完全ガイド2026-04-29

マンションが売れないのは業者のせい？不動産会社を変更するタイミングと、ストレスゼロで手放す方法

1. マンションが売れない原因は不動産会社だけではない

売却活動を始めたのに問い合わせが少ない、内見はあるのに申込みにつながらない、担当者から十分な報告がない――このような状況が続くと、「不動産会社を変えるべきでは」と考えるのは自然なことです。

ただし、売れない原因は一つとは限りません。不動産会社の販売活動に問題がある場合もあれば、売出価格、室内状態、競合物件、管理状況、引渡し条件などが影響していることもあります。会社を変更する前に、どの段階で反響が止まっているのかを確認することが重要です。

最初に確認する3つの数字

広告の閲覧数、問い合わせ・内見件数、内見後の評価を確認します。閲覧されない場合は広告や価格、閲覧はされるが問い合わせがない場合は写真や条件、内見後に断られる場合は室内状態や価格とのバランスが主な確認ポイントです。

「3か月売れない＝会社変更」と機械的に判断しない

専任・専属専任媒介の契約期間は3か月以内とされるため、見直しの節目にはなります。しかし、物件や価格帯、時期によって売却期間は異なります。期間だけでなく、販売活動の内容と市場の反応を確認して判断しましょう。

2. 担当者・不動産会社の変更を検討したい7つのサイン

注意
01

契約で定めた活動報告が届かない

専任媒介では2週間に1回以上、専属専任媒介では1週間に1回以上の報告が必要です。報告が遅い、件数しか書かれていない、改善策が示されない場合は説明を求めましょう。

注意
02

質問への返信が遅く、回答期限も示されない

すぐに回答できない内容でも、確認して連絡する時期を伝える担当者であれば安心できます。連絡が途切れ、重要な判断が進まない状態は見直しのサインです。

注意
03

レインズ登録証明書や取引状況を確認できない

専任・専属専任媒介では、レインズ登録後に登録証明書が交付されます。証明書や売主専用画面の案内がなく、登録状況が曖昧な場合は確認が必要です。

注意
04

他社からの問い合わせや内見状況を報告しない

自社の購入希望者だけでなく、他社からの物件確認、資料請求、内見依頼についても報告してもらい、売却機会が広く確保されているか確認します。

注意
05

広告写真や説明が不十分でも改善しない

写真が暗い、枚数が少ない、間取りや管理状態の説明が不足しているなど、改善を依頼しても対応されない場合は販売への注力度を確認しましょう。

注意
06

売れない理由を説明せず、値下げだけを求める

閲覧数、内見者の感想、競合物件を示さずに値下げだけを繰り返す場合は、価格以外の販売方法が検証されているか確認が必要です。

注意
07

契約前の説明と実際の販売活動が違う

掲載すると説明された媒体に出ていない、定期的にチラシを配る約束が実施されないなど、媒介契約書や提案書と実際の活動が異なる場合は、書面で説明を求めましょう。

3. 会社を変える前に切り分けたい売れない原因

販売データから考えられる主な原因
現在の状況	考えられる原因	先に試したい改善
広告の閲覧が少ない	掲載媒体・写真・見出し・検索条件	写真追加、説明文、掲載先の見直し
閲覧は多いが問い合わせがない	価格、管理費、条件、競合との比較	価格根拠と競合物件の再確認
問い合わせはあるが内見されない	日程調整、資料不足、内見条件	予約方法と対応可能時間を改善
内見はあるが申込みがない	室内状態、臭い、眺望、価格とのバランス	清掃、補修、演出、評価の聞き取り
申込み後にまとまらない	価格交渉、引渡し時期、設備条件	譲れる条件と優先順位を整理

別会社の査定を「セカンドオピニオン」として利用する

現在の会社と契約中でも、査定根拠や販売方法について他社へ相談することは可能です。ただし、専任・専属専任媒介の契約中に別会社へ重ねて売却を依頼することは契約違反になり得るため、相談と正式な媒介依頼を区別してください。

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会社を変えるべきか、今の販売方法を改善すべきか、買取へ切り替えるべきかを整理します。

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4. 媒介契約の種類と変更できるタイミング

契約変更前に確認したい基本事項
契約の種類	他社への依頼	変更時の主な確認
一般媒介	複数社へ依頼できる	契約期間、明示型・非明示型、通知条件、費用条項
専任媒介	契約期間中は原則1社のみ	有効期間、更新、報告、レインズ、解除条項
専属専任媒介	契約期間中は原則1社のみ	有効期間、自己発見取引、報告、解除条項

