状況別2026-05-01

【注意点編】離婚後もローンのある家に住み続ける際の財産分与はどうなる？

1. 離婚後も住宅ローンのある家に住み続けることは可能？

離婚後も夫または妻のどちらかが、住宅ローンの残っている家に住み続けることは可能です。ただし、夫婦間で「誰が住むか」を決めるだけでは十分ではありません。不動産の所有者、住宅ローンの債務者、連帯債務者・連帯保証人、実際に返済する人をそれぞれ確認する必要があります。

最初に分けて確認する4つの名義・立場

①土地・建物の所有名義　②住宅ローンの債務者　 ③連帯債務者・連帯保証人　④離婚後に住み続ける人

登記事項証明書、住宅ローン契約書、返済予定表を確認し、同じ人なのか、異なる人なのかを整理しましょう。

夫婦間の合意だけでは金融機関との契約は変わりません

離婚協議書に「今後は妻が返済する」と記載しても、金融機関に対する返済義務者が自動的に妻へ変わるわけではありません。ローン契約上の債務者・連帯保証人は、金融機関が変更や解除を承諾しない限り責任が残ります。

2. 婚姻中に購入した家は財産分与の対象になる？

婚姻中に夫婦の協力によって取得・維持した家は、夫または妻の単独名義であっても、原則として財産分与の対象となります。登記名義だけで判断するのではなく、購入時期、頭金、住宅ローン返済、家事・育児などの寄与を踏まえて考えます。

財産分与の対象になりやすい財産・なりにくい財産
区分	主な例	一般的な考え方
共有財産	婚姻中に購入した自宅、預貯金、保険、退職金の一部など	財産分与の対象になり得る
特有財産	婚姻前から所有していた財産、相続・贈与で取得した財産	原則として対象外
混在している財産	婚姻前の頭金と婚姻後の返済で取得した家など	原資と寄与を個別に確認する

寄与割合は原則として夫婦対等

2026年4月1日に施行された改正民法では、財産の取得・維持への寄与の程度は、特別な事情がない限り夫婦対等とされています。ただし、具体的な分け方は財産全体や個別事情を踏まえて協議します。

3. 家の財産価値は「査定価格－住宅ローン残高」で考える

住宅ローンが残っている家の財産分与では、まず現在の売却見込み価格とローン残高を確認します。固定資産税評価額や購入時の価格ではなく、現在の市場でいくらで売れる可能性があるかを把握することが重要です。

アンダーローンとオーバーローン
状態	計算例	主な考え方
アンダーローン	査定価格4,000万円－ローン残高2,500万円＝純資産1,500万円	純資産を財産分与の対象として検討
オーバーローン	査定価格3,000万円－ローン残高3,500万円＝マイナス500万円	家単体では分けられるプラスの価値がない状態

オーバーローンの債務が自動的に夫婦で半分になるわけではありません

住宅ローンの返済義務は、金融機関との契約で決まります。財産分与の話し合いで負担割合を決めても、債務者・連帯債務者・連帯保証人としての責任は金融機関との関係では残ります。

4. ローン名義人がそのまま住み続けるケース

住宅ローンの債務者と不動産の所有者が同じで、その人が離婚後も住み続けるケースは、権利関係を比較的整理しやすい方法です。ただし、家にプラスの純資産がある場合は、家を取得しない側との財産分与を検討する必要があります。

家の査定価格とローン残高を確認

複数の査定や成約事例から、現実的な売却見込み価格を把握します。

家以外の夫婦共有財産を一覧化

預貯金、保険、車、有価証券なども含め、財産全体で分配を検討します。

代償金・他の財産との調整方法を決める

一括払いだけでなく、預貯金との相殺や分割払いを合意する方法もあります。

連帯保証・共有持分を解消できるか確認

元配偶者が保証人や共有者として残る場合は、金融機関や司法書士へ相談します。

現金で半額を払えなければ必ず売却、というわけではありません

家以外の財産との調整、代償金の分割払いなどを夫婦で合意できる場合があります。ただし、支払条件を曖昧にすると離婚後の紛争につながるため、弁護士へ相談して書面化することが大切です。

＼家を残す場合と売る場合の手取り額を比較／

住宅ローン残高と現在の査定価格を整理します

離婚協議を始める前でも、秘密厳守で査定・売却方法をご案内します。

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5. ローン名義人ではない側が住み続けるケース

たとえば、夫名義の住宅ローンを夫が返済し、離婚後は妻と子どもが家に住み続けるケースです。当面の生活環境を維持できる一方、所有者・債務者・居住者が異なるため、特に慎重な対応が必要です。

