エリア別2023-03-06

市街化調整区域の不動産を手放したい方へ｜売却できる3つの方法と注意点

1. 市街化調整区域の不動産は売却できる？

市街化調整区域にある土地や建物でも、売買そのものは禁止されていません。ただし、市街化区域と比べて建築・建替え・用途変更などの制限が厳しく、買主が利用できる範囲によって価格と売却期間が大きく変わります。

先に結論

売却前に「現在の建物が適法か」「誰が何に使えるか」「再建築できるか」を調査することが最重要です。 許可履歴や利用可能性を整理できれば、市街化調整区域でも買主候補を絞って売却できます。

建物があるから、同じ建物を自由に建て替えられるとは限りません

現在建物が建っていても、建築された経緯、許可を受けた人、用途、規模、属人性などによって、買主による建替えや利用が認められない場合があります。解体や売買契約の前に、許可権者へ個別に確認してください。

2. 市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域の違い

都市計画区域における主な区域の違い
区域	基本的な位置づけ	建築・開発の考え方
市街化区域	すでに市街地を形成している区域、またはおおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図る区域	用途地域などの制限内で市街化を進める
市街化調整区域	市街化を抑制すべき区域	開発・建築・用途変更が原則制限され、例外要件の確認が必要
非線引き都市計画区域	市街化区域と市街化調整区域の区域区分を定めていない都市計画区域	用途地域や自治体の基準に応じて確認する

非線引き区域が将来必ず市街化区域・調整区域になるわけではありません

非線引き都市計画区域は、現時点で区域区分を定めていない区域です。将来の指定が決まっているという意味ではありません。対象地の区域・用途地域は、最新の都市計画図と自治体窓口で確認します。

3. 市街化調整区域で確認する都市計画法の許可

市街化調整区域では、土地の区画形質を変更する「開発行為」だけでなく、開発行為を伴わない建築や用途変更についても許可が必要となる場合があります。一般には都市計画法第29条・第34条・第43条などの確認が重要です。

開発許可

建築物の建築などを目的に土地の区画・形・性質を変更する場合に確認します。市街化調整区域では、都市計画法第34条の許可対象に該当するかが重要です。

建築許可

開発行為を伴わずに新築・改築・用途変更する場合でも、都市計画法第43条の許可が必要となることがあります。

既存建物の許可履歴

開発許可書、建築許可書、検査済証、建築確認資料などから、誰のための、どの用途の建物として認められたかを確認します。

自治体独自の基準

許可できる用途・区域・最低敷地面積などは、法令に加えて自治体の条例や開発審査会基準で異なります。

売却前に「開発許可の要否判定」を相談

所在地を管轄する開発許可担当課へ、登記事項証明書、公図、建築資料、土地利用計画などを持参して相談します。口頭確認だけでなく、可能な範囲で調査内容を資料として残すと、買主や金融機関へ説明しやすくなります。

4. 市街化調整区域の不動産が売れにくい理由

理由
01

建替え・用途変更の可否が分かりにくい

買主が希望する住宅、店舗、工場、倉庫などへ利用できるか、行政調査をしなければ判断できない物件があります。

理由
02

住宅ローンの対象になりにくい場合がある

再建築できない、利用者が限定される、担保評価が難しいなどの理由から、金融機関の審査が慎重になる場合があります。

理由
03

インフラ負担が大きい場合がある

上下水道、ガス、道路、排水などが未整備で、引込み工事や浄化槽の設置、私道利用の承諾が必要になることがあります。

理由
04

農地法など別の規制が重なる

現況が農地の場合は、都市計画法だけでなく農地法の許可・届出も必要です。農振農用地などでは転用が難しい場合があります。

理由
05

買主候補が限定される

一般住宅用地として販売できず、農業者、隣地所有者、許可要件を満たす事業者などに対象が限られる場合があります。

「郊外だから売れない」とは限りません

静かな住環境、広い敷地、農業・資材置場・沿道サービスなど、条件に合う買主にとって魅力となる場合があります。問題は立地そのものより、許可可能な用途と必要費用が不明な状態で販売することです。

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区域、許可履歴、道路、農地、インフラを確認し、想定できる買主と売却方法をご案内します。

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5. 売却価格を左右する7つの調査項目

査定前に確認したい項目
調査項目	確認内容
区域・用途	市街化調整区域、用途地域、地区計画、条例指定区域など
許可履歴	開発・建築許可、検査済証、用途、許可を受けた者、属人性
再建築・用途変更	買主による建替え、増改築、用途変更が可能か
道路・接道	建築基準法上の道路、幅員、接道長さ、私道、セットバック
農地・農振	現況農地、農地法、農業振興地域・農用地区域、転用見込み
インフラ	上水道、下水道、浄化槽、ガス、電気、排水先、引込み費用
境界・地形	測量、越境、高低差、擁壁、造成、ハザード、地中埋設物

