blogマンションが売れないのは業者のせい？ 不動産会社を変更するタイミングと、ストレスゼロで手放す方法
「マンションを売りに出して数ヶ月経つのに、一向に売れる気配がない」
「担当者からの活動報告が遅く、本当に営業してくれているのか不安になる」
「内覧には来るものの、いつも決まらず、ただ部屋を掃除して待つことに疲れた」
マンション売却を進める中で、このようなモヤモヤやイライラを抱えていませんか？
マンションは持っているだけでも、毎月の管理費や修繕積立金、固定資産税といった維持費がかかり続けます。売れない期間が長引くほど、売主様の精神的・金銭的な負担は重くのしかかります。
不動産売却の成功は、パートナーとなる「不動産会社（仲介業者）」の実力と熱意に大きく左右されます。もし現在、販売活動がうまくいっていないのであれば、思い切って不動産会社や担当者の変更を検討するべき決定的なタイミングかもしれません。
本記事では、不動産会社を変更すべき具体的なケースから、業界の裏事情である「囲い込み」のリスク、変更時の契約上のルール（タイミングや違約金）、そしてスムーズに断るための「伝え方の例文」までを徹底解説します。
さらに、「もう内覧対応や業者とのやり取り自体に疲れてしまった」「とにかく早く確実に終わらせたい」という方向けの究極の解決策である『不動産買取』についても詳しくご紹介します。
この記事の目次
1. 不動産会社（担当者）を変更すべき5つの危険なサイン
「売れないのは自分の物件の条件が悪いせいかな…」と自分を責める前に、まずは今の不動産会社の動きをチェックしてみましょう。以下のような状況に当てはまる場合、業者や担当者の変更を強くお勧めします。
- ① コミュニケーションが取れない（報告がルーズ）
専任媒介契約の場合、法律で「2週間に1回以上」の業務報告が義務付けられています。この報告が遅かったり、内容が薄いものであったり、質問に対するレスポンスが悪い場合は要注意です。 - ② 「囲い込み」をされている疑いがある
囲い込みとは、不動産会社が売主と買主の両方から手数料をもらう（両手仲介）ために、他社からの「買いたいお客様がいます」という問い合わせをわざと断る悪質な行為です。売却機会を大きく損失します。 - ③ 広告の質が低い・希望通りの活動をしてくれない
インターネット上の物件写真が暗い・少ない、アピールポイントが的外れ、といったケースです。要望しても動いてくれない担当者は、物件への熱意が欠けています。 - ④ 売り出しから「3ヶ月」経っても売れない
一般的なマンション売却の目安は、市場に出してから「3ヶ月」です。この期間を過ぎても具体的な商談がない場合、価格設定が間違っているか、広告戦略が機能していない証拠です。 - ⑤ 内覧希望者が極端に少ない
「売り出し価格」は相場通りなのに内覧が来ない場合、不動産会社の集客力そのものに問題がある可能性が高いです。
⚠️ ただし、必ずしも「会社のせい」とは限らないケースも
売主様が「相場よりかなり高い価格」に固執している場合や、物件自体に深刻なダメージがある場合は、業者を変えたからといって売却がうまくいくとは限りません。まずは他社にも査定を依頼し、「今の売り出し価格が適正かどうか」を客観的に確認することが大切です。
2. 違約金に注意！変更できるタイミングと契約のルール
「今すぐ別の会社にお願いしたい！」と思っても、結んでいる「媒介契約の種類」によって変更（解約）できるタイミングが異なります。間違った手順を踏むと、違約金などのトラブルに発展することがあるため注意が必要です。
🔵 一般媒介契約の場合
複数の不動産会社と同時に契約できる形態です。この場合は縛りが緩いため、原則としていつでも契約の解除（別会社への変更）が可能です。違約金が発生することも基本的にはありません。
🔴 専任 / 専属専任媒介契約の場合
1社のみに任せる形態です。通常、契約期間は「3ヶ月」と定められています。期間中の解約はトラブルになりやすいため、基本的には「3ヶ月の期間満了のタイミング」で更新せずに別の会社へ変更するのが最もスムーズです。
【期間中の解約と違約金のリスク】
専任・専属専任媒介契約において、契約期間内（3ヶ月以内）に「売主の勝手な都合」で一方的に解約する場合、それまでにかかった広告費や営業経費を「違約金」として請求される可能性があります。