専任媒介・専属専任媒介の有効期間は3か月以内です。満了時に自動で更新されるものではなく、更新には依頼者からの申出が必要です。会社変更を考えている場合は、契約満了日と更新方法を早めに確認しましょう。

一般媒介でも「いつでも無条件で解除できる」とは限りません

一般媒介は複数社へ依頼できますが、契約期間や通知方法、広告費などの条項は契約によって異なります。専任・専属専任を含め、変更前に媒介契約書を確認することが基本です。

契約途中の変更で費用請求が生じる場合があります

標準媒介契約約款では、依頼者が契約上の義務に違反した場合などに、違約金または費用の償還を請求されることがあります。「途中でやめると必ず違約金」という意味ではありません。請求できる条件、金額、実費の根拠を契約書で確認してください。

5. 会社を変えずに担当者だけ変更する方法

会社の広告網やサービスには不満がなく、担当者との連絡や相性だけが問題であれば、会社そのものを変更する前に担当者変更を相談する方法があります。支店長や責任者へ、感情的な評価ではなく具体的な事実と希望を伝えましょう。

現在困っていること

報告が遅い、説明が分かりにくい、連絡方法が合わない、改善提案がないなどを具体的に伝えます。

希望する担当者像

マンション売却の経験、地域知識、ウェブ広告、連絡頻度など、必要な条件を伝えます。

引き継いでほしい事項

内見履歴、買主の反応、広告データ、価格交渉などが後任へ正確に共有されるよう依頼します。

改善確認の期限

担当変更後にいつまで活動を確認するか決め、改善がなければ契約満了時の会社変更を検討します。

担当者変更を依頼する伝え方の例

「御社には引き続きお願いしたいと考えていますが、連絡頻度と販売方針について希望との違いを感じています。活動状況を数字で報告いただける、マンション売却の経験がある方へ担当変更をご相談できますでしょうか。」

6. 不動産会社を変更するときの進め方

媒介契約書と満了日を確認する

契約の種類、有効期間、更新、解除、広告費、鍵や書類の返却条件を確認します。

これまでの販売活動を整理する

広告掲載先、閲覧数、問い合わせ、内見、価格変更、他社からの照会をまとめます。

次の会社へ同じ条件で提案を依頼する

査定額だけでなく、想定買主、販売媒体、写真、報告方法、他社公開の方針を比較します。

更新しない意思または解除希望を書面で伝える

契約満了時に更新しない場合も、期日前にメールなど記録が残る方法で連絡します。

広告停止・鍵・資料の返却を確認する

旧会社の広告が残ったままだと二重掲載になるため、停止日と返却物を確認します。

新会社と価格・販売計画を再設定する

会社名だけを変えるのではなく、売れなかった原因を踏まえて写真、価格、内見対応まで見直します。

契約満了時に更新しない伝え方の例

「〇月〇日の媒介契約満了をもって、今回は更新しない方針です。これまでのご対応に感謝しております。広告停止日、鍵・資料の返却、レインズの登録終了手続きについてご案内をお願いいたします。」

7. 次の不動産会社を選ぶ8つのチェックポイント

査定価格の根拠

実際の成約事例、競合物件、階数・向き・室内状態の補正を説明できるか確認します。

想定する買主層

ファミリー、シニア、投資家、近隣の住み替え層など、物件に合う対象を聞きます。

写真と販売資料

撮影方法、ホームステージング、360度パノラマ、間取りや管理情報の見せ方を確認します。

他社への情報公開

レインズ登録後、他社からの物件確認や内見依頼を積極的に受け入れるかを聞きます。

活動報告の内容

件数だけでなく、閲覧数、内見者の感想、他社反響、改善策まで報告されるか確認します。

価格見直しの条件

何週間・何か月のデータで判断するのか、値下げ以外に何を改善するのかを聞きます。

担当者の案件数と体制

担当者が何件を抱え、不在時に誰が対応するかを確認します。

仲介・買取・買取保証の比較

一つの方法を押しつけず、売主の期限と希望価格に応じて比較できる会社を選びます。

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広告・価格・室内演出・他社公開を再設計

現在の販売データを引き継ぎ、同じ失敗を繰り返さない売却プランをご提案します。

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8. 内見や売却活動に疲れたときは「買取」も選択肢

会社を変更して仲介を続ける方法が向いている方もいれば、内見対応や売却時期の不確実さを終わらせるために、不動産会社の直接買取を選ぶ方もいます。どちらが正解かは、価格とスピードのどちらを優先するかで異なります。

