マンションの住み替えにかかる税金を解説！売却後に利用できる特例もご紹介
1. マンションの住み替えで発生する税金の全体像
マンションの住み替えでは、現在の住まいを売る手続きと、新しい住まいを買う手続きを 同時または前後して進めます。そのため、売却代金と購入代金だけでなく、 税金・仲介手数料・登記費用・住宅ローン関連費用を含めた資金計画が必要です。
売却側で確認するもの
- 不動産売買契約書の印紙税
- 抵当権抹消などの登録免許税
- 売却益が出た場合の譲渡所得税・住民税
- 仲介手数料などにかかる消費税
購入側で確認するもの
- 不動産売買契約書・ローン契約書の印紙税
- 所有権移転・抵当権設定などの登録免許税
- 不動産取得税
- 建物代金・仲介手数料などにかかる消費税
税金以外の費用も忘れずに
仲介手数料、司法書士報酬、住宅ローンの事務手数料、繰上返済手数料、 引越し費用、リフォーム費用なども発生します。税金だけで資金計画を立てると、 手元資金が不足することがあります。
2. マンション売却時にかかる税金
印紙税
紙で不動産売買契約書を作成する場合は、契約金額に応じた収入印紙を貼付します。 不動産譲渡契約書の軽減措置は、一定の要件を満たす契約書について 2027年3月31日まで適用されます。電子契約は一般に印紙税の課税文書を作成しないため、 印紙税がかからない場合があります。
登録免許税
住宅ローンが残っているマンションを売却する場合は、金融機関の抵当権を抹消してから 引き渡すのが一般的です。抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。 マンションでは土地と建物を別々の不動産として数えるため、通常は複数件分になります。 司法書士に依頼する場合は、登録免許税とは別に報酬が必要です。
譲渡所得税・住民税
売却代金そのものに課税されるのではなく、取得費や売却費用を差し引いた 「譲渡所得」に利益が出た場合に課税されます。
譲渡所得の基本的な計算
譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）＝ 譲渡所得
取得費には購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれますが、建物部分は所有期間中の 減価償却費相当額を差し引いて計算します。譲渡費用には売却時の仲介手数料、 売主負担の印紙税、売却のために直接必要となった費用などが含まれます。
| 区分 | 判定 | 所得税・復興特別所得税・住民税の合計 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 売却年の1月1日時点で所有期間5年以下 | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 売却年の1月1日時点で所有期間5年超 | 20.315％ |
消費税
個人が自宅として使用していたマンションを売却する場合、通常、土地・建物の売却代金に 消費税はかかりません。ただし、仲介手数料や司法書士報酬などのサービスには消費税がかかります。 投資用物件の売却や事業者としての取引は扱いが異なる場合があるため、個別確認が必要です。
＼ 売却価格と手残り額を一緒に整理します ／
住み替え前に、現在のマンションの査定から始めませんか？
大阪・関西のマンション売却について、査定・ご相談は無料です。
3. 新しいマンション購入時にかかる税金
印紙税
紙の売買契約書や住宅ローンの金銭消費貸借契約書を作成する場合は、 契約書に記載された金額に応じて印紙税がかかります。 売買契約書とローン契約書では文書の種類が異なるため、それぞれ確認が必要です。
登録免許税
購入時には、所有権保存・所有権移転・抵当権設定などの登記に登録免許税がかかります。 税率は土地か建物か、新築か中古か、床面積、自己居住用かどうか、 住宅用家屋の軽減要件を満たすかによって異なります。 「固定資産税評価額×1.5％」と一律に計算できるものではありません。
不動産取得税
不動産取得税は、不動産を取得した人に都道府県が課す税金です。 大阪府では、2027年3月31日までに取得した土地と住宅について、 特例税率3％が適用されています。一定の住宅や敷地には評価額からの控除や税額軽減があり、 条件によっては税額が大きく減る場合があります。
消費税
売主が課税事業者である新築マンションや買取再販住宅などでは、 建物部分に消費税が含まれます。土地部分は非課税です。 個人が売主となる中古マンションの売買代金は通常非課税ですが、 仲介手数料、司法書士報酬、ローン事務手数料などには消費税がかかります。
4. マンション売却後に利用できる主な特例
居住用財産の3,000万円特別控除
