危険な空き家所有者必見!行政代執行と請求のリスクと解決策|大阪府の不動産会社「不動産売却サポート関西」|お役立ち情報・最新トピックス

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blog危険な空き家所有者必見!行政代執行と請求のリスクと解決策

空き家を放っておくと税金が多くかかるようになり、倒壊などの危険がある空き家を行政代執行により解体された場合には、多額の費用を請求される場合もあります。
誰も住まずに空き家となっている実家の建物などはありませんか? 「相続したものの、処分に困ってそのままにしている」などの理由から放置されている、いわゆる空き家が日本全国で問題となっています。
空き家に莫大な請求が来る前にできる対策とは、なんでしょうか。ここでは、近年増加が問題になっている「特定空家」と、空き家を放置した際、最終的に行われる「行政代執行」に関する情報を解説します。

増え続ける空き家とそのリスク

高齢化社会かつ人口減少が進み、国内各地で問題となっているのが「空き家」の問題です。相続したものの、住むあてがなく空き家となった住宅は、適切な管理をしないと老朽化して倒壊したり景観を損なったり衛生状態を悪化させかねません。
こうした管理されていない空き家は倒壊の危険や重大な事故を引き起こすおそれがあり、全国的に増加した空き家が問題となっているのです。

空き家が増加している理由としては、「相続した実家に住む予定の人がいない」「管理が困難」などが挙げられます。人が住んでいる住宅と比べると、人が住んでいない空き家は傷みが早く進み、あっという間に老朽化してしまいます。
放置された空き家は倒壊の危険が高まるほか、害獣の繁殖などで衛生上有害となる場合や、不審者の侵入、著しく景観を損なうなどのリスクが高まります。
適切に修繕や管理を行っていればこうした空き家の問題は解消できますが、その管理が難しいケースが増えてきているのが現状です。

空き家を管理できないならば、取り壊しはどうでしょうか。取り壊して更地にすると倒壊等のリスクはなくなりますが、更地と住まいが建っている土地とでは税金額が大きく異なります。住宅用地には、「住宅用地の特例措置」が適用されるため、固定資産税が更地よりも抑えられているのです。そのため、使い道がない空き家があっても、解体して更地にすることをためらう方が多くいらっしゃいます。処分に困った結果、「税金がかからないから」といった理由で放置される空き家は後を絶ちません。

空き家にかかる税金が最大6倍に!空き家対策特別措置法を知る

こうした背景から、2015年に施行された「空き家対策特別措置法」では、倒壊の危険などがある空き家を「特定空家」に指定できるようになりました。
特定空家に指定された空き家は、固定資産税の優遇措置である「住宅用地の特例措置」の対象から外され、更地と同等の固定資産税がかかるようになり、従来から最大で6倍になる計算です。しかし、勧告や命令に応じず違反となって課される50万円以下の過料まであっても、空き家は増加。特定空家に指定する要件が厳しく、なかなか空き家減少にはつながりませんでした。
このような状況から2023年の法改正では、認定要件の厳しい特定空家の指定に加え、“放置することで特定空家になる可能性がある建物”を「管理不全空き家」として認定できるようになっています。
数年間誰も住んでおらず、手入れがされていない(ガラス窓が割れている、雑草だらけの庭など)住宅がその対象となり、全国で50万戸にものぼるとされます。近隣住民からの苦情や自治体担当者によって確認された建物から、市区町村長指定の空き家等管理活用支援法人が認定。その基準は定かではないものの、危険が想定される空き家の対象が増えることでしょう。
老朽化などが進み行政の手が加わる「特定空家」や「管理不全空き家」と認定される前に、適切かつ速やかな対策を講じることが大切です。
相続した不動産を放置すると、最終的には空き家対策特別措置法に基づき、行政代執行が行われるためです。

空き家対策特別措置法に基づく行政代執行とは

空き家対策特別措置法(空家法)によって、行政が空き家の適正管理を行うことを「行政代執行」といいます。これは、幾度も改善を要求しているにもかかわらず適切な管理をしない所有者に代わって、行政が敷地に立ち入り必要な対策を講じるというもの。
対策としては、倒壊しそうな建物の解体や、敷地内の樹木伐採、衛生状態を損ねるごみの処分などが行われます。
もちろん、本来は所有者に責任の所在がある対策を行政が行うため、行政代執行でかかった費用は所有者に請求されます。また、緊急性が高いと判断された場合のみにしか行われません。
ここまででは一見、空き家を放置していれば行政が対処してくれるように思われるでしょう。しかし、行政代執行は住宅所有者にとってデメリットが多いので、できれば回避するのが得策です。その理由としては、次のようなものがあります。

費用がかさむ傾向が強い

行政代執行で住まいを解体した場合、請求額はご自身で解体を依頼する場合より高い場合があります。もし解体工事を頼もうと思えば、少しでも安い解体業者を探すために情報収集をしたり、見積もりをとって比較したりすることでしょう。しかし、行政が解体工事を選ぶ際にはそのような手順は踏まず、解体費用は自分で依頼するよりも高額になりがちです。解体に限らず、樹木の剪定・伐採や建物の修繕、ごみの処理などについても同様の傾向です。
170万円程度から、多いケースでは500万円以上もの費用がかかることもあります。

費用を支払わないと自宅などが差し押さえられることも

行政代執行で解体や管理のためにかかった費用は、税金で賄われます。しかもその費用は「税金債務」として扱われるので、費用を支払わなかった場合の回収には税金と同様に差し押さえた不動産の公売が認められています。公売は行政による競売なので、所有者の同意は必要とせず、行政代執行が行われた空き家や自宅・車などの資産を差し押さえられることもあります。

行政代執行がされる前に空き家の対処が不可欠

これまでに挙げたように、行政代執行は所有者にとってデメリットしかありません。高い費用を払うだけでなく、さらに差し押さえのリスクがあるだけでも行政代執行を避けるべき理由になるでしょう。そのため、空き家は放置せずに早い段階で適切に管理することが非常に重要です。

特定空家等に指定されないためには

ここまで、危険とみなされる「特定空家」や「行政代執行」を避けるべき理由をご説明してきました。無駄に税金や費用を支払わないためには、相続した実家などの空き家を放置しないことが重要です。
対策としては、近隣住民に迷惑がかからない程度の修繕、あるいは大掛かりな修繕を行って賃貸に出す・売却する、解体して更地にするなどの方法があります。
しかし、空き家問題は相続後の管理など、さまざまな問題を内包します。これらの対処方法はお客様だけでの解決が難しいことが多く、不動産業者や法律に精通した専門家の助けでスムーズに進みます。
遠方の実家や、処分に困った空き家をお持ちでしたら、お気軽に不動産売却サポート関西株式会社へご相談ください。相続や法律、税金の専門家と連携している当社が、お客様に最適な解決方法を導き出します。

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不動産売却サポート関西株式会社

代表取締役 本田 憲司

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