完全ガイド2023-03-06

マンションを売却するときに知っておきたい！管理費の注意点とは？

1. マンションの管理費とは？

管理費とは、マンションの敷地や共用部分を日常的に維持・管理するため、区分所有者が管理組合へ納める費用です。管理員業務、共用部分の清掃・電気代、設備点検、保険、管理委託費などに使われます。

売却しても支払い済みの管理費は原則として返還されません

管理費は、所有期間中に受けた管理サービスの対価として管理組合へ納めるものです。売却時に管理組合から過去の支払分が払い戻されるものではありません。ただし、引渡し日以降の期間分を売主が前払いしている場合は、売買代金の決済時に買主と日割り精算することがあります。

管理費の金額はマンションによって大きく異なります

戸数、共用施設、管理員の勤務形態、エレベーターの数、機械式駐車場、管理会社との契約内容などによって月額は変わります。平均額だけで高い・安いと判断せず、サービス内容と収支を確認しましょう。

2. 管理費と修繕積立金の違い

管理費と修繕積立金の主な違い
比較項目	管理費	修繕積立金
主な目的	日常的な維持・管理	将来の計画修繕・設備更新
主な用途	清掃、管理員、共用電気、設備点検、保険など	外壁、防水、鉄部、給排水管、エレベーター更新など
会計	管理費会計として処理	管理費と区分して積立・経理
金額変更の主な理由	人件費、光熱費、保険料、管理委託費、サービス内容の変更	長期修繕計画、工事費上昇、積立不足、設備更新
売却時の見られ方	毎月の固定負担と管理サービスのバランス	将来の修繕資金と値上げ・一時金の可能性

管理費が高くても、直ちに悪いマンションとは限りません

24時間有人管理、コンシェルジュ、充実した共用施設などがある場合は、管理費が高くなることがあります。買主は金額だけでなく、その費用に見合う管理品質があるかを確認します。

3. 売却時の管理費はどこまで売主が支払う？

管理費・修繕積立金の負担を売主から買主へ切り替える基準日は、一般的に物件の引渡し日です。ただし、実際の精算方法は売買契約や地域の取引慣行、管理組合の請求時期によって異なります。

管理組合への支払状況を確認する

当月払い・翌月分の前払いなど、請求対象期間と口座振替日を確認します。

引渡し日を基準に売主・買主分を計算する

売主が前払いしている場合は、引渡し日以降の買主負担分を決済時に精算します。

固定資産税等と合わせて精算書へ記載する

管理費、修繕積立金、駐車場使用料などを項目ごとに明示します。

日割り精算は法律で一律に定められた方法ではありません

月割り、日割り、引渡し月を売主負担とするなど、契約ごとに取り決めることができます。売買契約書と決済精算書で、負担区分を必ず確認してください。

4. 売却前に管理会社へ確認する手続き

管理費等の口座振替日

最終引落しがいつになるか、二重請求や未払いが生じないよう確認します。

組合員変更・所有者変更届

引渡し後に必要な書類、提出期限、買主の記入欄を確認します。

駐車場・駐輪場の解約

専用使用権が買主へ引き継がれるのか、解約・再抽選になるのかを確認します。

管理費等の変更予定

総会で決議済みの値上げや、検討中の改定案がないか確認します。

臨時徴収金・一時金

支払時期と負担者を確認し、売買契約で売主・買主のどちらが負担するか明確にします。

管理規約・総会議事録

ペット、民泊、リフォーム、使用細則など、買主へ説明すべき事項を確認します。

重要事項調査報告書は早めに取得

管理費・修繕積立金の額、滞納、修繕履歴、管理組合の財務状況など、マンション売買に必要な情報が記載されます。発行に日数がかかる場合があるため、売買契約直前ではなく早めに手配しましょう。

