【大阪】築古戸建ての売却｜古家付き土地・更地の判断軸を本田憲司が解説
築40年を超えた戸建て、親から相続した古い実家——売り方は古家付き土地 か 更地 かで迷うケースが多くあります。判断軸と進め方を整理します。
古家付き土地のまま売るべき？
築古戸建てを建物付きで売却する方法。
メリット：解体費用負担なし、すぐ売却活動を始められる、固定資産税の住宅用地特例（1/6軽減）が維持される
デメリット：建物部分の契約不適合責任のリスク、買主が限定される（建売業者・投資家中心）
解体して更地で売るべき？
メリット：実需ファミリーの注文住宅需要を取り込める、買主の建築計画が明確、成約が早い
デメリット：解体費用（木造40坪で120〜200万円）が先行コスト、更地で1月1日を迎えると翌年度から住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が数倍に
解体タイミングの鉄則：
解体は売買契約後の引渡し直前 が原則。先に解体すると住宅用地特例（1/6軽減）が外れて固定資産税が増えます。
再建築不可物件はどう売る？
接道2m未満・建築基準法上の道路に接していないなど、建築基準法上の要件を満たさない再建築不可物件 は、解体すると新築できないため古家付き土地で売るしかない。
価格は通常の物件を大きく下回る（下がり幅は条件で大きく変わる）
買主は限られる（投資家・隣地所有者）
隣地買収・私道掘削同意で再建築可になれば価値が一気に上がる
ホームインスペクションは使うべき？
築古戸建てこそホームインスペクション が効きます。雨漏り・シロアリ・耐震性を売主側で把握し、買主への告知資料に組み込めば、成約後の契約不適合責任のリスクが下がります。詳細は ホームインスペクションの必要性 をご覧ください。
築古戸建てはどう売る？
1. 査定（土地値・建物値の分離評価）
2. 買主層の絞り込み：実需 vs 建売業者・投資家
3. 売り方の決定：古家付き土地 / 解体前提 / 更地
4. 媒介契約・売却活動
5. 売買契約：契約不適合責任の特約設計
6. 引渡し前に解体（更地売却の場合）
よくある質問
築40年戸建て、解体すべきか古家付きで売るか迷います
買主層と立地で判断します。住宅地・実需ファミリー需要が強い立地 なら更地、狭小地・投資家需要 なら古家付き。当社では両パターンの査定をお出しして比較いただいています。
解体費用が予算的に厳しいです
古家付き土地で売り、解体費用相当を価格交渉に織り込むのが現実的。また、自治体の解体補助金（特定空き家対策など）が使えるケースもあります。
再建築不可と分かり、買い手が見つかりません
再建築不可は隣地交渉で解消できる場合があります。隣地所有者への売却・隣地と一体販売・私道掘削同意取得など、当社は再建築不可物件の取扱経験が豊富で、ご相談ください。
不動産売却サポート関西へご相談ください
27年の実務、顧問税理士・司法書士・弁護士のネットワークで、売却から税務・法務までワンストップで対応します。片手仲介・専任媒介で囲い込みを行わない透明な進め方が当社の方針です。
この記事の執筆者
本田 憲司代表取締役資格: 宅地建物取引士
建設の現場と長距離トラックの仕事を経て、宅地建物取引士の資格を取り、24歳で不動産業界へ。新築マンションの販売、営業部長を経て独立。その後、不動産売却サポートの関西支社長として中古住宅・マンションの売却に携わり、2021年に関西の法人化とともに代表取締役に。新築マンションの販売で身につけた「見せ方」を売却に生かし、売主様の代わりに売る立場で、売却完了まで伴走します。
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