他社で売れない不動産はどうする？媒介切り替えで売却を動かす方法

「売り出して半年、ほとんど連絡がない」「内見は入るのに、なぜか決まらない」——大阪・関西で不動産を売り出している方から、いま多く寄せられるのがこの手のご相談です。そして、その停滞の原因は、多くの場合あなたの物件そのものにあるのではありません。“売り方”と、任せている担当者の“本気度”にあります。とくに金利が上がり、買い手が一段と慎重になった2026年のいま、同じ物件でも「手をかけて売る会社」と「そのまま市場に置いておくだけの会社」とで、結果の差がはっきり開くようになりました。この記事では、なぜ他社で売れ残りが起きるのか、そのサインをどう見抜くのか、そして媒介契約をどう切り替えれば動き出すのかを、実務の現場からお伝えします。

金利の上昇で、買い手が物件を慎重に選ぶようになってきました

まず、いま市場で何が起きているかを押さえてください。日本銀行は2026年9月に追加利上げを決定し、政策金利はおよそ31年ぶりの高い水準になりました。これを受けて、10月にかけて多くの銀行が住宅ローンの変動金利引き上げを本格的に反映し、フラット35などの固定金利も過去最高水準まで上がっています。

金利が上がると、買い手が毎月払えるローンの額、つまり「買える金額の上限」が下がります。同じ年収でも、数年前なら届いた価格帯に手が届かなくなる。だから買い手は以前よりずっと慎重になり、「少しでも引っかかる点がある物件」は候補から外していきます。これが、いま各地で起きている買い控えの正体です。

「内見は入るのに決まらない」——この停滞の正体

ご相談でとくに多いのが、次のようなお悩みです。ある大阪市内のマンションオーナー様からは、「毎週1〜2件は内覧が入るのに、金銭面・予算が理由で断られてばかりで、何カ月も前に進まない」というご相談をいただきました。また別の戸建てのオーナー様からは、「ここ2カ月で4件ほど内見があったけれど、成約には至っていない」というお声も。

こうした「内見はあるのに決まらない」状態は、実は改善の余地が大きい停滞です。内見が入っているということは、価格と立地で“土俵には乗っている”証拠だからです。あと一歩決まらない理由は、たいてい次のどれかに集約されます。

• 室内の第一印象が弱い（生活感・におい・暗さ・散らかり・使い込まれた水回り）
• 写真や販売資料が物件の魅力を伝えきれていない
• 価格が「この状態ならこの額」という買い手の納得ラインをわずかに超えている
• 担当者が内見後のフォローや条件調整をしていない

逆に言えば、見せ方を整え、資料を作り直し、価格の見せ方と交渉のしかたを変えるだけで動き出すケースが多いということです。問題は、任せている会社がそこに手をかけてくれるかどうかです。

なぜ、大手ほど“放置”が起きてしまうのか

ここで誤解のないようにお伝えしますが、大手が悪いという話ではありません。問題は、会社の規模が大きいほど構造的に放置が起きやすいという点にあります。

大手や取扱件数の多い会社は、一人の担当者が何十件もの物件を同時に抱えています。すると、すぐに売れそうな物件や金額の大きい物件に時間と労力が集中し、売れ悩んでいる物件ほど後回しになり、「運任せ」で市場に置かれ続けることになりがちです。

さらに、会社側の事情を言えば、預かった物件が売れなくても、不動産会社はほとんど費用負担もストレスも負いません。広告費が多少かかる程度で、現状維持のまま放置していても困らない。だから「改善提案もせず、値下げ時期を待つだけ」という対応が、残念ながら珍しくないのです。実際、あるオーナー様が任せていた会社は、数カ月にわたって何の改善策も提案も示さなかったと伺いました。

当社が物件情報の囲い込みをせず、大手・地域の不動産会社やグループ会社へ積極的に情報を拡散しているのは、まさにこの逆を行くためです。

「放置されているかも」を見抜くチェックリスト

いま任せている会社が、売るために動いているのか、ただ預かっているだけなのか。次の項目に心当たりがあれば、一度立ち止まって見直す価値があります。

専任媒介・専属専任媒介では、本来、一定期間ごとに販売活動の報告義務があります。その報告が形だけ、あるいは滞っているなら、物件が“運任せ”になっているサインかもしれません。

当社が「売り出す前」に行っていること

当社が他社と大きく違うのは、いきなり広告を出すのではなく、物件ごとに合った売り方を考え、売り出す前に「売れる状態」へ整えてから市場に出すという点です。第一印象で物件の印象の多くが決まるため、ここを飛ばして売り出すのは、準備不足のまま面接に臨むようなものです。具体的には、物件の状態に応じて次のような手当てを事前に行います。

