住宅ローンを滞納した時の売却方法【任意売却とは?競売とは?】|大阪府の不動産会社「不動産売却サポート関西」|お役立ち情報・最新トピックス

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blog住宅ローンを滞納した時の売却方法【任意売却とは?競売とは?】

人生では予期せぬ出来事がつきもの。住宅ローンを組んだ方がローンの返済をできなくなることもあります。そうすると金融機関は住宅ローンを回収すべく、自宅を差し押さえて競売にかけます。しかし、競売は一般市場と異なる売却方法のため不動産の所有者にも、金融機関にもデメリットが多い方法です。
住宅ローンの返済が難しくなったら、速やかに金融機関へ返済計画の見直しを相談しましょう。金融機関に相談しても返済が困難な場合、特にローン債務が不動産売却後も残るようであれば、任意売却の検討をおすすめします。

任意売却とは?

住宅ローン等の借入金を返済できなくなった場合、金融機関の同意を得て売却することができます。これを「任意売却」と呼びます。
債務者(住宅ローンなどで借入をしている人)が住宅ローンを滞納・延滞すると、「期限の利益」と呼ばれるローンを分割で返済する権利を失い、残りの住宅ローンを一括で返済しなければなりません。一括返済ができない場合、金融機関は担保としている不動産を強制的に売却する「競売」で、貸したお金を回収できます。
競売は、債権者(金融機関)が所有者・連帯保証人の意向と関係なく不動産売却を裁判所に申し立て、正当性が認められた場合に裁判所がその権限で強制的に売却することです。この方法だと一般市場よりかなり低い金額で売却されるので、金融機関としてもより多くの債権を回収するために、基本的には任意売却に応じてくれます。

任意売却を行うメリットとデメリット

任意売却を行うと、ローンの返済ができなくなった自宅などを競売にかけられる前に売却できます。

メリット
  • 市場価格で売却できる
    一般市場より売却価格が低くなる競売は、価格もいくらになるかわかりません。競売より高く売却できる可能性が高い任意売却では、価格に納得して売却できます。
  • 経済事情などのプライバシーが守られる
    競売では裁判所やインターネットで売却物件として公表されてしまうため、所有者の経済事情を知られてしまいます。一方任意売却は通常の不動産売却なので、こうしたプライバシーを害されずに売却できます。
  • 引越し費用の負担軽減や引越しの日程も相談可能
    売却代金から引越し費用の一部を控除してもらうなど、交渉の余地があります。
    競売では法律によって進められるので、相談することは不可能ですが、任意売却では契約日や明け渡し日などを買主に主張できます。3〜6ヶ月の短期間で引越さなければならないものの、仕事やお子様の学校生活に影響を与えません。
デメリット
  • 自宅売却後も残債は返済しなければならない
    自宅を売却しても住宅ローンが残っていれば、もちろん返済が必要です。ただし、今後支払える金額がいくらかを話し合うことができます。
  • 信用情報機関に登録され、数年は借入ができなくなる
    任意売却だけでなく、すべての借入に言えることですが、住宅ローンを3ヶ月以上滞納すると信用情報機関に登録され、約7年間は金融機関からの借入等ができなくなる可能性があります。
  • 連帯保証人の同意が不可欠
    住宅ローンの借り入れに連帯保証人などがいる場合は、連帯保証人からも任意売却に同意してもらう必要があります。連帯保証人と連絡が取れない場合は任意売却ができません。
  • 債権者と折り合いがつかないことも
    不動産の市場金額と残債の額に大きな差があると、金融機関が同意しない場合もあります。滞納前など、早いタイミングでご相談いただくと、債権者と任意売却の交渉も時間をかけられるため、滞納の可能性がある場合は極力早めにご相談ください。
  • 任意売却の相談先がわかりにくい
    一般の不動産売却よりも法律の知識・経験を要する任意売却は、誰でも「任意売却の経験が豊富」と謳えるため、中には任意売却を行っている悪徳業者もいます。
    「法律の専門家と連携をとっている不動産会社である」「顧問弁護士が債務整理に実績を持つ」などのポイントをチェックして、きちんとした相談先を見極める必要があります。

任意売却の流れ

1.住宅ローン滞納、督促やローン契約破棄予告

滞納があると、金融機関から手紙や電話で督促があります。
滞納が3ヶ月以上になると、金融機関は「事故債権」とみなし、おおよそ半年の滞納で回収不能と判断して任意売却交渉へ入ります。

