【大阪】収益物件（投資用マンション・一棟）の売却｜本田憲司が解説
投資用区分マンション、一棟アパート、店舗・事務所の売却は、実需物件と査定ロジックが異なります。収益還元法 による評価、入居中での売却、税務面の論点を整理します。
収益物件の査定（収益還元法）
投資家が買主になるため、査定は収益還元法 が中心。
直接還元法：年間純収益 ÷ 還元利回り
DCF法：将来キャッシュフローの現在価値合計
還元利回りは物件種別・エリアで変動し、一般に大阪市内のワンルームは低め、周辺市の一棟アパートは高めの水準になります。
オーナーチェンジ売却
入居者が住んだまま売却する形態。
メリット：賃料収入が入る、内覧不要、投資家がスムーズに承継
デメリット：実需買主が排除される（買主層が狭まる）、室内確認できない
オーナーチェンジは投資家にしか売れないため、実需向けより価格が下がる傾向。退去後（空室）にして実需向けに売る方が価格は伸びる場合があるが、空室期間の家賃ロスとの比較が必要。
長期譲渡と短期譲渡はどう判定される？
収益物件も、売却した年の1月1日時点の所有期間5年で長期/短期判定。短期（5年以下）の譲渡所得税率は39.63%、長期（5年超）は20.315%と税率が約2倍違うため、売却タイミングが税額に直結。
法人物件の売却
法人で所有している物件の売却は、個人とは課税ロジックが異なる（法人税）。また、建物の減価償却累計・繰越欠損金との相殺、決算期との関係で売却タイミングが税額に影響。顧問税理士との事前協議が必須。
売却前にどんな書類を整える？
レントロール（入居者一覧、賃料、契約期間）
過去3年の家賃収入・経費明細
修繕履歴
固定資産税納税通知書
建物賃貸借契約書（入居者ごと）
よくある質問
空室で売るか、入居中で売るかどちらが高く売れますか？
立地と物件種別で異なります。実需マンション仕様（ファミリー向け）なら退去後実需売却が高い、投資仕様（ワンルーム・一棟）ならオーナーチェンジが標準。当社では両パターンの査定をお出しします。
家賃を上げてから売却すると価格は伸びますか？
収益還元評価のため家賃が上がれば評価額も上がる。ただし、新規入居時の家賃 vs 現入居者の家賃で実勢が分かれるため、レントロール上の数値だけで決まらない。急な値上げは入居者退去リスクもあるので慎重に。
自分が住んでいた物件を投資物件に転用してから売る場合は？
マイホーム3,000万円控除は住まなくなって3年経過の年末まで 適用可。それを過ぎると通常の譲渡所得課税。節税効果が大きいため、適用期限内の売却を税理士と検討。
不動産売却サポート関西へご相談ください
27年の実務、顧問税理士・司法書士・弁護士のネットワークで、売却から税務・法務までワンストップで対応します。片手仲介・専任媒介で囲い込みを行わない透明な進め方が当社の方針です。
この記事の執筆者
本田 憲司代表取締役資格: 宅地建物取引士
建設の現場と長距離トラックの仕事を経て、宅地建物取引士の資格を取り、24歳で不動産業界へ。新築マンションの販売、営業部長を経て独立。その後、不動産売却サポートの関西支社長として中古住宅・マンションの売却に携わり、2021年に関西の法人化とともに代表取締役に。新築マンションの販売で身につけた「見せ方」を売却に生かし、売主様の代わりに売る立場で、売却完了まで伴走します。
本田って、どんな人？（本人の言葉と動画）