1. ルームクリーニング — 水回りや床の清掃で、写真映えと内見時の体感が大きく変わります
2. 不用品の撤去 — 生活感や圧迫感を消し、部屋を広く明るく見せます
3. リペア（小さな傷・不具合の補修） — 「手入れされていない家」という印象を防ぎます
4. 電球の交換 — 切れた照明一つで部屋は暗く沈みます。明るさは内見時の印象を左右します
5. 庭木の伐採・雑草の除去 — とくに戸建てや空き家で、外観の第一印象を左右します

実際のルームクリーニングで、第一印象はここまで変わります

リビング

BEFORE

AFTER

キッチン

BEFORE

AFTER

浴室

BEFORE

AFTER

※掲載写真は、売り出し前の印象改善を目的としたルームクリーニングの一例です。

こうした作業は大がかりなリフォームと違い、費用を抑えながら印象を大きく変えられるのが利点です。そのうえで、撮影と販売資料の作り直しを行い、物件の魅力を正しく伝えます。「同じ物件でも、見せ方を変えただけで内見数と反応が一変した」——これは当社が何度も経験してきたことです。他社で長く売れなかった物件が、整えて出し直したら動いた、という例もあります。建物の状態次第では、売り方そのものを変える判断も含めてご提案します。

媒介契約は「途中で変えられる」——切り替えの考え方

「今の会社と契約しているから、もう動けない」と思い込んでいる方が少なくありませんが、それは誤解です。媒介契約は、状況に応じて見直すことができます。

専任媒介・専属専任媒介の契約期間は最長3カ月で、期間が満了すれば、更新せずに他社へ切り替えることができます。また、一般媒介であれば、今の会社との契約を続けたまま、当社を加えて販売を広げることも可能です。期間の途中での解約ができるかどうかや、その際に広告実費などの請求があるかどうかは媒介契約書の内容によって異なりますので、切り替えをお考えの際は、まず契約書の条件を一緒に確認するところから始めます。

実際、あるオーナー様は「担当者の対応に不満があり、今月で契約を解除してもらうよう伝えた。次は御社にお願いしようと思っていた」とご連絡をくださいました。不動産業界に詳しいご家族がいて、任せている会社の動きに疑問を感じていた、というケースです。こうした「他社で動かず、当社に切り替えて動き出す」ご相談は、相場が変わったこの一年で増えています。

切り替えで買い手にマイナスの印象を与えるのでは、と心配される方もいますが、ご安心ください。むしろ、整え直して魅力的な資料とともに“新鮮な物件”として出し直すことで、反応が改善することのほうが多いのが実情です。

切り替えて、こう変わる——よくある変化のかたち

実際に他社から当社へ切り替えられたケースでは、たとえば次のような流れで事態が動きます。半年以上売り出しても反応が乏しかった戸建て。前の会社からは報告もほとんどなく、「もう少し様子を見ましょう」「そろそろ値下げを」と言われるばかりでした。当社がまず行ったのは、値下げではなく原因の切り分けです。室内は荷物が残って暗く、庭は雑草が伸び、写真は数枚きりで魅力が伝わらない状態でした。そこで不用品を撤去し、水回りを中心にルームクリーニングを入れ、切れた電球を交換し、庭木と雑草を整えたうえで、撮影と販売資料の作り直しを実施。さらに囲い込みを解いて、提携する不動産会社やグループ会社へ一斉に情報を拡散しました。すると、出し直してから内見の数と質が変わり、以前は後回しにされていた物件が、きちんと検討される物件に変わっていきます。

ご相談は、この3ステップで始められます

「切り替え」と聞くと手続きが大変に思えるかもしれませんが、まずやることはシンプルです。

1. 今の販売状況をお聞かせください — 売り出し時期・価格・反響や内見の数・担当者からの報告の有無などを伺い、停滞の原因を一緒に切り分けます。ここまでは無料のセカンドオピニオンとして承ります。
2. 媒介契約の条件を確認します — 契約の種類と期間、途中解約や実費精算の有無を契約書で確認し、いつ・どう切り替えられるかを整理します。
3. 売り直しのプランをご提案します — 物件に合わせた事前の手入れ・撮影・資料作り・情報拡散・価格戦略を具体的にお示しします。ご納得いただけてから、媒介契約の切り替えに進みます。

この段階で「今の会社のまま続けたほうがよい」と判断すれば、正直にそうお伝えします。無理に切り替えを勧めることはありません。

よくあるご質問

他社で売れ悩んでいる、大阪・関西の売主の方へ

売れないのは、あなたの物件に価値がないからではありません。金利上昇で買い手が慎重になった今だからこそ、「売り出す前に整え、情報を広く開いて、本気で動く」会社に任せるかどうかで、結果は大きく変わります。他社で数カ月動いていない、担当者から改善提案がない、囲い込まれている気がする——そう感じたら、まずは今の販売状況を一緒に見直すところから始めましょう。査定もセカンドオピニオンのご相談も無料で、大阪府下を中心に関西全域、遠方にお住まいのオーナー様にも対応しています。