【大阪】築古戸建ての売却｜古家付き土地・更地の判断軸を本田憲司が解説
築40年を超えた戸建て、親から相続した古い実家——売り方は古家付き土地 か 更地 かで迷うケースが多くあります。判断軸と進め方を整理します。
古家付き土地のまま売るべき？
築古戸建てを建物付きで売却する方法。
メリット：解体費用負担なし、すぐ売却活動を始められる、固定資産税の住宅用地特例（1/6軽減）が維持される
デメリット：建物部分の契約不適合責任のリスク、買主が限定される（建売業者・投資家中心）
解体して更地で売るべき？
メリット：実需ファミリーの注文住宅需要を取り込める、買主の建築計画が明確、成約が早い
デメリット：解体費用（木造40坪で120〜200万円）が先行コスト、解体直後は固定資産税が6倍に
解体タイミングの鉄則：
解体は売買契約後の引渡し直前 が原則。先に解体すると住宅用地特例（1/6軽減）が外れて固定資産税が増えます。
再建築不可物件はどう売る？
接道2m未満・前面道路幅員4m未満（2項道路）など、建築基準法上の要件を満たさない再建築不可物件 は、解体すると新築できないため古家付き土地で売るしかない。
価格は通常の50〜70%が相場
買主は限られる（投資家・隣地所有者）
隣地買収・私道掘削同意で再建築可になれば価値が一気に上がる
ホームインスペクションは使うべき？
築古戸建てこそホームインスペクション が効きます。雨漏り・シロアリ・耐震性を売主側で把握し、買主への告知資料に組み込めば、成約後の契約不適合責任のリスクが下がります。詳細は ホームインスペクションの必要性 をご覧ください。
築古戸建てはどう売る？
1. 査定（土地値・建物値の分離評価）
2. 買主層の絞り込み：実需 vs 建売業者・投資家
3. 売り方の決定：古家付き土地 / 解体前提 / 更地
4. 媒介契約・売却活動
5. 売買契約：契約不適合責任の特約設計
6. 引渡し前に解体（更地売却の場合）
よくある質問
築40年戸建て、解体すべきか古家付きで売るか迷います
買主層と立地で判断します。住宅地・実需ファミリー需要が強い立地 なら更地、狭小地・投資家需要 なら古家付き。当社では両パターンの査定をお出しして比較いただいています。
解体費用が予算的に厳しいです
古家付き土地で売り、解体費用相当を価格交渉に織り込むのが現実的。また、自治体の解体補助金（特定空き家対策など）が使えるケースもあります。
再建築不可と分かり、買い手が見つかりません
再建築不可は隣地交渉で解消できる場合があります。隣地所有者への売却・隣地と一体販売・私道掘削同意取得など、当社は再建築不可物件の取扱経験が豊富で、ご相談ください。
不動産売却サポート関西へご相談ください
20年超の実務、顧問税理士・司法書士・弁護士のネットワークで、売却から税務・法務までワンストップで対応します。片手仲介・専任媒介で囲い込みを行わない透明な進め方が当社の方針です。
この記事の執筆者
本田 憲司代表取締役資格: 宅地建物取引士
建設関係の現場と長距離トラックドライバーを経て、不動産業界に転身。新築マンション販売の最前線でリーマンショックを乗り越え、念願だった独立を果たして「不動産売却サポート関西」を立ち上げました。27年間で培った問題解決力を武器に、ご所有不動産を「自分自身の大切な資産」と捉え、売主様ご本人に成り代わって売却完了まで伴走することをお約束します。
