【相続トラブル】兄弟間で揉めている共有名義の不動産。自分の持分だけを売却・買取してもらうことは可能？
1. 兄弟で相続した共有名義の不動産とは？
共有名義の不動産とは、兄弟姉妹など複数人が、 一つの土地や建物を持分割合に応じて共同所有している状態です。 たとえば兄弟3人が各3分の1ずつ相続した場合、 それぞれが不動産全体に対して3分の1の権利を持ちます。
持分は「特定の部屋や土地の一部分」ではありません
3分の1の持分を持っていても、 建物の1階や庭の3分の1を自由に使えるという意味ではありません。 不動産全体に対する抽象的な権利割合であり、 具体的な利用方法は共有者間で調整する必要があります。
登記事項証明書で名義と持分を確認
亡くなった親名義のままなのか、法定相続分で共有登記されているのか、 遺産分割協議が完了しているのかによって、必要な手続が変わります。 最初に登記事項証明書と相続関係を確認してください。
2. 共有不動産で必要となる同意の範囲
| 行為 | 主な例 | 一般的な決め方 |
|---|---|---|
| 保存行為 | 雨漏りの応急修理、不法占拠者への対応など | 各共有者が単独で可能 |
| 管理行為 | 短期の賃貸、通常の利用方法の決定など | 持分価格の過半数で決定 |
| 軽微な変更 | 形状・効用を著しく変えない改良など | 持分価格の過半数で決定 |
| 重大な変更・処分 | 不動産全体の売却、建物の解体など | 原則として共有者全員の同意 |
| 自分の共有持分の売却 | 3分の1の持分だけを第三者へ譲渡 | 原則として本人の判断で可能 |
大規模修繕が常に全員同意とは限りません
行為の内容が「管理」「軽微な変更」「重大な変更」のどれに当たるかは、 工事内容や不動産への影響によって異なります。 判断が難しい場合は、弁護士などへ確認しましょう。
3. 自分の持分だけなら売却・買取してもらえる？
結論として、自分が所有する共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意を得ずに売却できます。 売却先は、他の共有者、親族、一般の第三者、 共有持分を取り扱う不動産会社などが考えられます。
可能なこと
自分の持分だけを譲渡する
共有者全員で不動産全体を売る場合とは異なり、 自分の持分の処分については原則として単独で判断できます。
できないこと
他の共有者の持分まで勝手に売る
自分の持分を超えて、不動産全体や兄弟の持分を処分することはできません。
売却後は買主が新しい共有者になります
第三者へ持分を売ると、その買主が兄弟の新しい共有相手になります。 買主から利用方法、賃料相当額、持分の買い取り、 共有物分割などの協議を求められる可能性があるため、 価格だけでなく売却後の影響も理解しておく必要があります。
4. 共有状態を放置する主なリスク
01
固定資産税・修繕費を巡って揉める
代表者が立て替え続けたり、 使用している共有者と使用していない共有者で負担感が異なったりして、 金銭トラブルになることがあります。
02
空き家の老朽化が進む
修理や解体の方針が決まらないまま放置すると、 倒壊、越境、害虫、雑草などで近隣へ影響を及ぼす可能性があります。
03
相続が重なり共有者が増える
共有者が亡くなると、その持分が配偶者や子へ相続される場合があります。 関係者が増えるほど、売却や管理の合意形成が難しくなります。
04
一人だけが使用し続ける
実家に住み続ける共有者と、使用できない共有者の間で、 賃料相当額や管理費用を巡る争いが生じることがあります。
相続登記は2024年4月1日から義務化
相続により不動産を取得したことを知った日から、 原則3年以内に相続登記を申請する必要があります。 過去に発生した相続で未登記の不動産にも適用されるため、 名義が親のままなら早めに司法書士へ相談してください。
＼ 持分売却だけでなく、兄弟全員での売却も比較 ／
価格・期間・親族関係への影響を整理します
秘密厳守で事情を伺い、共有者への買取提案や全体売却を含めて選択肢をご案内します。
5. 共有持分だけでは売却価格が低くなりやすい理由