ただし、不動産会社側が「業務報告義務を怠っている」といった契約違反をしている場合は、期間内であっても違約金なしで契約解除が可能です。
3. 角を立てない！スムーズな変更のための「伝え方・例文」
いざ不動産会社を変更するとなった際、「どうやって断ればいいのか気が重い」と感じる方は多いです。トラブルを避け、角を立てずに伝えるためのポイントと例文をご紹介します。
■ 会社自体を変更する場合（契約満了時の連絡例）
「お世話になっております。〇〇マンションの売却をお願いしている〇〇です。
誠に恐縮ですが、〇月〇日の媒介契約満了をもちまして、一度契約を終了（更新しない）とさせていただきたく存じます。
家族とも話し合った結果、今後の売却方針を根本から見直すことになりました。
これまで熱心にご対応いただき、本当にありがとうございました。」
※ポイント：「家族の意向」「一度仕切り直したい」という理由にすることで、相手を否定せずにスムーズに断ることができます。
■ 会社は変えず「担当者だけ」を変えてほしい場合
（支店長や責任者宛に連絡）
「いつもお世話になっております。
現在〇〇様にご担当いただいておりますが、連絡の頻度や広告戦略について、私どもの希望とのズレを感じております。
御社には引き続きお願いしたいと考えておりますので、恐れ入りますが、よりこまめに連絡をいただける、Web戦略に強いベテランの方へ担当を変更していただけないでしょうか。」
※ポイント：単に「変えてほしい」ではなく、「何に不満があり、どんな能力を持った後任を望んでいるか」を具体的に伝えることが重要です。
4. 失敗しない「次の不動産会社（後任）」の選び方
無事に今の会社との契約を終了できても、次も同じような会社を選んでしまっては意味がありません。同じ失敗を繰り返さないためのポイントをまとめました。
- ① 「査定額の高さ」だけで選ばない：
契約を取りたいがために、売れもしない高い査定額を提示してくる業者に騙されないでください。なぜその価格なのか、根拠を明確に示せる会社を選びましょう。 - ② 囲い込みをしないと明言してくれるか：
「他社からの客付け（共同仲介）も積極的に行いますか？」と質問し、イエスと即答できる誠実な会社を選ぶことが重要です。 - ③ エリア（地元）の実績が豊富か：
大手だから安心というわけではありません。対象エリアの特性を熟知し、似たようなマンションの売却実績を持つ地域密着型の会社の方が動きが早いケースも多々あります。
5. 内覧や販売活動に疲れたら「不動産買取」という究極の選択
ここまで、不動産会社を「変更（乗り換え）」して再び仲介で売り出す方法について解説してきましたが、中にはこう感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
「担当者を変えたり、新しい会社を探すこと自体がもう面倒だ…」
「休日のたびに部屋を掃除して、見ず知らずの内覧客を待つストレスから解放されたい」
「結局いつ売れるか分からない状態が続くのは、精神的にきつい」
マンションが長期間売れないと、売主様の精神的な負担は計り知れません。もし、あなたがこのような疲労を感じているのであれば、一般の買い手を探す仲介ではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう『買取（かいとり）』という方法に切り替えるのが最も賢明な判断です。
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個人への売却（仲介）の場合、売却後に水漏れや設備の故障などが見つかると、売主が修繕費用を負担する責任を問われます。しかし、プロである当社が買い取る場合は、この責任が一切免除（免責）されます。売った後トラブルに巻き込まれる心配がゼロになります。
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今のまま待ち続けるか、
新しい一歩を踏み出すか。
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※秘密厳守。現在他社で売り出し中の方からのご相談も大歓迎です。
執筆・監修：宅地建物取引士 本田 憲司
（免許番号：（大阪）第081070号）
公式サイト：https://www.e-baikyaku-kansai.jp/