＼管理費・積立金・総会資料まで確認して査定／

毎月の負担が売却価格へ与える影響を整理します

同じマンションの成約事例と管理状況を確認し、買主へ伝わる販売資料を作成します。

マンションを無料査定する管理費について相談する

5. 管理費を滞納している場合の注意点

管理費や修繕積立金を滞納したままでも、法的に売買契約を結ぶこと自体が直ちに不可能になるわけではありません。しかし、買主や金融機関にとって大きなリスクになるため、通常は売却代金の決済時までに精算する方法を検討します。

注意
01

買主へ請求される可能性がある

区分所有法上、管理組合は一定の滞納管理費等を新しい所有者へ請求できる場合があります。そのため、買主は滞納状況を慎重に確認します。

注意
02

遅延損害金・督促費用が加算される場合がある

管理規約に基づき、遅延損害金や弁護士費用等が請求されることがあります。

注意
03

住宅ローンの残債と合わせた資金計画が必要

売却代金から住宅ローン、管理費滞納、仲介手数料などを支払えるか確認します。

注意
04

長期間放置すると法的手続きへ進む可能性

督促、訴訟、先取特権の実行、区分所有権の競売請求などが検討される場合があります。

滞納を隠したまま売却を進めない

まず管理会社へ滞納元金、遅延損害金、支払期限を確認し、不動産会社・金融機関と精算方法を調整してください。住宅ローンの返済も難しい場合は、任意売却を含めて早めに相談することが重要です。

6. 管理費が値上げされる主な理由

理由 01

管理員・清掃員の人件費上昇

最低賃金や採用コストの上昇により、管理委託費が見直される場合があります。

理由 02

電気代・保険料・点検費の上昇

共用部分の電気代や損害保険、設備保守費の上昇が管理会計を圧迫します。

理由 03

管理サービスの追加・変更

管理員の勤務時間延長、警備強化、新たな清掃などで負担が増える場合があります。

理由 04

管理費会計の赤字・滞納増加

収支不足が続く場合、支出削減や徴収額の見直しが議題となることがあります。

空室になっても所有者の支払い義務は原則なくなりません

部屋に誰も住んでいなくても、区分所有者は原則として管理費等を負担します。「空室が増えたため支払う人が減る」というより、相続人不明や長期滞納などで実際の収納率が下がると、管理会計へ影響する可能性があります。

値上げは必ずしも管理不全を意味しません

物価や人件費の上昇を反映し、必要な管理サービスを維持するための値上げであれば、適正管理へ向けた対応と評価できる場合があります。値上げ理由と収支改善策を総会資料で確認しましょう。

7. 管理費はマンションの売れやすさにどう影響する？

買主が管理費を見るときの主な判断材料
確認項目	評価されやすい状態	不安を持たれやすい状態
月額負担	サービス内容と釣り合っている	周辺物件より高い理由が分からない
管理状態	清掃・点検・修繕が行き届いている	高額なのに共用部分が荒れている
収支	予算・決算が明確で赤字対策がある	恒常的な赤字や多額の未収金がある
将来負担	値上げ予定と根拠が説明されている	急な値上げ・一時金の可能性が不明
共用施設	利用価値があり、適切に管理されている	利用されない施設の維持費が重い

買主は、住宅ローン返済額に管理費・修繕積立金・駐車場代を加えた毎月の総支払額で購入可能性を判断します。管理費が高い場合は、管理品質やサービス内容を具体的に説明することが重要です。

