blog空き家を売りたいとき「古家付き土地」と「更地」のどちらを選ぶべき？
「実家を相続したが空き家状態になっている」「活用する予定がない古い家がある」といったケースで、空き家を売りたいとお考えになる方は多くいらっしゃいます。
そこで、この記事では「空き家」の不動産売却に焦点を当て、更地にしてメリットやデメリット、空き家の売却にかかる費用などをご紹介します。
豊中市、吹田市、堺市、大阪市内で不動産売却をお考えの方の参考になれば幸いです。
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空き家を現状のままで売りたいときのメリットとデメリットとは
空き家の売りたいと考えるとき、建物を現状のままにして売る方法と、更地にして売る方法があります。
まずは、空き家の基礎知識とあわせて、建物を現状のままにして売る方法について解説します。
空き家とは
空き家とは、具体的にどんな建物をさしているのでしょうか。
国土交通省の定義が、ひとつの参考になります。
その定義では、誰も住むことなく、使われていない状態で「1年以上」経過している住まいを空き家としています。
空き家を現状のまま売る2つの方法
空き家を現状のままにして売りたい場合、大きく分けて次の2つの売り方があります。
①「中古住宅」
「中古住宅」とは、簡単にいうと、建物が現状のままでもまだ使える状態にあるケースの売り出し方です。
②「古家付き土地」
「古家付き土地」は、現状の建物が築古のために経済的な価値がつけられない場合、土地のみの価格で売り出す方法です。
空き家を現状のまま残して売りたい場合、「中古住宅」と「古家付き土地」のいずれかを選択することになります。
中古住宅と古家付き土地は、厳密に定義が分けられているわけではないのですが、建物に残る価値の違いによって売り出し方が使い分けられていると考えるとわかりやすいでしょう。
また、木造住宅は一般的に築20年を超えると、建物自体の価値はゼロに近い状態まで低下するといわれています。
そのため、築20年以上になる空き家の場合では、おもに「古家付き土地」が用いられています。
不動産広告で「土地※現況古家あり」や「廃屋付き土地」といった表現を見かけたことはありませんか。
これらも古家付き土地をさしています。
古家付き土地で売るメリットとデメリット
メリット①解体費用が不要
不動産売却をするとき、現状のまま建物を残す売り方なら、当然ながら解体費用はかかりません。
メリット②古い家を求める買い手にとって魅力なりやすい
近年は、購入後のリノベーションやリフォームを前提として、古い家を求める買い手も増えています。
建物が現状のまま残る古家付き土地は、買い手にとって魅力なるケースもあります。
メリット③買い手が住宅ローンを活用できる
現状の空き家を残して売る古家付き土地なら、買い手が住宅ローンを利用して購入することが可能です。
買い手が購入しやすいことで、売主も売却しやすいメリットを感じられるでしょう。
デメリット①相場より価格が安い傾向にある
古家付き土地の場合、価格が相場よりも安くなる可能性がデメリットといます。
これは、購入後に、買主が解体費用を負担することになるからです。
安い価格なりやすい反面、空き家を売りたい方にとって、解体工事の手間や費用をかけずに済む点はメリットともいえそうです。
デメリット②用途が限られる
現状の空き家が残っていることで、土地の用途が限られてしまいます。
さらに、建物が古すぎると買い手がつきにくい可能性があることにも注意が必要です。
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空き家を売りたいとき更地にするメリットとデメリットとは
次に、更地にして売る方法について、メリットとデメリットをご紹介します。
「更地」にして売る方法
更地とは、空き家などの建物を残さずに、解体して宅地にすることです。
借地権なども付いていない宅地が、更地とされます。
空き家のある土地を更地にするには、建物の解体工事をおこなうため、その分の費用や手間をみておく必要があります。
一方で、更地は一般的に売れやすいといわれており、空き家を売りたいと考えている方にとって、良い選択肢になり得ます。
更地で売るメリットとデメリット
メリット①流通性に優れている
空き家を解体して更地にすると、土地の全体像が見えてきます。
すると買い手も、新築を建てることがイメージしやすいのが利点です。
すぐに建てることもでき、買い手が購入しやすいでしょう。
メリット②地盤調査がしやすい
空き家を残したまま売りたいとき、わかりにくいのが土地の状況です。
更地にすることで、地盤調査や土壌調査などが実施しやすくなります。
調査によって地盤や地質の状態がわかれば、買い手が見えない部分に感じる不安を払拭し、売却も進めやすくなります。
メリット③管理の費用と手間がいらない
売りたいと考えている空き家も、実際に不動産売却できるまでは、維持管理費がかかってきます。
たとえば、火災保険料や修繕費、光熱費のほか、また自分で空き家を管理するときには交通費も必要です。
更地にすると、こういった管理の手間や費用がかかないのも利点です。
デメリット①買主が住宅ローンを組めない場合がある
更地にして、購入したいという買い手が現れたとき、土地だけだと通常の住宅ローンが利用できないことが注意点です。
なぜなら、住宅ローンの対象は土地と建物であるためです。
空き家を売りたいと考えている方にとって、買い手が住宅ローンを利用できず、購入しにくくなる可能性については注意点となりますが、代わりに「土地先行融資」を利用するという方法もあります。
デメリット②解体費用を用意しなくてはならない
空き家を更地にして売りたい場合、売却するまえに解体費用がかかってきます。
たとえば、日本で多い木造住宅の解体費用は、1坪あたり3万円が目安です。
頑丈なRC造の空き家だと、解体費用の目安は1坪あたり5万円から6万円といわれています。
解体後に整地や測量が必要になるケースもあるので、計画的に取り組んでいくことが大切になります。
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空き家を売りたいときに必要になる費用と税金を解説
空き家を売りたい場合にも、通常の不動産売却と同様に、費用がかかってきます。
必要になる費用を抑えておけば、空き家の売却計画を立てるときにも役立ちます。
空き家の売却にかかる費用
空き家を売りたい場合、弊社のような不動産会社に仲介をご依頼いただくことで、買い手を見つける売却活動に取り組むことになります。
買い手が見つかったら、報酬となるのが「仲介手数料」です。
仲介手数料は、法律によって、売却価格に応じた上限額が定められています。
売りたい空き家の売却価格が決まったら、自分で計算することも可能です。
税別売却価格が200万円以下なら「売却価格×5%」、200万円超から400万円以下なら「売却価格×4%＋2万円」、400万円超なら「売却価格×3%＋6万円」という計算式を用います。
これに消費税がかかってきます。
また、更地にして売りたい場合には「解体費用」も予定しておきましょう。
前述でも触れたとおり、構造によって費用感がかわってきます。
たとえば、木造の解体費用は1坪あたり3万円がひとつの目安となるため、木造で40坪の空き家を売りたい場合なら「120万円」ほどかかってきます。
空き家を売却してかかる税金
空き家を不動産売却して、利益が生じたときには、「譲渡所得税」がかかってきます。
譲渡所得税は、売却益である譲渡所得に税率を掛けて算出します。
そのときの税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間で異なります。
所有期間が5年以内であれば税率は「39.63%」、5年超であれば「20.315%」で、税額を計算します。
まとめ
空き家を売りたいときには、古家付き土地と更地の特徴を踏まえて、ご自身にあった選択を検討することが大切です。
不動産売却サポート関西（株）では、豊中市、吹田市、堺市、大阪市内で空き家を売却したいとお考えの方からも査定依頼をいただいております。
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