【完全版】大阪・関西の相続不動産売却ガイド｜本田憲司が20年超の実務で解説（2026年）
相続売却で押さえるべき3つの論点とは？
名義変更（相続登記）が売却の前提。2024年4月から義務化済み
譲渡所得税の軽減特例（取得費加算・空き家3,000万円特別控除）
共有名義の解消と、兄弟間トラブルを避ける進め方
相続不動産はどう売っていくのか？
相続が発生してから売却完了までの流れは、次の通りです。税理士・司法書士の関与が必要な工程が複数あり、適切なタイミングで専門家を入れないと、特例適用ができず数百万円の税金が増えるケースもあります。
1. 遺産分割協議：相続人全員で誰が何を相続するかを決定
2. 相続登記：法務局で名義変更（司法書士）
3. 不動産の査定：相場感の把握、共有売却の場合は持分按分の前提
4. 媒介契約・売却活動
5. 売買契約・引渡し
6. 譲渡所得税の確定申告：翌年2-3月、特例適用の検討
相続登記はいつまでに済ませる？（2024年義務化）
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。正当な理由なく3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象です。また、登記しないと売却そのものができないため、売却を考えるなら相続登記は最優先タスクになります。
費用感: 司法書士手数料 5〜10万円 + 登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）。当社は顧問司法書士と連携しており、相続登記から売却までワンストップで対応可能です。
譲渡所得税の軽減特例にはどんなものがある？
取得費加算の特例（相続税申告から3年10か月以内）
相続税を支払った相続人が、相続開始から3年10か月以内に相続不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例です。譲渡所得が圧縮され、譲渡所得税が軽減されます。適用には期限があるため、相続税申告書のコピーを売却時に必ずご準備ください。
空き家の3,000万円特別控除は使える？
被相続人（亡くなった方）が一人で住んでいた家を相続し、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。要件:
1981年5月31日以前に建てられた家
被相続人が一人で住んでいた（同居人がいない）
売却までに耐震基準を満たすか、家屋を取り壊す
売却価格1億円以下
相続開始から3年経過の年末まで
適用ハードルが高いですが、適用できれば数百万円〜1,000万円超の節税効果があります。当社は顧問税理士（染川順一氏）と連携し、適用可否の判定から申告サポートまで一貫してご対応します。
共有名義の不動産はどう売る？
兄弟で相続して共有名義になった不動産は、売却に共有者全員の同意が必要です。全員の同意が取れない場合、以下の選択肢があります:
共有持分のみ売却（共有者の同意不要だが買い手が付きにくい）
共有物分割請求（裁判所での解決、最終手段）
代償分割（一人が買い取り、現金で他の共有者に分配）
兄弟間トラブルを避けるための鉄則：
査定額・売却価格・分配額の透明性を全員で共有し、進捗を全員に書面で報告することです。当社は 共有名義売却の取扱経験が豊富 で、第三者として中立的に進められます。
相続不動産売却のよくある質問
相続税の納税資金として急いで売りたい場合は？
相続税の納付期限は 相続開始から10か月 です。それまでに現金化が必要な場合、買取再販業者への売却（相場の7〜8割）が最も早く、1〜2か月で完了します。当社では複数業者の買取金額を並べてご提示し、仲介売却との時間軸・金額のトレードオフをご相談いただけます。
相続放棄を検討中ですが、不動産売却の相談もできますか？
相続放棄をした場合、不動産は相続できないため売却もできません。ただし、相続放棄をすべきか、相続して売却すべきかの判断には不動産価値の把握が必要です。当社では、相続放棄の3か月以内のご判断材料として、無料で査定をお出ししています。
兄弟と意見が合わず売却が進みません。どうすればよいですか？
当社が中立な第三者として関与し、全員に同じ情報（査定書・販売状況・諸費用）を共有することで、話し合いが進むケースが多くあります。それでも合意できない場合、顧問弁護士のご紹介も可能です。
親が認知症で意思確認ができません。生前売却できますか？
意思能力がない方の不動産売却は、成年後見制度 の利用が必要です。家庭裁判所の許可も必要なため、想定より時間がかかります（半年〜1年）。当社は顧問司法書士と連携してご支援します。
遠方在住で実家の売却に動けません。
当社は遠方オーナーからのご依頼を多く扱っています。メール・LINE・郵送で進められる体制を整えており、立会いが必要な場面（売買契約・引渡し）も最小限に絞れます。詳しくは 遠方からの大阪不動産売却ガイド をご覧ください。
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税務・登記・売却を一気通貫で対応します。顧問税理士（染川順一氏）・顧問司法書士・顧問弁護士のネットワークで、相続から売却・申告までワンストップでご支援します。
この記事の執筆者
本田 憲司代表取締役資格: 宅地建物取引士
建設関係の現場と長距離トラックドライバーを経て、不動産業界に転身。新築マンション販売の最前線でリーマンショックを乗り越え、念願だった独立を果たして「不動産売却サポート関西」を立ち上げました。27年間で培った問題解決力を武器に、ご所有不動産を「自分自身の大切な資産」と捉え、売主様ご本人に成り代わって売却完了まで伴走することをお約束します。
