blog土地の一部を不動産売却するときに有効！「分筆」の基礎知識を解説
相続で受け継いだ古い土地など、活用できずにそのまま所有し続けるケースがあります。
そんなときに「分筆」をすると、土地を部分的に売却することもでき、用途も広がります。
今回は不動産を所有する方が知っておきたい分筆の方法やメリットを解説します。
豊中市、吹田市、堺市、大阪市内で不動産売却をお考えの方の参考になれば幸いです。
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不動産を部分的に売却できるようにする「分筆」とはどんな制度？
まずは分筆とはどんなものかについて解説します。
割や合筆との違い、またどんなときに分筆するのが適しているかについて把握しておきましょう。
分筆とは登記上複数の土地に分けること
分筆とは1筆の土地を2筆以上に分けて、それぞれ別の土地として登記し直す手続きのことです。
もともと1筆であった土地も分筆をすることで別の土地として扱われ、所有権もわけるため、部分的に不動産売却をするといったことも進めやすくなります。
見た目は1つの土地のままでも、分筆後には、それぞれに異なる住所の地番が割り振られます。
たとえば、「○○町1-2」という不動産を2つに分筆すると、片方の土地は「○○町1-2-1」、もう片方は「○○町1-2-2」といったように地番で区別されます。
また、予備知識として知っておきたいのが、土地の「分割」です。
分筆と似た言葉ですが、「登記」をするかどうかが大きく異なります。
分割は登記で分けることはしませんが、建築基準法を満たす範囲で土地を線引きして分けるというものです。
ひとつの土地に、2つ以上の建物を建築することが主目的の場合には分割という方法を選択するケースもあります。
ちなみに、隣接する別の土地を1つにまとめる場合は「合筆」といい、「がっぴつ」または「ごうひつ」と読みます。
どのような場合に「分筆」するのがおすすめ？
土地を登記簿上で2筆以上に分ける「分筆」は、不動産の一部分だけを売却したい場合などに用いられます。
とくに複数の相続人で相続した不動産を売却するケースでは、分筆が有効です。
共有名義の場合と比較して考えてみましょう。
相続した土地は、分筆せずに共有名義で所有することも可能です。
たとえば4人の相続人が共有名義で所有する場合には、1人の持分は「1/4」になります。
この場合に、自分の持分の権利だけを共有者の同意を得ずに売却することも可能です。
しかし、共有者となる別の相続人からすると、不動産の一部分の権利が第三者に渡るためトラブルが生じやすくなります。
また、相続人が複数人いる場合に、1筆のまま土地全体を不動産売却したいというケースもあります。
土地全体を売却するには、相続人全員の同意が必要となり、意見が分かれてしまい不動産売却が進められないといったケースも見られます。
一方、複数人で相続して分筆をした不動産では、それぞれ1筆の土地として所有権もわかれます。
そのため、土地の一部の権利が第三者に移ることや、相続人の足並みが揃わないことで生じるトラブルを回避でき、不動産売却をスムーズに進められるでしょう。
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分筆をして不動産売却するメリットとデメリットを解説
分筆をして不動産売却をすることには、さまざまなメリットがあります。
分筆をするときは、長所と短所をおさえて判断することが大切です。
分筆して不動産売却する「メリット」とは
分筆のメリットとは、単に土地の一部分を不動産売却できるということだけではありません。
ここでは分筆によって得られる3つのメリットをご紹介します。
目的に応じた「地目」をそれぞれに登記できる
地目とは、登記所の登記官が客観的に判断して認めた「土地の用途」のことです。
地目には宅地、田、畑、山林などの区分があり、1筆の土地に足して1つの用途が認められています。
たとえば地目が農地になっている土地に対して、宅地という地目を追加するなど、1筆の土地に複数の地目を設定することはできません。
しかし、分筆をすれば別の土地として登記されるため、それぞれに異なる地目を設定できることはメリットです。
「税金」が抑えられる場合がある
固定資産税や相続税は、土地の評価額に比例して、税額が高くなります。
そして評価額は、土地の形状や道路に面しているかなどの条件によって異なってきます。
たとえば、大通りに接している広い土地があり、分筆で2筆の土地にしたとします。
片方の土地は大通りに面したまま分けて、もう片方の土地は大通りとは接道させずに分けると、後者の土地は評価額が低くなると考えられます。
評価額が低くなることで、不動産売却するまでの間、支払う税金が抑えられる可能性があることはメリットです。
ただし、節税を目的として土地を分割することは、不合理分割として分筆が認められないこともあるので注意しましょう。
分筆すると「使い勝手」が向上する
複数人の相続人で不動産相続をした場合、そのうちの1人が土地の一部にマイホームを建てることを希望したとします。
その場合、住宅ローンを組むと土地全体に抵当権が設定されてしまいます。
しかし、分筆をしておけば、自分の持分の部分に対してのみ抵当権が設定できます。
分筆をするとそれぞれの土地ごとに所有者を登記できるため、所有者が自分の持分の土地を活用したり、不動産売却したり、自由度が高まることはメリットです。
分筆して不動産売却する「デメリット」とは
不動産によっては、分筆することが不動産売却時のデメリットとなる場合もあるので、注意しましょう。
たとえば、分筆をすると面積が小さくなり、活用がしにくくなるケースです。
ほかにも、分筆の仕方によって接道義務が果たせていないと、建物を建てることができなくなります。
分筆をした結果、不動産売却しにくくなるといったことのないよう、事前によく検討しましょう。
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不動産売却前の分筆はどのような方法でおこなうべき？
複数人で不動産相続をした場合など、土地の一部分をスムーズに売却するために有効な方法が分筆です。
後に、分筆をおこなう方法について解説します。
分筆をおこなう方法とは？
1筆の土地を分けて、別の不動産として登記する分筆は、次のような方法でおこないます。
①事前調査
②境界確定測量
③分筆案の作成
④隣地の所有者の立会い
⑤境界標の設置
⑥分筆の登記
一連の流れから、ポイントとなる部分について詳しく解説します。
分筆して登記する方法
分筆して登記をすると、申請後に1週間ほどで、登記識別情報通知書と登記完了証が交付されます。
登記をするには土地家屋調査士に依頼する方法もありますが、この場合は書類の準備とあわせて委任状も必要になるので注意しましょう。
分筆登記に用いる代表的な書類
- 登記申請書
- 地積測量図
- 筆界確認書
- 現地案内図
個人の土地をみなし道路とする方法
分筆した土地は、それぞれ接道義務をクリアしておく必要があります。
接道義務とは、建物を建築する場合に幅員4m以上の道路に2m以上接道しておくことです。
しかし、不動産によっては公道で接道義務を果たせないこともあります。
その場合には、個人の所有する土地をみなし道路として、接道義務を満たす方法が用いられます。
分筆前の調査が重要
分筆において、調査は重要なステップです。
まず、分筆をはじめる前には役所や法務局に赴き、公図や登記簿謄本から土地の情報について確認しておきましょう。
また、分筆案を作成する前の現地調査や確定測量も、境界に関するトラブルを避けるために重要です。
なお、境界確定測量や分筆案は土地家屋調査士に依頼すれば進めることができますが、不動産売却しやすい分筆をするには、不動産会社にも早めにご相談いただくことがおすすめです。
まとめ
土地の「分筆」について解説しました。
分筆登記が済むと、不動産売却を進めることが可能です。
不動産売却サポート関西（株）では豊中市、吹田市、堺市、大阪市内でエリアのニーズを踏まえた分筆のアドバイスやご提案もさせていただいております。
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