blog新築マンション価格と中古マンション価格の関連性は？
新築マンションと中古マンション 価格の関連性
マンションを購入する際、中古マンションにするか新築マンションにするかをまずお考えになると思います。しかし、新築・中古それぞれのマンションの価格は無関係ではありません。
ここでは、新築・中古マンションそれぞれの価格の変遷から、双方にどのような関連性があるのかを解説します。
実は、マンションの価格はここ10年ほどで上昇の一途をたどっています。これは全国的な傾向であり大阪に限ったことではありません。
ここでは、大阪でマンション売却をご検討されている方に向け、大阪のマンション市場からその関係を読み解いてみましょう。
新築マンション相場の変遷
不動産投資が活発になった2013年の金融緩和政策。この年を境に新築マンションの価格は上昇傾向になり、2022年までの10年間で1㎡あたりの単価は1.65倍にまでなりました。
一方、70㎡換算した平均価格は3390万円だった2013年から2022年には4683万円となっており、1.38倍に上昇しています。
2013年から2019年までは緩やかな上昇傾向にありましたが、2019年から2021年の平均価格上昇が顕著です。その後、ロシアウクライナ情勢等の影響により2022年には低下。1㎡あたりの上昇率に変化がなく、70㎡あたりの平均価格が変化していることから、1戸あたりの専有面積が広くなったとも考えられます。
中古マンション相場の変遷
一方、中古マンション市場も盛況で、2013年には1㎡あたり26.5万円だった単価が、2022年には1㎡あたり43.5万円、比較すると1.64倍に上昇。新築マンションと同程度の上昇率が見られます。
70㎡換算の平均価格を見ても、2013年には1853万円だった価格が、2022年には約1.64倍の3047万円になっています。しかし、10年間を見ると、平均価格の上昇率はほぼ同程度です。このことから、新築マンションと異なり、中古マンションの価格変動に建設コストの変動などは影響しないことがわかります。
不動産価格指数では、中古マンションが約10年で81%と大幅に上昇。成約平均価格、不動産価格指数いずれを見ても、2013年を境に上昇傾向にあります。
不動産価格指数とは、国土交通省による不動産価格の推移を表す指数です。国交省が年間30万件の成約価格のアンケート結果を元に、統計計算でまとめたデータが2010年の平均を100として算出されます。毎月末ごろに3ヶ月前までのデータが公表されます。
また、国内唯一の不動産データベースのレインズ（REINS）が公表している、毎月公表される不動産売買のデータも見てみましょう。こちらは国土交通省の公的機関が運営していて、不動産会社しか利用できません。精度面では先述の不動産価格指数に劣るものの、エリア分けの細かさとデータ更新が翌月中旬と早いのが特徴です。
2013年1月から約10年で1.89倍に値上がりしており、2023年7月には成約単価（㎡あたり）の最高値を記録しています。
長期的な値動きについては、レインズの正確性は不動産価格指数に劣るため、あくまでも傾向をつかむ参考程度にとどめてください。
大阪市内エリア別推移
続いて、レインズによる大阪市内の成約価格や成約件数がどのように上昇したのかを見てみましょう。
大阪市中心6区（中央区・北区・西区・福島区・天王寺区・浪速区）
大阪市の中心6区では2023年7月に平均成約価格の最高値4721万円をマーク。金融緩和が実施された2013年から10年間で1822万円と、その上昇率は実に2.59倍でした。
新型コロナウイルスの流行第1波では成約件数は一時的に影響を受けましたが、以後の制約件数にはほとんど影響を及ぼしておらず、成約件数はむしろ上昇傾向にあります。
大阪市内18区（都島区・此花区・港区・大正区・西淀川区・東淀川区・淀川区・東成区・生野区・旭区・城東区・鶴見区・阿倍野区・住吉区・住之江区・東住吉区・平野区・西成区）
同様に、大阪市内18区においても、平均成約価格は上昇。中心地の6区に及ばないものの、2013年には1822万円だった価格は2023年7月に2592万円と安定して上昇しており、1.66倍です。
大阪の中古マンションが価格上昇した理由とは
金利低下
不動産価格の上昇した要因は、アベノミクスによる異次元緩和政策による超低金利です。2013年には2%だった固定金利が、2020年ごろまでに、0.82％まで下がりました。さらに2022年に入るとそれまで0.5％だった変動金利も0.3%まで下落。コロナ禍以降も大都市圏を中心に不動産価格が上昇するなかで、不動産を購入したい人は変動金利を利用するようになりました。
これにより、同じ返済額でも購入できる物件の価格が上昇。2012年までは月々の返済額10万円（フラット35）で購入できる物件は約3000万円でしたが、2023年には変動金利を選択すると約4130万円の物件も購入できるようになりました。
世帯数増加
大阪市の世帯数は2022年に減少しているものの、それまでは一貫して上昇傾向にあります。人口が増加すると当然住居に対する需要が生まれます。建築費の上昇があっても、購入の需要があれば価格は下がりません。
世帯数の動向が上昇傾向にある現在の状況が続けば、新築・中古マンションの価格も上昇することが推測できます。
建築費上昇
コロナ禍以降、マンションの建築費用は2〜3割も上昇しています。特に2022年、ロシアによるウクライナ侵攻が始まってからは原油、天然ガスなどのエネルギー、木材や食糧にいたるまであらゆるモノの価格上昇が止まりません。
新築マンションは特にその影響を受け、価格高騰の要因となっています。
中古マンションの価格は新築マンションに連動する？！
建築費の上昇は中古マンションには直接的には関わりがありませんが、上記の理由から、新築マンションの値上がりは中古マンションの相場上昇にもつながります。
それは、新築マンションの価格高騰に購入層がついていけなくなるからです。手の届かない新築物件よりも、駅近でかつ手の届きやすい価格帯の中古マンションの需要が増え、結果として売り手優位な市場になることは経済の動きとしても自然です。
こうした観点から、中古マンションの価格は新築マンションとは関連性があると言えるでしょう。
今後のマンション価格の動向について
また、2020年には中古マンションの販売戸数が新築マンションを上回る逆転現象が起こりました。これは、新築マンションの価格が上昇しすぎた結果、購入しづらくなったことが要因に考えられます。2013年から2022年で新築マンションの販売戸数が約30%減少、15%の売れ残りがある状況から、今後もマンション価格が上昇するとは考えにくいでしょう。
新築マンション相場の上昇に伴い、中古マンションに対してリノベーションを行うケースも増加傾向です。
また、駅近の新築マンションが少なくなってきたため、流通が多い駅近の中古マンションはまだまだ需要が衰退しないと推測されます。
では、このまま中古マンションの価格上昇が続くのかというと、そうとも言い切れません。
というのは、新築マンションの価格がほぼピークに到達しており、今後新築マンションの価格が値引き合戦に陥ってしまうと、中古マンション相場にも影響が及ぶためです。
売却はタイミングを計ることで、大切な資産が目減りすることなく売買できます。ぜひ今後もマンションの価格動向をチェックして、適切なタイミングで売却を検討してみてください。