注意
01

返済が止まれば家を失う可能性

夫婦間で居住を約束していても、債務者が返済を滞納すれば金融機関が抵当権を実行し、競売等へ進む可能性があります。

注意
02

名義人が売却・担保設定するリスク

所有名義が元配偶者のままなら、居住者が知らないところで処分を試みるリスクを完全には排除できません。

注意
03

住宅ローンの契約条件に抵触する可能性

住宅ローンは本人または親族の居住を前提とする商品が多く、離婚後の居住状況や所有名義の変更は金融機関への相談が必要です。

注意
04

住宅ローン控除を受けられない可能性

債務者が離婚により転居し、その家へ戻る予定がない場合などは、住宅ローン控除の居住要件を満たさなくなる可能性があります。

公正証書を作っても金融機関の抵当権には対抗できません

返済方法や居住期間を公正証書にしておくことは、夫婦間の約束を明確にするうえで有効です。しかし、債務者が滞納した場合の競売を止めたり、金融機関に債務者変更を強制したりする効力はありません。

6. 住宅ローンと不動産の名義を変更する方法

住宅ローンの「名義変更」は、単なる氏名変更とは異なり、返済義務を別の人へ移すことを意味します。金融機関は新しい債務者の収入、勤務先、年齢、信用状況などを改めて審査するため、夫婦だけで自由に変更することはできません。

住み続ける人へローン・所有権を集約する主な方法
方法	概要	注意点
現在の金融機関で債務引受・契約変更	金融機関の承諾を得て債務者を変更する	審査があり、認められない場合も多い
他の金融機関へ借り換え	住み続ける人が新たなローンを借りて既存ローンを完済	単独の収入・担保評価で審査を通る必要がある
自己資金で一括返済	ローンを完済し、抵当権を抹消して所有権を移転	多額の資金が必要
現状の契約を維持	債務者と居住者が異なるまま返済を継続	滞納・処分・連絡断絶など長期リスクが残る

金融機関へ無断で所有名義を変えない

住宅ローン契約には、所有権移転や居住状況の変更について金融機関の承諾・届出を求める条項が設けられていることがあります。無断で名義を変更すると、契約違反として一括返済を求められるおそれがあるため、登記前に必ず金融機関へ相談してください。

7. 連帯保証・連帯債務・ペアローンの注意点

連帯保証人

主債務者が返済できないときに請求を受ける立場です。離婚しても金融機関の承諾なしに保証責任はなくなりません。

連帯債務

夫婦の双方が同じローンについて返済義務を負います。夫婦間で負担者を決めても、金融機関は双方へ請求できます。

ペアローン

夫婦がそれぞれ別のローンを借り、互いに保証関係となることがあります。一方だけを簡単に外すことはできません。

共有名義

離婚後も共有のままにすると、将来の売却や担保設定などで元配偶者との協議が必要になります。

「代わりの保証人を用意すれば解除できる」とは限りません

連帯保証人の変更・解除は金融機関の審査と承諾が必要です。新たな保証人の追加、繰上返済、借り換えなどを求められる場合があり、希望どおりに解除できないこともあります。

8. 離婚協議書・公正証書に記載したい事項

家の所有者と居住者

誰が所有し、誰がいつまで住むのか、退去条件を具体的に決めます。

住宅ローンの返済方法

返済額、支払日、口座、繰上返済、滞納時の連絡方法を定めます。

固定資産税・管理費・修繕費

誰がどの費用を負担するのか、大規模な修繕時の扱いも決めます。

売却・借り換えの条件

一定期間後に売却する場合や、借り換え審査に通らない場合の対応を定めます。

連帯保証人等の解除努力

金融機関への相談期限や、解除できなかった場合の代替策を記載します。

養育費等との関係

住宅ローン負担を養育費・財産分与・使用利益のどれとして扱うか、専門家と整理します。

住宅ローン負担と養育費を曖昧に相殺しない

住宅ローン返済を養育費の代わりとする合意は、返済終了・売却・滞納・再婚などで問題が生じやすくなります。子どもの生活費と不動産の負担を区別し、弁護士へ相談して明確に書面化してください。

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査定価格、ローン残高、売却費用から、家を残せる可能性と売却時の手取り額を整理します。

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9. 家を財産分与するときの税金

離婚時に家を移転する場合の主な税務
立場	主な税金	注意点
家を渡す側	譲渡所得税が生じる場合がある	財産分与時の時価で譲渡したものとして計算
家を受け取る側	通常は贈与税がかからない	分与額が過大な場合や租税回避目的の場合は別
所有権移転登記	登録免許税	登記原因や評価額に応じて計算
不動産取得	不動産取得税が課される場合がある	財産分与の性質・自治体の判断を確認

