です。 「取引・立場・金額の透明性の徹底」を経営理念に掲げ、売主様の利益を最大化することだけを考えた 売却活動を行っています。
STRENGTH 01
片手仲介の徹底・囲い込み一切なし
売主様のみを代理する片手仲介を原則とし、物件情報を広く公開することで 早く・高く売ることを最優先します。片手仲介は囲い込みをしない証明でもあります。
STRENGTH 02
9,000万件の流通データで正確な査定
独自保有の全国13万棟・9,000万件の流通データを活用したビッグデータ分析と、 現地調査の個別要因分析を組み合わせた、根拠ある適正価格査定を提供します。
STRENGTH 03
CGホームステージングで物件の魅力を最大化
インテリアコーディネーター監修のCGホームステージングで室内写真を仕上げ、 バーチャル360°内見で遠方の買い手にもリーチ。問い合わせ数・内見数を増やします。
STRENGTH 04
司法書士・弁護士・税理士との専門家連携
相続・法律・税金など複雑な問題が絡む売却でも、各分野のプロと連携した ワンストップ対応が可能。どこに相談すればいいかわからない方も安心です。
STRENGTH 05
全国・海外ネットワークで広域に集客
東京・大阪・沖縄を結ぶネットワークに加え、海外投資家への販売チャネルも保有。 地元の方だけでなく、遠方・海外からの購入希望者にもアプローチします。
STRENGTH 06
水面下の動きも可視化する詳細報告書
問い合わせ数・内見数・価格反応・競合物件の動向まで、売却活動の全体像を 定期的に報告書でお届け。何をしているかが常にわかる透明な売却活動です。
当社の行動理念
「不動産業を営むプロとして、お客様の目的を達成できるよう、真摯に取り組みます。 お客様を、自身の家族や友人と同等以上に捉え、正直誠実に提案いたします。 取引金額については、根拠となる事例を明示いたします。」
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5. 成功するための売却のコツ4選
不動産会社を変えるだけで売却が成功するわけではありません。 売主様にも取り組んでいただきたいことがあります。以下の4つのコツを押さえておきましょう。
売却価格の設定は、最も重要な意思決定です。高すぎる価格で売り出すと 買い手がつかず、長期間売れ残った物件は「問題があるのでは」という印象を持たれ、 最終的には安値成約になりがちです。当社のようなデータに基づく根拠ある査定を活用し、 相場感を正確に把握したうえで、適正価格±αの範囲で売り出しましょう。
内見での第一印象が成約の可否を大きく左右します。整理整頓・清掃・臭い対策・ 照明を明るくするだけでも印象は大きく変わります。 当社のホームステージング（CGによる室内演出）を活用すれば、 居住中でも魅力的な室内写真を作成でき、問い合わせ・内見数の増加が期待できます。
専任媒介契約の場合、不動産会社は2週間に1回以上の活動報告が義務づけられています。 この報告が来ない、または内見数が著しく少ない状態が続く場合は、 囲い込みや担当者の不活性化が疑われます。 専任媒介の契約期間（最大3ヶ月）終了のタイミングで、 複数社に相談することを強くお勧めします。
査定額は会社によって異なります。高い査定額を提示した会社がベストとは限りません。 大切なのは「なぜこの価格なのか」という根拠の説明、担当者の熱量と誠実さ、 そして具体的な売却戦略の中身です。 最低でも2〜3社に査定を依頼し、総合的に判断してから媒介契約を結びましょう。
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現在の媒介契約の種類（一般・専任・専属専任）と契約期間の終了日を確認しましょう。 専任・専属専任媒介の場合、契約期間中は原則として契約会社以外に売却依頼ができません。 ただし、囲い込みなど違法行為が確認できる場合は契約解除が認められることもあります。 詳しくは当社への無料相談でお気軽にお問い合わせください。
6. まとめ：なぜ売主様は当社に切り替えるのか
大手不動産会社に売却を依頼しても売れない背景には、「担当者過多」「囲い込み」「両手仲介優先」 「画一的戦略」「組織の論理」という5つの構造的な問題があります。 これらは大手が悪意を持って行っているものではなく、規模の大きな組織が抱える 避けがたい課題でもあります。
だからこそ、当社のような不動産売却専門の中小会社には、大手にはない強みがあります。 「片手仲介・囲い込みなし」による買い手母数の最大化、少数精鋭による1件への集中、 データに基づく正確な査定、地域密着と全国ネットワークの両立、 そして売主様への徹底した透明性。これらが組み合わさって、 「大手では売れなかったのに当社で成約した」という結果につながっています。
「わかりやすく・ていねいに」をモットーとする不動産売却サポート関西株式会社では、 現在大手に依頼中の方も含め、不動産売却に関するあらゆるご相談を承っています。 売却後の住み替えまでトータルでサポートいたします。 まずは無料査定・無料相談からお気軽にご連絡ください。
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よくあるご質問（FAQ）
大手不動産会社に依頼したのに売れないのはなぜですか？
「囲い込み」とは何ですか？なぜ起きるのですか？
不動産会社を大手から中小専門会社に変更するタイミングはいつですか？
中小の不動産専門会社に変更するメリットは何ですか？
不動産売却を成功させるコツは何ですか？
不動産売却サポート関西株式会社はどんな会社ですか？
この記事の執筆者
本田 憲司代表取締役資格: 宅地建物取引士
建設関係の現場と長距離トラックドライバーを経て、不動産業界に転身。新築マンション販売の最前線でリーマンショックを乗り越え、念願だった独立を果たして「不動産売却サポート関西」を立ち上げました。27年間で培った問題解決力を武器に、ご所有不動産を「自分自身の大切な資産」と捉え、売主様ご本人に成り代わって売却完了まで伴走することをお約束します。
