2027年分以後の所得税で超高所得層の追加課税が強化へ：不動産・株の売却益が大きい人は2026年中の譲渡時期に注意
1. 2027年分以後、超高所得層の追加課税が強化
2026年3月31日に公布された令和8年度税制改正により、 「極めて高い水準の所得に対する負担の適正化措置」が見直されました。 改正後の制度は、2027年（令和9年）分以後の所得税から適用されます。
改正のポイント
追加負担を計算する際の特別控除額が3億3,000万円から1億6,500万円へ引き下げられ、 比較に用いる税率は22.5％から30％へ引き上げられます。 通常の方法で計算した所得税額等より、改正後の計算額が大きい場合に、その差額を申告納税します。
1億6,500万円を超えたら、すぐ30％課税される制度ではありません
基準所得金額が1億6,500万円を超えるだけで、超過部分へ一律30％が追加されるわけではありません。 通常の方法で計算した基準所得税額と比較し、改正後の計算額が上回る場合に限って差額が生じます。 影響の有無は、所得総額だけでなく所得の種類や通常の税負担によって変わります。
2. 改正前と改正後の違い
| 比較項目 | 2026年分まで | 2027年分以後 |
|---|---|---|
| 特別控除額 | 3億3,000万円 | 1億6,500万円 |
| 比較計算の税率 | 22.5％ | 30％ |
| 基本的な計算 | （基準所得金額－3.3億円）×22.5％ | （基準所得金額－1.65億円）×30％ |
| 適用年分 | 2026年（令和8年）分まで | 2027年（令和9年）分から |
税制改正法はすでに成立・公布されています
令和8年度の所得税法等改正法は2026年3月31日に成立・公布されました。 この記事では、税制改正大綱の段階ではなく、成立後の内容を前提に解説しています。
3. 基準所得金額に含まれる主な所得
この制度では、給与所得だけを見るのではありません。 不動産や株式の譲渡所得を含む、複数の所得を合算して基準所得金額を確認します。
INCOME 01
土地・建物の譲渡所得
収益物件、自宅、土地、事業用不動産などの売却による課税譲渡所得です。
INCOME 02
株式等の譲渡所得
上場株式・非上場株式の売却益や、M&Aに伴う株式譲渡益などです。
INCOME 03
配当・給与・事業所得
配当、役員報酬、給与、事業所得なども合算して判定します。
INCOME 04
申告不要を選んだ金融所得
確定申告不要制度を利用できる上場株式等の配当・譲渡所得も、制度上の計算対象に含まれます。
NISAの非課税所得などは対象外
財務省資料では、NISA関連の非課税所得やスタートアップへの再投資に関する一定の非課税所得などは対象外とされています。 また、政策的に設けられた一定の特別控除は、控除後の金額を用います。
4. どのくらいの所得から影響する？
追加納税が始まる所得水準は、すべての人で同じではありません。 通常の所得税負担率が高い給与所得中心の方と、分離課税所得の割合が高い方では結果が異なります。
| 所得構成 | 改正後に追加負担が生じる水準の目安 | 注意点 |
|---|---|---|
| 所得のすべてが所得税率15％の分離課税所得 | 年間所得 約3.4億円から | 理論上の単純化された例 |
| 実際の申告実績データを当てはめた場合 | 平均的に年間所得 約6億円から | 個人ごとの所得構成で大きく変動 |
「3.4億円」が全員共通の課税ラインではありません
約3.4億円という数字は、所得のすべてが所得税率15％の分離課税所得であるという単純化したケースです。 給与・事業所得、配当、各種控除、既に負担している所得税額などによって、実際の適用水準は変わります。
＼ 高額不動産の売却前に、2026年・2027年の手取り額を比較 ／
査定価格と税額シミュレーションを分けて確認
不動産の市場価格を査定し、税理士による所得全体の確認と合わせて売却時期を検討します。
5. 追加納税額が変わる仕組みを簡単な例で確認
次は制度の仕組みを理解するための単純化した例です。 実際の申告では、所得の種類、特別控除、源泉徴収税額、復興特別所得税などを含めて計算します。
| 年分 | 比較計算 | 基準所得税額との比較 | 追加納税のイメージ |
|---|---|---|---|
| 2026年分 | （5億円－3.3億円）×22.5％＝3,825万円 | 7,500万円を下回る | 追加なし |
| 2027年分 | （5億円－1.65億円）×30％＝1億50万円 | 7,500万円を2,550万円上回る | 差額2,550万円 |
この表は制度理解のための仮定例です
実際の税額を示すものではありません。 基準所得金額・基準所得税額の算定や特例の適用は複雑なため、必ず税理士へ個別に確認してください。
6. 2026年と2027年、譲渡所得はどちらの年に入る？
国税庁は、資産の譲渡日を原則として買主へ引き渡した日としています。 一方、売買契約の効力発生日、一般的には契約締結日に譲渡があったものとして申告することもできます。
2026年中に引渡しを完了すれば、原則として2026年分の譲渡所得になります。