仲介と買取の主な違い
比較項目	仲介	買取
売却価格	市場価格に近い成約を目指しやすい	再販売費用などを見込むため仲介より低い傾向
売却時期	買主が見つかるまで確定しにくい	条件合意後の予定を立てやすい
内見対応	複数回必要になる場合がある	買取会社の査定・確認が中心
仲介手数料	媒介会社へ発生する場合がある	買取会社との直接売買なら通常は発生しない
契約条件	一般の買主との交渉で決める	契約不適合責任、残置物、引渡し条件を個別に協議

買取なら契約不適合責任が自動的にすべて免除されるわけではありません

個人の売主と宅建業者の買主との売買では、契約不適合責任を免責または限定する条件を設けることがあります。ただし、免責範囲は契約書の内容によって異なり、売主が知りながら告げなかった不具合などは別の問題になります。「現状有姿」「免責」の対象を契約前に確認してください。

買取が向いている例

期限・確実性・負担軽減を優先したい

住み替え期限がある、遠方で内見対応が難しい、室内に残置物がある、近隣に知られず売却したい場合などです。

買取の注意点

価格だけでなく条件を複数社で比較する

買取価格、残置物処分、契約不適合責任、引渡し時期、測量や登記費用などを比較してください。

9. 不動産売却サポート関西のサポート

不動産売却サポート関西株式会社では、他社で販売中のマンションについても、価格設定、レインズ、広告、他社からの反響、内見結果を確認し、仲介の継続・会社変更・買取のどれが適しているかを整理します。

SUPPORT 01

販売状況のセカンドオピニオン

査定額の根拠と反響データを確認し、売れない原因を価格だけで判断しません。

SUPPORT 02

片手仲介を原則とした情報拡散

他社の購入希望者にも情報を公開し、買主候補を自社だけに限定しません。

SUPPORT 03

写真・室内演出・広告の改善

ホームステージングや360度パノラマを含め、物件の魅力が伝わる販売資料を作成します。

SUPPORT 04

仲介と買取を比較して提案

価格・期限・内見負担・契約条件を比較し、売主様の優先事項に合う方法をご案内します。

10. まとめ｜会社変更の前に、売れない原因と契約条件を確認

マンションが売れないとき、不動産会社や担当者の活動不足が原因となっている場合があります。一方で、価格、室内状態、競合、引渡し条件など、会社を変えるだけでは解決しない原因もあります。

まずは広告閲覧数、問い合わせ、内見、見送り理由、レインズの取引状況を確認し、現在の会社へ改善を求めましょう。改善されない場合は担当変更や、媒介契約満了時の会社変更を検討します。

契約途中の解除や費用負担は契約書によって異なります。買取へ切り替える場合も、価格だけでなく契約不適合責任、残置物、引渡し条件を確認してください。売却価格を優先するのか、期限と負担軽減を優先するのかを整理することが、ストレスを減らして手放すための第一歩です。

よくあるご質問

マンションが3か月売れなければ、不動産会社を変更すべきですか？

3か月は専任・専属専任媒介の契約を見直す節目ですが、必ず変更すべきとは限りません。閲覧数、問い合わせ、内見、価格、競合物件、担当者の改善提案を確認して判断してください。

専任媒介の契約中でも他社へ相談できますか？

査定やセカンドオピニオンとして相談することはできます。ただし、契約期間中に別会社へ重ねて媒介を依頼すると契約違反になる場合があるため、正式な依頼は現在の契約条件を確認してから進めてください。

契約期間中に解約すると必ず違約金がかかりますか？

必ず発生するわけではありません。契約違反の有無、解除理由、媒介契約書の違約金・費用償還条項によって異なります。請求を受けた場合は、契約上の根拠と費用の内訳を確認してください。

会社を変えずに担当者だけ変更できますか？

会社の責任者へ相談できます。現在困っていることと、希望する担当者の経験・連絡頻度・販売スキルを具体的に伝えると引き継ぎが進めやすくなります。

買取にすれば内見は一切不要ですか？

一般の購入希望者による繰り返しの内見は通常ありませんが、買取会社が価格と条件を判断するための室内確認や調査は必要です。回数や確認内容は物件によって異なります。

買取なら契約不適合責任は必ず免責になりますか？

自動的に免責されるものではなく、売買契約書で免責・限定の範囲を合意します。売主が把握している不具合や告知事項は、買取の場合でも正確に伝えてください。

参考資料

※本記事は2026年7月時点の一般的な法令・不動産売却実務をもとに作成しています。媒介契約の解除、費用請求、買取条件、契約不適合責任の扱いは、契約書や個別事情によって異なります。実際の変更・解約前に書面をご確認ください。