blog遠方からでも不動産売却は可能！方法や流れ・注意点まで詳しく解説
「親から相続した不動産を売却したいけれども、遠方にあるからできない」とあきらめてはいませんか？
たとえ遠方にあったとしても、不動産を売却することは可能です。
今回は、不動産を遠方から売却する方法と流れを、知っておきたい注意点とあわせて解説します。
大阪市にある不動産を、遠方から売却したいとお考えの方は、ぜひご参考にしてください。
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遠方から不動産売却する二つの方法
不動産売却を遠方からおこなうには、以下の二つの方法があります。
- 持ち回り契約をおこなう
- 代理人を立てる
それぞれどのような方法かをご紹介します。
持ち回り契約をおこなう
持ち回り契約とは、売主と買主、そして不動産会社の三者間で売買契約書を郵送しあうことで契約を結ぶ方法です。
持ち回り契約は買主の合意がなければ成立しないので、まずは買主に相談して了承してもらうことが大前提になります。
買主の了承が得られたら、以下の流れで契約を進めます。
1.不動産会社が売買契約書を作成し、買主に郵送する
2.買主は内容を確認し、手付金を指定の口座に振り込み売買契約書に署名捺印する
3.買主から売買契約書を売主に郵送する
4.売主は手付金の振り込みを確認後、売買契約書に署名捺印して不動産会社に返送する
代理人を立てる
買主との売買契約は、代理人を立てることでも実現できます。
「代理署名」と呼ばれる法律上でも有効とされる方法で、代理人は親類や知人、もしくは司法書士に依頼します。
親類や友人・知人に代理人を依頼する
売却したい不動産の近くに親類がいる場合には、代理人を依頼してみましょう。
親類がいなければ、引き受けてくれる知人や友人がいるなら依頼しても問題ありません。
ただし、代理で署名する人がおこなう行為については、依頼した人がすべて責任を負うとされています。
依頼する相手については、信頼に足る人物かどうかをよく見極める必要があります。
司法書士に代理人を依頼する
代理人は、司法書士に依頼することも可能です。
司法書士は、不動産登記や契約書の作成などをおこなう専門家なので、安心して依頼できることがメリットです。
ただし、親類や友人・知人に依頼するのとは異なり、一定の手数料が発生します。
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遠方から不動産売却をおこなう流れ
それでは、実際に遠方から不動産売却をおこなう流れを解説します。
不動産を査定してもらう
まずは、売却を検討している不動産をいくらで売却できるのか、不動産会社に査定してもらいます。
おおよその査定額は、物件の構造や築年数などの物件情報からでもわかりますが、実際に売却するのであれば、物件を直接見て査定する「訪問査定」が必要です。
訪問査定に立ち会いは不要ですが、不動産会社に鍵を郵送しなければなりません。
現地の情報に詳しく、鍵を預けても良いと思える不動産会社を選んで依頼しましょう。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定額に納得して売却を決めたら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約自体は、郵送でおこなえます。
遠方にある不動産の売却は専任系の媒介契約を選ぼう
不動産会社との媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
遠方にある不動産の売却に際しては、専任媒介契約・専属専任媒介契約のいずれかを選ぶことが成功のポイントです。
その理由は、専任系の媒介契約を結んだ場合、不動産会社には売主に対する活動状況報告書の提出義務が生じるためです。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できますが、どのような売却活動をしているのか報告する義務は課されていません。
遠方に住んでいる場合、不動産会社の様子を逐次確認しにいくことは困難です。
その点専任系の媒介契約であれば、専任媒介契約なら2週間に1回以上、専属専任媒介契約なら1週間に1回以上、活動状況を報告してもらえます。
遠くに住んでいても売却活動の様子が見えることは、大きなメリットになるので、遠方からの売却に際しては専任系の媒介契約を結びましょう。
売却活動をおこなう
不動産会社が売却活動をして買主を探します。
購入希望者が見つかると、実際に物件を見にくる内覧をおこないますが、不動産会社に任せられるので立ち会いは不要です。
買主と売買契約を結ぶ
買主が決まったら、売買契約を結びます。
遠方で契約に立ち会えないことを伝えて了承が得られたら、先にご紹介した持ち回り契約、もしくは代理署名のいずれかの方法で売買契約を結びます。
決済と引き渡しをおこなう
買主の住宅ローンの手続きが終わったら、決済と物件引き渡しを同時におこないます。
決済に立ち会えない場合は、代理人に依頼します。
決済には可能な限り立ち合うのがベスト
基本的には、決済日には可能な限り立ち会うのがベストです。
決済日には司法書士が所有権移転登記をおこないますが、その際には本人確認が必須とされています。
当日立ち会えない場合、司法書士が本人確認するために出張することになり、出張費や手数料が必要になってしまうのです。
大きな出費を避けるためには、自分自身が立ち会うことを検討しましょう。
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遠方から不動産売却する際に知っておきたい注意点
最後に、遠方から不動産売却する際に知っておきたい注意点を二つ解説します。
本人確認なしでの売却は基本的には不可能
先述したとおり、決済日に所有権移転登記をする際には、司法書士が立ち会ったうえで本人確認をおこないます。
これは、不動産を所有する本人が知らないうちに悪意のある第三者が売却してしまうことを防ぐために必要な行為であり、基本的に省略できません。
つまり、遠方から不動産売却する際でも、必ず1度は現地に足を運ぶ必要があることを意味します。
どうしても現地に行けない場合には、司法書士に出張してもらう必要がある点には注意が必要です。
本人確認のタイミング
本人確認のタイミングとしては、以下の2パターンが考えられます。
①親類や友人・知人に代理人を依頼する場合
親類や友人・知人に代理人を依頼する場合には、基本的には決済日に本人確認をおこないます。
②司法書士に代理人を依頼する場合
司法書士に代理人を依頼する場合には、依頼するタイミングで直接面談して本人確認をおこないます。
原則としては決済日にも本人確認が必要ですが、依頼時に済んでいれば立ち会いしなくても良いとされています。
代理人への委任は委任状の内容に注意
代理人の立ち会いで売却を進めるときには、委任状の内容に注意が必要です。
受任者（委任された人）の行為は、委任した人がしたと同等とされるためです。
たとえば委任状に「不動産売却に関する一切を委任する」と書かれていれば、受任者が売却価格や売却相手を自由に決めて良くなります。
買主から値下げ交渉されたときに勝手に応じてしまえば、それが有効とされてしまうのです。
そのような事態を避けるためには、委任状には受任者ができること・できないことを明確に示しておくことが重要です。
基本的には司法書士に依頼するのがおすすめ
代理人を立てて不動産売却を進めるときには、基本的には司法書士に依頼するのがおすすめです。
司法書士は不動産の契約や登記に関するプロであるため、法的なトラブルに発生する心配がありません。
一定の報酬は発生しますが、得られる安心感には代えがたいものがあります。
司法書士は、不動産会社から紹介してもらうこともできるので、売却を依頼する不動産会社に相談してみるといいでしょう。
まとめ
不動産売却は、持ち回り契約や代理人を立てるといった方法で、遠方から進めることも可能です。
ただし本人確認のため、一度は現地に足を運ぶ必要がある点には注意しましょう。
不動産売却サポート関西（株）でも、大阪市エリアにある不動産の査定や売却のご相談に応じています。
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