共有持分だけを購入しても、 買主が不動産全体を自由に使用・売却できるわけではありません。 他の共有者との協議や、共有関係を解消するための費用・時間が必要になるため、 不動産全体を持分割合で単純に按分した金額より、 査定額が低くなる傾向があります。
自由に入居・利用できない
他の共有者が居住中の場合、持分を取得しただけで直ちに明渡しを求められるとは限りません。
住宅ローンを利用しにくい
共有持分のみを担保とする融資は選択肢が限られ、一般の個人買主が購入しにくくなります。
全体売却には他の共有者の協力が必要
買主が将来不動産全体を売るには、他の共有者との合意や共有関係の解消が必要です。
法務・交渉コストを見込む
登記確認、占有関係、費用負担、分割協議などの調査・交渉コストが価格へ反映されます。
「相場の何割」と一律には決まりません
持分割合、物件価格、居住者、共有者の人数、抵当権、 賃貸状況、全体売却の可能性などで査定額は大きく異なります。 固定的な割合ではなく、個別の権利関係を確認して査定します。
6. 第三者へ持分を売る前に検討したい解決方法
| 方法 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|
| 共有者全員で不動産全体を売却 | 一般市場で売却しやすく、価格を最大化しやすい | 共有者全員の同意と協力が必要 |
| 兄弟に自分の持分を買い取ってもらう | 第三者を共有関係へ入れずに解消できる | 価格の合意と買い取り資金が必要 |
| 自分が他の持分を買い取る | 単独所有にして居住・売却しやすくなる | 購入資金、税金、登記費用が必要 |
| 土地を分筆してそれぞれ単独所有 | 各自が独立して活用・売却できる | 土地に限られ、接道・面積・形状の確認が必要 |
| 第三者へ自分の持分を売却 | 他の共有者の同意なく共有関係から離れやすい | 価格が低くなりやすく、他の共有者へ影響する |
| 裁判手続で分割を求める | 話し合いが成立しない場合に解決を求められる | 時間・費用がかかり、希望どおりの結果とは限らない |
まず共有者への買い取り提案から始める方法も
第三者の査定書を示し、 「不動産全体を売る」「自分の持分を買い取ってもらう」 「自分が買い取る」の金額を具体化すると、 感情的な話し合いから数字を基準とした協議へ切り替えやすくなります。
7. 「遺産共有」と通常の共有では解決手続が異なる
兄弟間の共有には、遺産分割が完了する前の「遺産共有」と、 遺産分割などによって共有取得した後の「通常の共有」があります。 同じ共有名義に見えても、裁判所で利用する手続が異なる場合があります。
| 状態 | 主な状況 | 話し合いで解決しない場合 |
|---|---|---|
| 遺産共有 | 遺産分割が終わらず、相続財産として共有している | 家庭裁判所の遺産分割調停・審判を検討 |
| 通常の共有 | 遺産分割等で共有取得し、共有関係が確定している | 共有物分割請求を検討 |
法定相続分で登記済みでも個別確認が必要
登記の形式だけで遺産分割が完了しているとは限りません。 遺言書、遺産分割協議書、相続登記の経緯を確認し、 弁護士・司法書士へ適切な手続を相談してください。
8. 共有持分を売却するときの流れと注意点
登記事項証明書、戸籍、遺産分割協議書、固定資産税資料などを確認します。
誰が住んでいるか、税金や修繕費を誰が払ったか、抵当権があるかを確認します。
全体売却時の持分相当額と、持分単独売却の査定額を比較します。
直接の交渉が難しい場合は、弁護士や不動産会社を介して条件を伝える方法があります。
売買価格、決済日、登記費用、契約不適合責任、占有状況の説明などを明記します。
司法書士が本人確認・必要書類を確認し、売却する持分の所有権移転登記を申請します。
「売ればすべての責任から即日解放」とは限りません
固定資産税は原則として1月1日時点の登記名義人へ課税され、 年の途中で売却しても当年度の納税義務者が変わらない場合があります。 過去の立替金・損害・未払費用についても別途精算が必要です。
