エリア別2026-07-01

【2026年版総合】大阪市版不動産売却相場の動向分析と予測

1. 大阪市の不動産相場を読む前に

本記事は、2024年版として公開されていた大阪市の不動産相場分析を、 2026年1〜3月期の近畿レインズ成約データと2026年地価公示をもとに更新したものです。中古マンション、中古戸建て、土地の順に、直近の取引動向と今後の見通しを解説します。

相場を見るときの基本

平均成約価格は、その期間に売れた物件の立地、面積、築年数、価格帯によって変わります。 平均価格の上昇＝所有物件の価格も同じ割合で上昇、という意味ではありません。

仲介価格から買取価格を一律に計算しない

旧記事では仲介価格を基準に買取価格を機械的に表示していましたが、実際の買取価格は、再販費用、修繕、税金、在庫期間、物件リスクによって異なります。本記事では、根拠のない固定割合による買取価格を掲載していません。

2. 2026年1〜3月期の大阪市不動産市場

大阪市の成約状況（2026年1〜3月期）
物件種別	成約件数	前年同期比	平均成約価格	価格の前年同期比
中古マンション	1,492件	－7.2％	4,344万円	＋4.6％
中古戸建て	263件	－14.6％	3,560万円	－1.8％
土地	131件	－20.6％	5,551万円	＋19.4％

価格上昇と件数減少が同時に起きています

中古マンションと土地は平均成約価格が上昇しましたが、成約件数は減少しました。高額物件や面積の大きい土地が平均を押し上げた可能性もあるため、「市場全体が一律に強い」とは判断できません。

3. 大阪市の中古戸建て価格推移

大阪市・中古戸建ての1〜3月期比較
年	成約件数	平均成約価格
2023年	188件	3,101万円
2024年	227件	3,366万円
2025年	308件	3,624万円
2026年	263件	3,560万円

2026年1〜3月期の平均成約価格は3,560万円で、前年同期から1.8％下落しました。一方、平均土地面積は78.24㎡、平均建物面積は114.01㎡、平均築年数は25.67年でした。

築年数だけで建物価値をゼロと判断しない

中古戸建ての価格は、土地価値に加えて、耐震性、雨漏り、修繕履歴、間取り、接道、再建築の可否などで決まります。「木造は築20年で価値がなくなる」と一律に判断せず、建物の状態と買主ニーズを確認します。

4. 中古戸建ての需要予測と売却ポイント

駅徒歩・生活利便性

駅までの距離だけでなく、スーパー、学校、医療、駐車場、道路幅員などが買主の判断材料になります。

土地としての価値

築古戸建てでは、建物を利用する買主と、解体・建替えを前提とする買主の両方を想定します。

建物状態の見える化

雨漏り、傾き、シロアリ、給排水、増改築履歴を整理すると、買主が修繕費を判断しやすくなります。

区名だけで需要を決めない

住吉区・平野区などでも、駅、町丁目、接道、土地形状により成約価格は大きく異なります。

古家付き土地と中古戸建ての両面で販売

建物が利用できる場合は、中古戸建てとしての需要を残しながら、土地として検討する買主にも情報を届けます。先に解体すると住宅用地特例や建物利用の選択肢へ影響するため、査定前の解体は避けましょう。

5. 大阪市の中古マンション価格推移

大阪市・中古マンションの1〜3月期比較
年	成約件数	平均㎡単価	平均成約価格
2023年	1,097件	－	3,457万円
2024年	1,244件	－	3,909万円
2025年	1,608件	68.51万円前後の水準	4,151万円
2026年	1,492件	72.32万円	4,344万円

2026年1〜3月期は、平均成約価格が前年同期比4.6％、平均㎡単価が5.6％上昇しました。平均専有面積は60.07㎡、平均築年数は25.04年です。

都心マンションの売出価格と実需の差に注意

近畿レインズは、都心の中古マンションで売出価格の上昇が目立ち、実需との乖離が表れていると指摘しています。高い査定額だけで価格を決めず、成約事例と問い合わせ反応を確認しましょう。