2. 一括返済請求と競売予告

滞納が3ヶ月以上になると、金融機関が信用情報機関にその登録を行います。ローン契約は破棄され、「一括返済請求」として残債を一括で支払うよう求められます。

3. 任意売却

債権者(金融機関など)との交渉のうえ、売却活動に入ります。通常3ヶ月の期間を設け、売却を進めますが、その間売主として内覧などにご協力いただく必要があります。

4. 売買成立・残債務交渉

購入者が決まったら買主と売買契約を結び、引渡しの時期を交渉します。不動産の売却が決定したら、決済日までの期間に売却後に残った残債務について債権者と交渉して支払額や振り込み方法など最終調整に入ります。

任意売却は士業と連携している当社へお任せください

不動産売却サポート関西株式会社では、士業との連携体制を整えておりますので、ローンの滞納などによるお悩みもワンストップでサポートいたします。
個人では難しい任意売却も、万全の体制で解決に導きます。お気軽にお電話(0120-061-067)やお問い合わせフォームでお問い合わせください。

競売とは?

金融機関によって担保となった自宅などの不動産を強制的に売却する手段が「競売」です。所有者の同意なしに裁判所が所有者の代わりとなってオークション形式で物件の購入者(最高価買受人)を決定します。しかし、自宅が競売にかけられるとメリットよりもデメリットの方が大きいため、ローンの返済が立ち行かなくなったら速やかに任意売却へと踏み切ることを強くおすすめします。

競売を行うメリットデメリット

メリット
  • 売却の手間がなく売却費用も不要
    一般的な不動産売却となる任意売却は不動産業者に相談し債務者が売却のために動きますが、競売は裁判所で行うため、債務者の手間がありません。 また、競売申し立てにかかった費用が売却費用から差し引かれるものの、一般的な不動産売却でかかる不動産仲介手数料や契約書の印紙税、抵当権抹消費用は不要です。
  • 売却・引越しまでゆとりがある
    任意売却では、売却までの期限を債権者の意向で設けられることがほとんどで、2〜3ヶ月で売却・転居というスケジュールが一般的。
    一方、競売は最短でも6ヶ月ほどの所有権移転までにかかり、転居に応じず強制退居させられるまでも1〜2ヶ月の猶予があり、任意売却よりも転居までの時間にゆとりがあります。
デメリット
  • 売却価格が一般市場よりかなり低い
    競売では一般市場の価格の6〜8割にまで下がることが、競売最大のデメリットです。売却価格が低い分、債務が多く残ります。
  • 強制的に退居させられる
    任意売却では交渉の余地があった転居費用や転居時期も、法律に基づいて一方的に進行する競売ではその余地が一切ありません。
  • プライバシーがない
    裁判所やネット上で競売情報が公表されるため、知人やご近所にも家が競売にかけられていることはばれるうえ、落札希望者が周囲の住民に聞き取り調査をするケースもあります。 また、執行官などによって家の内外も強制的に調査されます。

競売の流れ

1.一括返済請求〜競売予告、競売開始決定

住宅ローンを滞納してしまい、督促だけでなくローンの契約破棄予告を経ると、債務者は金融機関から一括返済を請求されます。この時点で返済ができないと、金融機関や保証会社などの債権者が裁判所に競売の申し立てを行います。正当性が認められると、裁判所から「不動産競売開始決定通知」が特別送達で届きます。

2. 現況調査

「現況調査のための連絡書」が届き、裁判所の執行官などによって競売対象の不動産に現況調査が行われます。執行官には強い権限があるため、拒否することはできません。
現況調査では執行官と不動産鑑定士が室内外の状態を調査・写真撮影するほか、物件について質問もされます。現況調査から1〜2ヶ月で評価書が裁判所に備えられます。

3. 入札通知〜競売物件情報公開

「入札期間」「開札期日」「売却決定期日」「売却基準価格」が記された「期間入札の通知」が届きます。競売開始決定からこの通知が届くまでは約3~6ヶ月ほど。
官報や不動産情報サイトで競売物件の情報が公開され、入札期間中に落札希望者によって入札されます。

4. 開札・売却許可決定

開札期日に最高額で入札した人が落札者となり、購入権利を得ます。その審査後、売却許可が決定されます。競売を取り下げる場合は、開札の前日までに裁判所が債権者からの取り下げを受け付ける必要があります。
なお、競売開始から売却許可決定までは、最短で4ヶ月ほどが最近の傾向です。

5. 売却代金納付・所有権移転

落札者が代金を納付すると、物件の所有権が落札者に移転するので、そのタイミングで物件を明け渡さなければなりません。所有権移転までは競売開始決定から6〜8ヶ月ほどです。

ローン滞納のお悩みは不動産売却サポート関西株式会社にお任せください

不動産売却サポート関西株式会社では、各士業と連携しております。ローン滞納についてのお悩みも、専門家と一緒にワンストップでサポートできる当社にお任せください。
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監修者情報
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不動産売却サポート関西株式会社

代表取締役 本田 憲司

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