【完全版】離婚に伴う大阪・関西の不動産売却ガイド｜本田憲司が解説（2026年）
離婚に伴う大阪・関西の不動産売却には、住宅ローン残債・財産分与・名義人非居住など、通常の売却にない論点が重なります。不動産売却サポート関西（代表 本田憲司）が、27年の実務でお伝えします。
離婚売却で押さえるべき3つの論点とは？
住宅ローン残債と財産分与の処理
名義人と居住人が異なるケースの売却手順
オーバーローン（残債 > 売却価格）の場合の選択肢
離婚売却はどう進めるのか？
1. 不動産の名義・住宅ローン残債の確認
2. 査定で売却見込み価格を把握
3. 財産分与の方針決定（売却・どちらかが住み続ける・買取）
4. 媒介契約・売却活動
5. 売買契約・引渡し・抵当権抹消
6. 売却益・残債の精算
住宅ローン残債は財産分与でどう扱う？
離婚時の不動産は、財産分与の対象財産です。売却価格 > 残債 の場合、差額を夫婦で分配（原則折半）。売却価格 < 残債 の場合（オーバーローン）は、差額をどちらが負担するかを協議します。
オーバーローン時の選択肢
自己資金で残債を一括返済して売却
住み替えローンで新居の住宅ローンに残債を上乗せ
任意売却（金融機関の同意を得て残債超過のまま売却）
どちらかが住み続け、住宅ローンを引き継ぐ（連帯保証問題に注意）
名義人と居住人が異なるとどうなる？
夫が名義人、妻が居住中（あるいはその逆）の場合の売却は、売却決定権は名義人にありますが、居住人が出ていかなければ実態として売却できません。離婚協議書に「いつまでに退去する」「退去まで誰が住宅ローンを払う」 を明記しておくことが、後のトラブル防止に直結します。
連帯保証・連帯債務はどう解消する？
夫婦どちらかが住宅ローンの連帯保証人・連帯債務者になっている場合、離婚しても自動的には外れません。金融機関に解除を申し入れる必要があり、代わりの連帯保証人立て・住宅ローン借換え・繰上返済などが必要です。当社は提携金融機関と連携し、借換え提案までご支援します。
離婚売却のよくある質問
離婚協議中ですが、まだ売却すべきか決められません。
方針が決まっていなくても、査定だけは早めに取られることをお勧めします。売却見込み価格と残債の差額が分かれば、「売却 vs 住み続ける」「養育費との兼ね合い」「財産分与の金額」が具体化し、話し合いが前に進みます。当社は無料で査定をお出しします。
オーバーローンですが売却したいです。
自己資金で差額を補填できる場合は通常売却で進められます。補填できない場合は 任意売却（金融機関の同意を得て売却）が選択肢になります。任意売却は競売より高く売れる可能性が高い方法です。なお、信用情報への影響は延滞や保証会社による代位弁済の有無で決まり、任意売却を選べば小さくなるとは限りません。
元夫（妻）の同意なしで売却できますか？
不動産が共有名義の場合、共有者全員の同意が必要です。単独名義であれば名義人の判断で売却できますが、離婚協議が成立する前の売却はトラブルの種になりがちです。弁護士の関与を強くお勧めします。
離婚を周囲に知られず売却できますか？
可能です。売出し時に「離婚」を表記する必要はなく、通常の売却物件として販売活動を行います。当社はプライバシー配慮 を前提に対応しており、内覧の日程調整・近隣への配慮もご相談ください。
売却益にも譲渡所得税はかかりますか？
売却益（譲渡所得）が出た場合、原則課税対象です。ただし、マイホームの3,000万円特別控除（居住期間問わず適用可、共有なら各人3,000万円ずつ）が利用できれば、譲渡所得3,000万円までは非課税になります。
離婚に伴う不動産売却、無料でご相談ください
当社は離婚売却の取扱経験が豊富です。プライバシー配慮、住宅ローン残債処理、財産分与、顧問弁護士のネットワークまで含めてサポートします。
この記事の執筆者
本田 憲司代表取締役資格: 宅地建物取引士
建設の現場と長距離トラックの仕事を経て、宅地建物取引士の資格を取り、24歳で不動産業界へ。新築マンションの販売、営業部長を経て独立。その後、不動産売却サポートの関西支社長として中古住宅・マンションの売却に携わり、2021年に関西の法人化とともに代表取締役に。新築マンションの販売で身につけた「見せ方」を売却に生かし、売主様の代わりに売る立場で、売却完了まで伴走します。
本田って、どんな人？（本人の言葉と動画）
