マンションの住み替えにかかる税金を解説！売却後に利用できる特例もご紹介

1. マンションの住み替えで発生する税金の全体像

マンションの住み替えでは、現在の住まいを売る手続きと、新しい住まいを買う手続きを 同時または前後して進めます。そのため、売却代金と購入代金だけでなく、 税金・仲介手数料・登記費用・住宅ローン関連費用を含めた資金計画が必要です。

2. マンション売却時にかかる税金

印紙税

紙で不動産売買契約書を作成する場合は、契約金額に応じた収入印紙を貼付します。 不動産譲渡契約書の軽減措置は、一定の要件を満たす契約書について 2027年3月31日まで適用されます。電子契約は一般に印紙税の課税文書を作成しないため、 印紙税がかからない場合があります。

登録免許税

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合は、金融機関の抵当権を抹消してから 引き渡すのが一般的です。抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。 マンションでは土地と建物を別々の不動産として数えるため、通常は複数件分になります。 司法書士に依頼する場合は、登録免許税とは別に報酬が必要です。

譲渡所得税・住民税

売却代金そのものに課税されるのではなく、取得費や売却費用を差し引いた 「譲渡所得」に利益が出た場合に課税されます。

取得費には購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれますが、建物部分は所有期間中の 減価償却費相当額を差し引いて計算します。譲渡費用には売却時の仲介手数料、 売主負担の印紙税、売却のために直接必要となった費用などが含まれます。

消費税

個人が自宅として使用していたマンションを売却する場合、通常、土地・建物の売却代金に 消費税はかかりません。ただし、仲介手数料や司法書士報酬などのサービスには消費税がかかります。 投資用物件の売却や事業者としての取引は扱いが異なる場合があるため、個別確認が必要です。

3. 新しいマンション購入時にかかる税金

印紙税

紙の売買契約書や住宅ローンの金銭消費貸借契約書を作成する場合は、 契約書に記載された金額に応じて印紙税がかかります。 売買契約書とローン契約書では文書の種類が異なるため、それぞれ確認が必要です。

登録免許税

購入時には、所有権保存・所有権移転・抵当権設定などの登記に登録免許税がかかります。 税率は土地か建物か、新築か中古か、床面積、自己居住用かどうか、 住宅用家屋の軽減要件を満たすかによって異なります。 「固定資産税評価額×1.5％」と一律に計算できるものではありません。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した人に都道府県が課す税金です。 大阪府では、2027年3月31日までに取得した土地と住宅について、 特例税率3％が適用されています。一定の住宅や敷地には評価額からの控除や税額軽減があり、 条件によっては税額が大きく減る場合があります。

消費税

売主が課税事業者である新築マンションや買取再販住宅などでは、 建物部分に消費税が含まれます。土地部分は非課税です。 個人が売主となる中古マンションの売買代金は通常非課税ですが、 仲介手数料、司法書士報酬、ローン事務手数料などには消費税がかかります。

4. マンション売却後に利用できる主な特例

5. 税金の特例と住宅ローン控除の併用制限

新居を住宅ローンで購入する場合は住宅ローン控除を検討できますが、 旧居の売却で3,000万円特別控除や10年超所有の軽減税率を利用すると、 新居の住宅ローン控除を利用できない年が生じます。

6. 住み替えで損をしないための確認手順