登記地目だけで用途を判断しない

登記上の地目が「宅地」でも建築できるとは限らず、地目が「田」「畑」でも現況や許可状況の確認が必要です。都市計画法上の許可と農地法上の扱いを、それぞれ調査します。

6. 方法1｜既存の住宅・建物として売る

現在の建物をそのまま利用でき、買主への所有権移転後も同じ用途で使える見込みがある場合は、中古住宅・事業用建物として販売できる可能性があります。

建物の適法性

建築確認、開発・建築許可、検査済証、増改築の履歴を確認します。

許可の属人性

農林漁業従事者用住宅など、特定の人に認められた建物では、買主の利用が制限される場合があります。

同一用途での利用

住宅を店舗・事務所・倉庫などへ変える場合、用途変更の許可が必要になることがあります。

建替え条件

火災・老朽化で建物が使えなくなった場合に、将来建替えできるかを確認します。

建物を解体せずに調査する

現存建物の利用が売却価値を支えている場合、先に解体すると買主の選択肢が減ることがあります。更地にする前に、既存建物としての売却と解体後の土地価格を比較してください。

7. 方法2｜隣地所有者・周辺事業者へ売る

一般市場で利用できる買主が限られる場合でも、隣地所有者には敷地の拡張、接道改善、駐車・資材置場、農地の集約などの具体的な購入メリットが生じることがあります。

候補
01

隣接する土地の所有者

間口や形状の改善、通路・駐車場の確保につながる場合があります。

候補
02

近隣の農業者

農地として利用できる場合は、農地の集約を希望する農業者が候補になります。

候補
03

許可対象となる事業者

沿道サービス、農産物処理施設、地域に必要な店舗など、法令・自治体基準に該当する事業者を検討します。

「資材置場なら自由に使える」とは限りません

造成、盛土、建築物・工作物の設置、農地転用、排水などに許可・届出が必要となる場合があります。買主の具体的な利用計画を前提に行政確認を行います。

8. 方法3｜農地として売る・貸す

現況が農地の場合は、農地のまま農業者へ売却・賃貸する方法があります。農地を耕作目的で売買・賃貸する場合は、原則として農地法第3条の許可などが必要で、買主・借主には農地を適切に利用する要件が求められます。

農地に関係する主な手続き
取引・利用	主な農地法上の手続き	例
農地のまま売買・賃貸	原則として第3条許可など	農業者へ田・畑として売る、貸す
所有者が自ら転用	原則として第4条許可	自分で駐車場・宅地などへ転用
転用目的で売買・賃貸	原則として第5条許可	買主が住宅・店舗・資材置場などへ転用

地目を宅地へ変更してから許可を取る、という順番ではありません

農地転用が認められ、実際に土地の利用状況が変わった後に地目変更登記を行うのが基本です。登記地目だけを先に変えて転用可能にすることはできません。

市街化調整区域の農地転用は厳しく判断されます

農地の区分、農業振興地域・農用地区域、周辺農地への影響、転用目的の確実性に加え、都市計画法上その用途が許可されるかも確認します。農地転用許可だけで建物を建てられるわけではありません。

＼農地法・都市計画法を分けて調査／

農地・調整区域の売却方法を整理します

農地のまま売る、転用を前提に売る、隣地へ売る、買取を利用する方法を比較します。

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9. 方法4｜市街化調整区域に詳しい会社へ仲介・買取を依頼する

市街化調整区域の売却では、広告量だけでなく、行政調査と買主の用途提案が重要です。市街化調整区域、農地、既存建物の売買実績がある会社へ相談しましょう。

不動産会社を選ぶときの確認項目
確認項目	具体的な質問
行政調査	開発・建築許可、許可履歴、農地転用をどこまで調査するか
査定根拠	どの用途・買主を想定し、どの事例から価格を算出したか
買主候補	住宅購入者、隣地、農業者、事業者、買取会社のどこへ販売するか
広告表現	建築・再建築・用途の制限をどのように表示するか
専門家連携	行政書士、土地家屋調査士、司法書士、測量・農地関係者と連携できるか
買取条件	現況、残置物、境界、契約不適合責任をどこまで引き受けるか

