旧耐震マンションは売れる？売却の注意点と関西の相場・該当マンション一覧

1981年（昭和56年）6月に建築確認の基準が大きく改正され、それ以前に建築確認を受けたマンションは「旧耐震基準」と呼ばれます。旧耐震基準は震度5強程度の地震で倒壊しないことを目安としており、現在の新耐震基準（震度6強〜7でも倒壊しない設計）とは求められる水準が異なります。

「旧耐震だから売れない」というのは誤解です。実際、関西では旧耐震マンションの売買が現在も活発に行われています。理由は明快で、旧耐震マンションの多くは駅近・都心の一等地に建っているからです。マンション用地が豊富だった時代に好立地から順に開発されたため、いま同じ場所に新築を建てることがほぼ不可能な立地も少なくありません。

一方で、売却時に知っておくべき制約もあります。第一に買主の住宅ローン。金融機関によっては担保評価が厳しくなり、借入期間が短くなる場合があります。第二に住宅ローン控除。2022年の税制改正で築年数要件は緩和されましたが、1981年以前の建物は「耐震基準適合証明書」等がないと買主が控除を受けられません。第三に地震保険料の割引が適用されない点。これらは買主の実質負担に影響するため、価格設定と買主層の想定に織り込む必要があります。

売却を成功させるポイントは3つです。①管理組合の耐震診断・改修の実施状況、長期修繕計画、修繕積立金の残高を整理して開示できるようにする（買主とローン審査の安心材料になります）②リノベーション前提の実需層・投資家・デベロッパー（建替え・用地取得）など、旧耐震でも買う理由がある買主層に届く販売チャネルを選ぶ ③土地持分の価値を含めた適正査定を取る。旧耐震物件は「立地の価値」で評価すべきで、築年数だけの機械的な査定では安く見積もられがちです。