【大阪】不動産売却で取得費が分からないときの対処法｜本田憲司が解説
親から相続した家、古い投資物件、長く住んだマイホーム——売却時に取得費が分からない ことは珍しくありません。対処法と税負担の影響を整理します。
概算取得費（5%ルール）の重さ
取得費が分からない場合、売却価格の5% を取得費として計算します。例: 5,000万円で売却した場合、取得費は250万円。残り4,750万円が譲渡所得（マイホーム特例で-3,000万円できれば1,750万円課税）。
実際の購入価格が3,000万円だった場合、概算取得費を使うと余計に2,750万円分が課税対象になります。特別控除を使わない場合、長期譲渡20.315%として約560万円の余計な税負担。
実額取得費を証明する方法
(1) 売買契約書・領収書を探す
最も確実な証拠。実家の押入れ、貸金庫、古い書類ファイルを探しましょう。契約書がなくても領収書・通帳記録があれば実額立証が可能です。
(2) 抵当権設定額からの推定
購入時に住宅ローンを組んだ場合、登記の抵当権設定額から借入額が推定できます。頭金との合計で取得費の目安を立てる。国税不服審判所の裁決例で認められた事例もありますが、税務署判断のため税理士関与が必須。
(3) 公示地価・路線価からの推定
購入年の公示地価・路線価から土地相当を推定し、建物は標準建築費から推定する手法。認められるか否かはケースバイケース。
(4) 通帳・源泉徴収票から間接的に立証
購入時期の通帳記録、給与・退職金の振込記録などで資金源を示し、取得費を立証する手法。
相続不動産の取得費
相続で取得した不動産は、被相続人の取得費を引き継ぐ のがルール。被相続人が購入した時の契約書を探すのが第一歩。また、相続税を支払った相続人なら、取得費加算の特例（相続税の一部を取得費に加算）が併せて使えます。適用期限は相続開始から3年10か月以内。
税理士への依頼
取得費不明案件は、税理士の腕で取り戻せる金額が大きく変わります。当社は顧問税理士（染川順一氏）と連携し、売却前の取得費調査からサポートします。
よくある質問
購入時の領収書を捨てた覚えがあります。
通帳・銀行借入記録・所得税申告控えなど、周辺資料からの推定が可能なケースもあります。諦めずに税理士へご相談ください。
親から贈与された場合の取得費は？
贈与で取得した不動産は、贈与者（親）の取得費を引き継ぐルール。親の購入時の契約書を探します。
交換特例で取得した不動産の取得費は？
交換時の特例適用で簿価が引き継がれているため、前所有不動産の取得費が現在の取得費。過去の特例適用書類が必要。
不動産売却サポート関西へご相談ください
27年の実務、顧問税理士・司法書士・弁護士のネットワークで、売却から税務・法務までワンストップで対応します。片手仲介・専任媒介で囲い込みを行わない透明な進め方が当社の方針です。
この記事の執筆者
本田 憲司代表取締役資格: 宅地建物取引士
建設の現場と長距離トラックの仕事を経て、宅地建物取引士の資格を取り、24歳で不動産業界へ。新築マンションの販売、営業部長を経て独立。その後、不動産売却サポートの関西支社長として中古住宅・マンションの売却に携わり、2021年に関西の法人化とともに代表取締役に。新築マンションの販売で身につけた「見せ方」を売却に生かし、売主様の代わりに売る立場で、売却完了まで伴走します。
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