10. 市街化調整区域の売却手順

登記・現況資料を集める

登記事項証明書、公図、測量図、建築確認、開発・建築許可書、納税通知書などを確認します。

都市計画・許可履歴を行政調査

区域、道路、再建築、用途変更、許可の属人性、自治体基準を確認します。

農地・インフラ・境界を調査

農業委員会、農振、上下水道、排水、私道、測量の必要性を確認します。

利用方法別に査定する

既存建物、住宅用地、農地、事業用地、隣地売却、買取を比較します。

買主の利用計画を確認する

買主が希望する用途について、契約前に行政・金融機関へ確認します。

許可を停止条件とする契約を検討

必要な許可が得られない場合の解除、手付金、申請費用、期限などを契約で定めます。

許可取得前に「建築可能」と断定しない

行政相談は個別計画を前提とするため、買主・用途・建物規模が変わると判断も変わる場合があります。売買契約では、許可取得を停止条件・解除条件とする必要性を専門家と検討してください。

11. 売却時に準備したい書類

土地・権利関係

登記事項証明書、公図、地積測量図、境界確認書、権利証・登記識別情報

建物関係

建築確認済証、検査済証、設計図、開発・建築許可書、用途変更・増改築資料

道路・インフラ

道路台帳、私道承諾、上下水道図面、浄化槽、排水、引込管の資料

農地関係

農地台帳、農地法許可書、農用地区域の確認資料、土地改良区関係資料

税金・所有者

固定資産税納税通知書、評価証明書、本人確認書類、相続関係資料

物件状況

越境、擁壁、地中埋設物、土壌、災害履歴、近隣利用などの資料

12. 不動産売却サポート関西の市街化調整区域サポート

SUPPORT 01

区域・許可履歴の調査

都市計画、建築、農地、道路など、売却価格に関係する条件を整理します。

SUPPORT 02

用途別の査定

住宅、既存建物、農地、隣地、事業用、買取など複数の売却方法を比較します。

SUPPORT 03

専門家との連携

行政書士、司法書士、土地家屋調査士、測量・農地関係者と連携します。

SUPPORT 04

仲介・買取の提案

価格を重視する仲介と、期限・現状引渡しを重視する買取を比較します。

13. まとめ｜利用可能性を調べれば売却方法が見えてくる

市街化調整区域の不動産も売却できますが、建築・建替え・用途変更の制限により、買主候補が限られる場合があります。現在建物があるだけで、買主が同じ用途で利用・再建築できるとは限りません。

売却前には、都市計画区域、許可履歴、再建築、道路、農地、インフラ、境界を調査します。許可を受けた人や用途が限定されている場合は、その条件も買主へ説明します。

農地のまま売る場合は原則として農地法第3条、所有者が転用する場合は第4条、転用目的で売買する場合は第5条の許可などを確認します。農地転用と都市計画法の許可は別の手続きです。

既存建物として売る、隣地・農業者へ売る、許可対象となる事業者へ提案する、専門会社へ買取を依頼するなど、物件の利用可能性に合った方法を選ぶことが売却成功のポイントです。

よくあるご質問

市街化調整区域の土地は売買できないのですか？

売買そのものは禁止されていません。ただし、買主が建築・利用できる用途に制限があるため、行政調査が重要です。

すでに家が建っていれば建替えできますか？

必ず建替えできるとは限りません。現在の建物の許可経緯、用途、属人性、敷地・道路条件を確認し、所在地の許可権者へ相談してください。

市街化調整区域では住宅ローンを利用できませんか？

一律に利用できないわけではありません。再建築の可否、建物の適法性、担保評価、金融機関の基準によって審査結果が異なります。

農地の地目を宅地へ変えれば売れますか？

地目変更だけで農地転用はできません。農地法と都市計画法の許可を確認し、転用後の現況に応じて地目変更登記を行います。

市街化調整区域の土地を資材置場として売れますか？

可能な場合がありますが、造成、盛土、農地転用、排水、建築物・工作物の設置などに許可が必要となることがあります。買主の利用計画を行政へ確認します。

許可が取れるか分からない状態でも査定できますか？

査定できます。ただし、許可の見込みによって価格が大きく変わるため、行政調査前後の複数条件で査定することがあります。

参考資料

※本記事は2026年7月時点の法令・公表資料と一般的な不動産売買実務をもとに作成しています。市街化調整区域で許可される建築・用途、農地転用、融資、必要書類は、所在地、許可履歴、買主、利用計画によって異なります。契約・解体・造成前に、所在地の開発許可担当課、農業委員会、不動産会社、行政書士、土地家屋調査士などへご確認ください。