8. 売却前に確認したい管理費チェックリスト

現在の月額はいくらか

管理費、修繕積立金、駐車場、専用庭、ルーフバルコニーなどを分けて確認します。

滞納はないか

引落し漏れを含め、元金・遅延損害金・督促費用を確認します。

値上げは決議済みか

検討中なのか、総会で決定済みなのか、開始時期と金額を区別します。

管理会計は赤字ではないか

直近の収支決算書と予算案から、繰越金や未収金を確認します。

管理委託契約の変更予定はあるか

管理会社の変更、管理員勤務時間、清掃回数の見直しを確認します。

買主へ引き継ぐ契約はあるか

駐車場、トランクルーム、インターネット、共用施設の扱いを確認します。

＼管理費滞納・値上げ予定があるマンションも対応／

売却代金からの精算方法と販売戦略を整理します

管理会社・金融機関と連携し、滞納や将来負担を買主へ正確に伝える方法をご提案します。

マンション売却を相談する無料査定を依頼する

9. 不動産売却サポート関西のマンション売却

不動産売却サポート関西株式会社では、専有部分の状態や周辺相場だけでなく、管理費、修繕積立金、管理組合の収支、総会議事録、長期修繕計画まで確認して査定します。

SUPPORT 01

管理資料を含めた査定

管理費の金額とサービス内容、値上げ予定、滞納状況を整理します。

SUPPORT 02

決済時の精算を明確化

日割り精算、駐車場、臨時徴収金などを売買契約と精算書へ反映します。

SUPPORT 03

管理の良さを販売資料で訴求

清掃、有人管理、修繕履歴など、管理費に見合う価値を買主へ伝えます。

SUPPORT 04

滞納・住宅ローン問題にも対応

売却代金での精算や任意売却を含め、早期に解決方法を検討します。

10. まとめ｜管理費は金額だけでなく、精算・滞納・管理品質を確認

管理費は、マンションの共用部分を日常的に維持・管理するための費用です。支払い済みの管理費は、売却したからといって管理組合から返還されるものではありません。一方、売主が引渡し後の期間分まで前払いしている場合は、売買契約に基づいて買主と精算するのが一般的です。

売却前には、請求対象期間、口座振替日、所有者変更届、駐車場の扱い、値上げ・一時金の予定を管理会社へ確認してください。滞納がある場合は、買主へ請求される可能性もあるため、決済時までの精算方法を早めに調整する必要があります。

また、管理費の値上げは、直ちに売却すべき合図でも、管理不全の証拠でもありません。人件費や光熱費の上昇に対応し、管理品質を維持するための見直しである場合もあります。値上げ理由、収支、サービス内容を確認して判断しましょう。

マンションの売れやすさは、管理費の安さだけでなく、管理状態や将来負担の透明性にも左右されます。管理資料をそろえ、買主が安心して総支払額を判断できるよう準備することが大切です。

よくあるご質問

マンションを売却すると、支払った管理費は返ってきますか？

過去に管理組合へ支払った管理費は原則として返還されません。ただし、引渡し日以降の期間分を売主が前払いしている場合は、決済時に買主と精算することがあります。

月の途中で引き渡す場合、管理費は日割りになりますか？

日割り精算が一般的ですが、法律で一律に決まっているわけではありません。月割りや引渡し月を売主負担とする場合もあるため、売買契約書をご確認ください。

空室でも管理費を払う必要がありますか？

原則として必要です。管理費は居住の有無ではなく、区分所有者として共用部分の管理費用を負担するものです。

管理費を滞納したまま売却できますか？

売却できる場合はありますが、買主へ請求される可能性があるため、通常は売却代金からの支払いなど、決済時までの精算方法を調整します。

管理費が高いマンションは売れにくいですか？

毎月の総支払額が高くなるため影響することはあります。一方、有人管理や充実したサービスなど、金額に見合う価値を説明できれば評価される場合もあります。

管理費が値上げされたら売却したほうがよいですか？

値上げだけで判断する必要はありません。値上げ理由、管理会計の収支、サービス内容、修繕積立金を含む総負担、今後の利用予定を比較して判断します。

参考資料

※本記事は2026年7月時点で公表されている法令・国土交通省資料と、一般的な不動産売買実務をもとに作成しています。管理費等の負担、日割り精算、臨時徴収金、滞納金の扱いは、各マンションの管理規約・総会決議・売買契約によって異なります。具体的な取引では、管理会社、不動産会社、弁護士などへご確認ください。