＼大阪市24区・マンション単位で査定／

平均価格ではなく、同一マンションの成約事例を確認

階数、向き、専有面積、管理状態、修繕計画から成約見込み価格をご説明します。

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6. 中古マンションの需要予測と売却ポイント

確認
01

管理費・修繕積立金

買主は住宅ローンと合わせた毎月負担で判断します。値上げ予定、一時金、積立不足を正確に開示します。

確認
02

長期修繕計画と工事履歴

外壁、防水、配管、エレベーターなどの更新状況が、築年数以上に評価へ影響する場合があります。

確認
03

都心6区と周辺区を分ける

北区、中央区、西区、福島区、天王寺区、浪速区と、居住需要中心の区では買主層・面積・価格帯が異なります。

確認
04

投資需要だけに頼らない

賃料、管理費、空室、税金、融資条件が変わると投資判断も変わります。実需と投資の両方に説明できる資料を整えます。

7. 大阪市の土地価格推移

大阪市・土地の1〜3月期比較
年	成約件数	平均成約価格
2023年	84件	3,609万円
2024年	116件	4,520万円
2025年	165件	4,649万円
2026年	131件	5,551万円

2026年1〜3月期の土地は、平均成約価格5,551万円、平均㎡単価49.97万円、平均面積111.58㎡でした。前年同期比では価格が19.4％上昇する一方、成約件数は20.6％減少しています。

土地の平均価格は取引された面積と立地に左右されます

高額な都心用地や比較的大きな土地の取引が増えると、市全体の平均価格は上がります。所有地の査定では、同じ用途地域、駅、道路、面積帯の事例を使用します。

8. 2026年地価公示と大阪市の土地需要

2026年地価公示では、大阪市の住宅地平均変動率は ＋6.5％、商業地は＋12.7％でした。住宅地では浪速区、西区、北区、商業地では浪速区・中央区・西区・福島区などで高い上昇率が確認されています。

土地価格を左右する主な条件
条件	確認内容
道路・接道	道路種別、幅員、接道長さ、セットバック、私道負担
用途地域	建ぺい率、容積率、用途、高さ、防火規制
土地形状	間口、奥行、高低差、旗竿地、擁壁
建物・埋設物	解体費、アスベスト、地中埋設物、越境
周辺計画	再開発、道路、鉄道、地区計画の確定内容

再開発や新駅はすべての土地価格を押し上げるわけではありません

なにわ筋線、うめきた、夢洲、森之宮などの計画は注目材料ですが、駅からの距離、完成時期、用途、周辺環境によって影響は異なります。計画だけを根拠に将来価格を保証することはできません。

9. 人口・世帯数から見る住宅需要

人口

2,818,036人

大阪市の2026年6月1日現在の推計人口です。前月から587人増加しました。

世帯数

1,601,543世帯

同日時点の世帯数です。 1世帯当たり人員の減少や単身世帯の多さは、住戸面積・間取り需要へ影響します。

人口が増えても全物件の需要が増えるとは限りません

人口・世帯増加は市場を支える要因ですが、高齢化、世帯規模、区ごとの転入・転出、住宅供給の違いによって需要は分かれます。ファミリー向け戸建てと単身向けマンションを同じ指標で予測しないことが重要です。

10. 大阪市24区で相場差が生じる理由

都心・商業集積

北区、中央区、西区、福島区、天王寺区、浪速区などでは、利便性や投資需要が価格へ影響します。

住宅地・ファミリー需要

学校、医療、公園、買物、駐車場、土地面積など、日常生活の条件が評価されます。

工業・住工混在地域

用途地域、騒音、交通、工場跡地、土壌など、住宅地とは異なる調査が必要です。

湾岸・再開発地域

再開発期待に加え、液状化、高潮、交通、工事期間などのリスクも確認します。

区単位の平均だけではなく、駅・町丁目・道路一本の違い、マンションの棟・階・向きまで細かく比較することが、正確な査定につながります。

11. 2026年以降の大阪市市場を3つのシナリオで予測

今後の市場シナリオ
シナリオ	主な要因	影響を受けやすい物件
上昇・堅調	所得増、都心需要、新築供給不足、再開発	駅近、管理良好、希少性のある土地・マンション
横ばい	金利上昇と需要が均衡	実需が安定し、適正価格で販売される物件
下落・長期化	買主予算縮小、競合増、修繕負担、老朽化	駅遠、管理不安、再建築制限、劣化した空き家