自分が住んでいたマイホームを売却し、一定の要件を満たす場合は、 譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。所有期間の長短にかかわらず利用でき、 譲渡益が3,000万円以下なら、結果として譲渡所得税がゼロになる場合があります。
- 自分が居住している、または一定期限内に売却する元マイホームであること
- 前年・前々年に同じ特例や一定の特例を利用していないこと
- 夫婦・親子など特別な関係にある人への売却ではないこと
- 適用を受けるために確定申告を行うこと
所有期間10年超の居住用財産の軽減税率
売却した年の1月1日時点で、マイホームの所有期間が10年を超えている場合、 一定の要件を満たせば軽減税率を利用できます。3,000万円特別控除を適用した後の 課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は、所得税・復興特別所得税・住民税を 合わせて14.21％となります。6,000万円を超える部分は20.315％です。
2つの売却特例は併用できる場合があります
3,000万円特別控除と、所有期間10年超の軽減税率は、要件を満たせば併用できます。 まず譲渡所得から最高3,000万円を控除し、残った課税長期譲渡所得に軽減税率を適用します。
5. 税金の特例と住宅ローン控除の併用制限
新居を住宅ローンで購入する場合は住宅ローン控除を検討できますが、 旧居の売却で3,000万円特別控除や10年超所有の軽減税率を利用すると、 新居の住宅ローン控除を利用できない年が生じます。
単純に「売却特例と住宅ローン控除は併用不可」ではありません
併用制限は、新居へ入居した年、その前2年、入居後3年までの売却時期などに関係します。 売却益、新居の借入額、住宅性能、入居年、所得額によって、どちらを選ぶ方が有利かは変わります。 売買契約を締結する前に、売却特例を使う場合と住宅ローン控除を使う場合の総額を比較してください。
| 制度 | 3,000万円特別控除 | 10年超所有の軽減税率 | 新居の住宅ローン控除 |
|---|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 | ― | 要件を満たせば併用可能 | 一定期間の併用制限あり |
| 10年超所有の軽減税率 | 要件を満たせば併用可能 | ― | 一定期間の併用制限あり |
6. 住み替えで損をしないための確認手順
現在のマンションの売却想定額を確認する
査定額だけでなく、住宅ローン残債、仲介手数料、登記費用を差し引いた手残り額を試算します。
取得費と譲渡費用の資料を集める
購入時の売買契約書、仲介手数料の領収書、リフォーム資料などを確認し、譲渡所得を計算します。
利用できる売却特例を確認する
居住期間、所有期間、売却相手、過去の特例利用状況などから適用要件を確認します。
住宅ローン控除との有利・不利を比較する
売却側の節税額と、新居側の住宅ローン控除見込額を年単位で比較します。
契約前に税理士・税務署へ確認する
特例の選択は後から変更できない場合があります。金額が大きいときは契約前の確認が安全です。
＼ 豊中市・吹田市・堺市・大阪市のマンション売却 ／
住み替えの売却スケジュールと手残り額をご提案します
売り先行・買い先行の選び方から、引き渡し時期の調整までご相談ください。
よくあるご質問
マンションを売却して利益が出なければ、確定申告は不要ですか？
3,000万円特別控除を使えば、必ず税金はゼロになりますか？
売却と購入は、どちらを先に進めるべきですか？
まとめ｜税金と特例は、住み替えの契約前に比較しましょう
マンションの住み替えでは、売却時の印紙税・登記費用・譲渡所得税と、 購入時の印紙税・登録免許税・不動産取得税などを見込む必要があります。
マイホームの売却では、3,000万円特別控除や所有期間10年超の軽減税率を利用できる場合がありますが、 新居の住宅ローン控除との併用制限があります。査定額だけで判断せず、 売却後の手残り額と、新居購入後の税負担を比較することが大切です。
不動産売却サポート関西株式会社では、豊中市・吹田市・堺市・大阪市を中心に、 マンションの売却と住み替えをサポートしています。まずは現在の売却価格と 住宅ローン残債を確認し、無理のない住み替え計画を立てましょう。
参考資料
- 国税庁「土地や建物を売ったとき」「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
- 国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」「登録免許税の税額表」
- 国税庁「マイホームを持ったとき（住宅ローン控除）」
- 大阪府「不動産取得税」
※本記事は2026年7月時点の一般的な制度をもとに作成しています。 税制・軽減措置・適用期限は改正される場合があり、個別の適用可否は物件・契約・所得状況によって異なります。 実際の申告や特例選択は、税務署または税理士へご確認ください。