契約不適合責任の免責は自動ではありません
不動産会社による買取でも、売主の責任が当然にすべて免除されるわけではありません。 免責範囲は売買契約で定め、 知っている雨漏り・事故・権利関係などは正確に告知してください。
＼ 兄弟へ知られたくない段階の相談も秘密厳守 ／
第三者への持分売却が本当に適切か一緒に整理
全体売却・親族間買取・持分買取・法的手続を比較し、手取り額とリスクをご説明します。
9. 売却時の税金と申告
譲渡所得は売却した本人に課税
自分の共有持分を売却して利益が生じた場合、その売主本人が譲渡所得を計算します。
取得費も持分に応じて計算
被相続人の取得費を引き継ぐ場合など、取得経緯と持分割合に応じて整理します。
3,000万円特別控除は要件確認
共有のマイホームでも、居住状況などの要件を満たす共有者は適用できる場合があります。
親族間売買は価格に注意
著しく低い価格で持分を譲渡すると、贈与税などの問題が生じる可能性があります。
売却前に税理士へ確認
相続した不動産は、取得費加算の特例、空き家の特別控除、 マイホームの特例などを利用できる場合があります。 適用期限や併用条件があるため、契約前に確認しましょう。
10. 不動産売却サポート関西の共有名義サポート
不動産売却サポート関西株式会社では、 兄弟間で意見が合わない共有不動産について、 不動産全体の売却と共有持分のみの売却を比較し、 売主様の事情に合う解決方法をご提案します。
SUPPORT 01
全体価格と持分価格を比較
それぞれの売却方法で想定される価格・費用・期間を明確にします。
SUPPORT 02
共有者への説明を支援
査定書と分配額を整理し、感情ではなく数字をもとに話し合える資料を作成します。
SUPPORT 03
弁護士・司法書士と連携
相続登記、遺産分割、共有物分割など、法的確認が必要な場合に専門家と連携します。
SUPPORT 04
事情に配慮した秘密厳守
親族へ連絡する前の相談から承り、売主様の意向を確認して進めます。
11. まとめ｜持分だけの売却は可能。ただし売却後の影響まで確認
共有名義不動産の全体を売却するには、 原則として共有者全員の同意が必要です。 一方、自分が所有する共有持分だけであれば、 原則として他の共有者の同意なく売却できます。
ただし、持分だけでは不動産を自由に利用できないため、 一般の買主は限られ、全体価格を持分割合で按分した金額より 売却価格が低くなる傾向があります。 第三者が新しい共有者になることで、 残る兄弟へ影響が及ぶ点にも注意が必要です。
まずは、不動産全体の売却、兄弟による持分買取、 自分による他の持分の買取、土地の分筆、 第三者への持分売却を比較しましょう。 遺産分割が完了していない場合は、 家庭裁判所の遺産分割手続が適切なケースもあります。
持分を売却しても、その年度の固定資産税や過去の費用負担、 契約上の責任がすべて自動的に消えるわけではありません。 登記・相続・占有・税金を整理し、 弁護士、司法書士、税理士、不動産会社へ相談しながら進めることが大切です。
よくあるご質問
自分の持分だけなら兄弟に内緒で売却できますか？
共有持分は不動産全体の価格を持分割合で割った金額で売れますか？
兄弟の一人が実家に住んでいても持分を売れますか？
持分を売れば固定資産税を払わなくてよくなりますか？
話し合いがまとまらない場合は裁判で売却できますか？
不動産会社の買取なら契約不適合責任はなくなりますか？
参考資料
- e-Gov法令検索「民法」
- 法務省「民法・区分所有法における保存・管理行為等の概念」
- 裁判所「遺産分割調停」
- 法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ」
- 国税庁「共有のマイホームを売ったとき」
※本記事は2026年7月時点の法令・公表資料と一般的な不動産売買実務をもとに作成しています。 共有持分の処分、遺産共有、占有関係、共有物分割、税金の扱いは個別事情によって異なります。 具体的な法的判断は弁護士・司法書士へ、税務判断は税理士または税務署へご確認ください。