「大阪市なら今後も確実に上がる」とは言えません

市内平均が上昇しても、売出価格が買主の予算を超えれば売却は長期化します。物件ごとの成約事例、競合数、維持費、修繕予定を確認し、売却時期を判断してください。

12. 高く売るための6つの実務ポイント

実務
01

成約価格と売出価格を分ける

広告中の価格ではなく、実際に契約した価格を査定の中心にします。

実務
02

平均価格をそのまま使わない

面積、築年、駅、道路、階数、向きを個別に補正します。

実務
03

資料と不具合を整理する

修繕履歴、管理資料、境界、雨漏り、設備故障を早めに確認します。

実務
04

リフォームを先に決めない

現状、清掃、部分補修、全面改修の手取り額を比較します。

実務
05

検索価格帯を意識する

買主の検索上限を超えると、物件情報を見てもらえない場合があります。

実務
06

販売状況を検証する

閲覧、問い合わせ、内覧、申込みのどこで止まっているかを確認します。

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マンション・戸建て・土地を個別に分析

平均価格だけでなく、成約事例、物件状態、売却後の手取り額までご説明します。

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13. 不動産売却サポート関西の大阪市売却サポート

SUPPORT 01

物件種別ごとの査定

マンション、戸建て、土地で異なる評価方法を使い分けます。

SUPPORT 02

24区・駅単位の相場分析

市平均ではなく、町丁目・駅・同一マンションの成約事例を確認します。

SUPPORT 03

仲介・買取を比較

価格、期間、手間、契約条件を整理し、ご事情に合う方法をご提案します。

SUPPORT 04

相続・空き家にも対応

登記、税金、残置物、測量、解体などを専門家・専門業者と進めます。

14. まとめ｜大阪市平均ではなく、物件ごとの成約条件を見る

2026年1〜3月期の大阪市では、中古マンションの平均成約価格が4,344万円、中古戸建てが3,560万円、土地が5,551万円でした。マンションと土地は平均価格が上昇しましたが、 3種別すべてで成約件数は前年同期を下回りました。

2026年地価公示では、大阪市の住宅地が平均＋6.5％、商業地が＋12.7％となりました。ただし、地価公示や平均成約価格は、個別物件の売却価格を保証するものではありません。

大阪市は人口・世帯数が多く、多様な住宅需要があります。一方で、都心マンション、住宅地の戸建て、駅遠の空き家、商業地では市場が異なります。

高く売るためには、成約事例、競合、管理・建物状態、道路・用途地域を調査し、買主の検索価格帯に合わせて販売します。まずは現在の成約見込み価格と売却後の手取り額を確認しましょう。

よくあるご質問

大阪市の不動産価格は2026年も上昇していますか？

中古マンションと土地の平均成約価格、地価公示は上昇しています。ただし、中古戸建て価格と成約件数には弱い動きもあり、物件ごとの確認が必要です。

平均成約価格で自宅の価格を計算できますか？

概算の参考にはなりますが、正確な査定には使えません。駅、面積、築年、管理、道路、階数などを個別に比較します。

築20年を超えた戸建ては土地価格だけになりますか？

一律に土地価格だけになるわけではありません。建物状態、耐震性、修繕履歴、利用可能性を確認します。

都心6区のマンションなら高く売れますか？

需要が強い物件はありますが、売出価格、管理費、修繕積立金、築年、競合によって売却結果は異なります。

土地価格が上昇しているなら売却を待つべきですか？

将来の上昇は保証されません。維持費、税金、建物劣化、売却期限を含めて、今売る場合と保有する場合の手取りを比較します。

売却を決めていなくても査定を受けられますか？

査定できます。売却義務はないため、現在の価格や将来の選択肢を確認する目的でも利用できます。

参考資料

※本記事は2026年7月時点の公表資料と一般的な不動産売買実務をもとに作成しています。掲載価格は近畿レインズに成約登録された物件の平均値であり、個別物件の査定額・売却価格・将来価格を保証するものではありません。 2025年1月以降のレインズのシステム改修が、成約件数に影響している可能性があります。税務、登記、建築、住宅ローンは各専門家・行政・金融機関へご確認ください。