「夫婦間だから税金はかからない」とは限りません

土地・建物を財産分与として渡した側には、時価を収入金額とする譲渡所得税が生じる場合があります。所有期間、取得費、居住用財産の特例などを税理士へ確認してください。

10. 住み続けるか売却するかの判断手順

登記とローン契約を確認する

所有者、持分、債務者、連帯債務者、保証人、抵当権を確認します。

現在の売却価格を査定する

ローン残高と比較し、アンダーローンかオーバーローンかを判断します。

住み続ける人の返済能力を確認する

住宅ローン、固定資産税、管理費、修繕費を長期的に負担できるか試算します。

金融機関へ相談する

借り換え、債務引受、保証解除、所有権移転の可否を確認します。

家を残す案と売却案を比較する

財産分与額、税金、子どもの環境、将来の住み替えまで検討します。

合意内容を専門家と書面化する

弁護士、司法書士、税理士と確認し、離婚協議書・公正証書・登記を進めます。

財産分与の家庭裁判所への申立期限に注意

2026年4月1日以後に離婚した場合は、原則として離婚から5年以内です。 2026年3月31日以前に離婚した場合は、従来どおり原則2年以内となります。期限前でも、証拠や連絡先が失われる前に早めに整理しましょう。

11. 不動産売却サポート関西の離婚不動産サポート

不動産売却サポート関西株式会社では、離婚後も家に住み続けたい場合と、売却して住宅ローンを清算する場合の両方を比較できるよう、現在の市場価格と売却費用を整理します。

SUPPORT 01

秘密厳守の無料査定

離婚協議中であることを近隣へ知られないよう、連絡方法や訪問時間に配慮します。

SUPPORT 02

ローン残高との比較

アンダーローン・オーバーローンを確認し、現実的な選択肢をご案内します。

SUPPORT 03

専門家との連携

財産分与、登記、税金、公正証書について、弁護士・司法書士・税理士と連携します。

SUPPORT 04

任意売却にも対応

売却代金だけでローンを完済できない場合は、金融機関との調整を含めて検討します。

12. まとめ｜家の名義・ローン・居住者を分けて整理する

離婚後も住宅ローンのある家に住み続けることは可能ですが、夫婦間の話し合いだけで住宅ローンの債務者や連帯保証人が変わるわけではありません。まず登記とローン契約を確認し、金融機関へ相談する必要があります。

婚姻中に夫婦の協力で取得した家は、一方の単独名義でも財産分与の対象になり得ます。現在の査定価格からローン残高を差し引き、家にどの程度の純資産があるかを確認しましょう。

ローン名義人ではない側が住み続ける場合は、返済滞納、競売、無断処分、住宅ローン控除などのリスクが残ります。公正証書は夫婦間の約束を明確にできますが、金融機関の権利やローン契約を変更するものではありません。

借り換え、債務引受、売却、任意売却などを比較し、不動産会社だけでなく弁護士・司法書士・税理士・金融機関へ早めに相談することが大切です。

よくあるご質問

夫名義の住宅ローンを残したまま、妻と子どもが住み続けられますか？

住み続けられる場合はありますが、ローン契約と金融機関への届出・承諾を確認する必要があります。夫の返済が止まれば競売等のリスクがあるため、長期的には借り換えや売却も検討してください。

離婚すれば連帯保証人から外れられますか？

離婚だけでは外れません。金融機関の承諾を得て保証人変更、借り換え、繰上返済などを行う必要があります。

住宅ローンの名義を妻へ変更できますか？

単純な名義変更は難しく、金融機関による新たな審査が必要です。債務引受や、妻が単独で別の住宅ローンを借りる借り換えを検討します。

アンダーローンなら純資産の半分を必ず現金で払いますか？

必ず現金一括で支払うとは限りません。他の預貯金との調整や代償金の分割払いなどを合意する方法があります。財産全体と個別事情を踏まえて決めます。

オーバーローンの家も財産分与できますか？

家単体ではプラスの価値がない状態ですが、夫婦の財産・債務全体を踏まえて協議します。住宅ローンの返済義務は、金融機関との契約に従います。

財産分与で家を受け取ると贈与税がかかりますか？

通常の財産分与であれば、受け取る側に贈与税は原則かかりません。ただし分与額が過大な場合などは別です。家を渡す側には譲渡所得税が生じる場合があります。

参考資料

※本記事は2026年7月時点の法令・公表資料と一般的な不動産売買実務をもとに作成しています。財産分与、住宅ローン、連帯保証、税金、登記の扱いは、ローン契約・家族状況・離婚時期・物件によって異なります。具体的な法律判断は弁護士へ、融資条件は金融機関へ、登記は司法書士へ、税務は税理士または税務署へご確認ください。