2026年に契約し2027年に引き渡す取引でも、契約日を譲渡日として申告できる場合があります。
手付解除、停止条件、決済条件など契約内容によって判断が必要なため、申告時ではなく契約前に確認します。
契約日を選べるからといって、年末契約だけで安全とは限りません
契約の効力や取引条件によって扱いが異なる可能性があります。 また、所有期間の判定、買換え・交換・居住用財産などの特例にも影響するため、譲渡時期だけを切り離して決めないでください。
7. 2026年中の売却を検討するときの注意点
税金だけで売却を急がない
2026年に売ることで追加課税を抑えられても、売却価格が大きく下がれば手取り額が減る場合があります。
売却益ではなく課税譲渡所得を計算
売買代金ではなく、取得費・譲渡費用・特別控除を差し引いた所得を確認します。
株式・配当なども同じ年に合算
不動産だけでは対象外でも、M&Aや株式譲渡益が同じ年に発生すると影響する場合があります。
法人所有と個人所有を区別
この措置は個人の所得税に関する制度です。法人名義の不動産売却は法人税の検討になります。
住民税は通常どおり確認
今回の追加負担は所得税の措置ですが、不動産・株式の譲渡には通常の住民税負担もあります。
納税資金を確保する
売却代金を再投資する前に、所得税・復興特別所得税・住民税の支払時期を確認します。
8. 高額不動産の売却前に行う6つの準備
不動産の現在価値を査定
希望価格ではなく、成約事例・収益性・再開発・賃貸状況を踏まえた価格を確認します。
取得費と譲渡費用を整理
購入契約書、建築費、改良費、仲介手数料、減価償却などを確認します。
2026年・2027年の所得を一覧化
給与、事業、配当、株式、不動産、退職所得など、大きな所得が発生する年を確認します。
売却時期別の税額を試算
通常の譲渡所得税と最低負担税率による追加額を、税理士に比較してもらいます。
決済までの条件を確認
賃借人、抵当権、境界、建物調査、買主の融資など、引渡し時期へ影響する事項を洗い出します。
税引後の手取り額で判断
追加課税の有無だけでなく、売却価格、諸費用、ローン、税金を差し引いた金額を比較します。
＼ 収益物件・高額土地・一棟マンションの売却に対応 ／
税理士と連携し、売却価格と譲渡年を同時に検討
2026年中の成約を急がせるのではなく、税引後の手取り額が最大化しやすい条件を整理します。
9. 不動産売却サポート関西の対応
不動産売却サポート関西株式会社では、収益物件、一棟マンション、事業用地、相続不動産などについて、 市場価格の査定と売却スケジュールを整理します。 税額の確定判断は税理士が行い、不動産取引の条件と税務上の譲渡時期がずれないよう連携して進めます。
SUPPORT 01
複数の売却時期を比較
2026年・2027年の想定価格と、税引後手取り額を比較する材料を整えます。
SUPPORT 02
高額物件の販売戦略
投資家、事業会社、買取会社など、物件に合う買主候補へ情報を届けます。
SUPPORT 03
税理士・司法書士と連携
取得費、特例、抵当権、共有・相続などを専門家と確認します。
SUPPORT 04
決済条件を早期に整理
税務上の譲渡時期も踏まえ、契約日・引渡日・代金決済の条件を調整します。
10. まとめ｜2026年中に売るべきかは、所得全体と市場価格で判断
2027年分以後の所得税では、極めて高い水準の所得に対する追加課税の特別控除額が 3億3,000万円から1億6,500万円へ引き下げられ、税率は22.5％から30％へ引き上げられます。
不動産や株式の譲渡所得、給与、事業、配当などを合算して判定するため、 一つの不動産だけを見て対象外と判断することはできません。 一方、1億6,500万円を超えた全員に追加税が生じる制度でもありません。
資産の譲渡日は原則として引渡し日ですが、契約効力発生日で申告できる場合もあります。 2026年と2027年をまたぐ取引では、契約前に税理士へ確認することが大切です。
2026年中の売却が有利になる可能性はありますが、税金だけを理由に安く売っては本末転倒です。 不動産の成約予想価格、取得費、他の所得、通常の譲渡所得税、今回の追加課税をまとめて比較し、 税引後の手取り額で判断しましょう。
よくあるご質問
1億6,500万円を超える所得があると、必ず追加課税されますか？
不動産の売買代金が3億円なら対象ですか？
株式を特定口座で売却した利益も対象になりますか？
2026年に契約して2027年に引き渡すと、どちらの年の所得ですか？
2026年中に売却すれば必ず節税になりますか？
法人が所有する不動産もこの制度の対象ですか？
参考資料
- 財務省「令和8年度 税制改正」
- 財務省「令和8年度 税制改正（国税）等について」
- 衆議院「所得税法等の一部を改正する法律案 審議経過」
- 国税庁「極めて高い水準の所得に対する負担の適正化措置について」
- 国税庁「譲渡所得の申告期限・資産の譲渡の日」
※本記事は2026年7月時点で公表されている法令・財務省・国税庁資料をもとに作成しています。 制度の適用判定、基準所得金額、基準所得税額、譲渡日の選択、各種特例の適用は個別事情により異なります。 本記事は一般的な情報提供を目的とするもので、税務判断は税務署または税理士へご確認ください。
