不動産売却にかかる税金の対策方法とは?取得費や譲渡費用も解説!

不動産売却にかかる税金の対策方法とは?取得費や譲渡費用も解説!

この記事のハイライト
●取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費とすることができる
●譲渡費用を適切に計上すれば、納税額は大幅に下がる
●取得費に加算できる経費は、譲渡費用と比べると種類が多い

不動産売却をおこなった際に利益が発生した場合、その利益である譲渡所得に応じて「譲渡所得税」という税金が課税されます。
譲渡所得は「譲渡所得=売却金額-(取得費+譲渡費用)」の計算式で算出することが可能です。
上記のとおり、譲渡所得がいくらなのかを算出するためには、対象の不動産を取得した際の費用(取得費)と売却したときにかかった費用(譲渡費用)を把握しなければいけません。
しかし、不動産を購入した時期がずいぶんと前で、取得費がわからないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、取得費が不明な場合の対策や譲渡費用・取得費に加算できるものについてご紹介します。
大阪で不動産売却を検討している、不動産売却にかかる税金の対策を知りたいという方は、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産売却時の税金対策は?取得費が不明な場合について

不動産売却時の税金対策は?取得費が不明な場合について

先ほどご紹介したとおり、譲渡所得を算出するには、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引く必要があります。
しかし、不動産を購入してから長い年月が経っているために取得費がわからないというケースも少なくありません。
このように取得費が不明な場合は、どのような対策を取れば良いのでしょうか。

概算取得費で計算する

取得費が不明な場合でも、不動産売却で得た代金の5%を「概算取得費」として計上することができます。
具体的に申し上げると、所有する不動産を3,000万円で売却した場合の概算取得費は150万円、4,000万円で売却した場合の概算取得費は200万円です。
また、売却代金の5%に相当する額が「実際の取得費」を上回る場合も、概算取得費を適用することができます。
たとえば、実際の取得費が150万円であるのに対して、概算取得費が200万円である場合は、実際の取得費ではなく概算取得費を採用することが可能です。
ただし、概算取得費が実際の取得費を上回るケースはほとんどないと考えて良いでしょう。
そのため、概算取得費で譲渡所得を算出すると、納税すべき金額よりも大きくなってしまう可能性があります。

取得費を証明できる書類を探す

取得費が不明であったとしても、以下の書類を準備すれば、取得費を証明できる場合があります。

  • 不動産会社や売主が所有する売買契約書の写し
  • 購入金額などの支払い履歴が記載された通帳
  • 融資を受けた際の金銭消費貸借契約書
  • 抵当権設定額がわかる書類
  • 一般財団法人日本不動産研究所が公表している市街地価格指数
  • 一般財団法人建設物価調査会が公表している着工建築物構造別単価

上記の資料に基づいた取得費の証明が認められるかどうかは、管轄する税務署の判断次第ですので、書類を準備して事前相談をおこなうようにしましょう。

土地の取得費は建物取得費を加算する

土地の取得費が不明の場合でも、建物の取得費がわかればその額を計上することは可能です。
先祖代々引き継いできた土地に住宅を新築している場合、工事費用はわかるが、土地の取得費がわからないというケースはよくあります。
この際、土地と建物全体の取得費を概算取得費とするのではなく、建物だけでも実際の取得費を計上すれば、譲渡所得を大幅に下げることができるでしょう。

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不動産売却時の税金対策は?譲渡費用について

不動産売却時の税金対策は?譲渡費用について

売却したときにかかった費用である「譲渡費用」を多く計上できれば、譲渡所得を少なくすることができ、支払う税金も少なくなります。
大きな税金の対策が期待できますので、漏れなく計上したいと考える方も多いのではないでしょうか。
しかし、売却したときにかかったすべての費用が譲渡費用として認められるわけではありません。

譲渡費用として認められる経費と認められない経費

譲渡費用として認められる経費の一例は以下のとおりです。

  • 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
  • 売主が負担した印紙税
  • 借地人や借家人に対して支払った立退料
  • 建物解体費用
  • 土地の測量費用

上記のとおり、譲渡費用として認められる経費は「土地や建物を売るために直接かかった費用」です。
そのため、建物の修繕管理にかかった費用や固定資産税、抵当権抹消登記費用などの費用は、譲渡費用として認められません。
不動産売却をする際にはさまざまな費用がかかりますので、どの費用が譲渡費用に該当するのかをご自身だけで判断するのは難しいかと思います。
譲渡費用の計上を適切におこなわなければ、納税する金額が大きくなってしまいますので、判断に迷った場合は必ず不動産会社に相談するようにしましょう。

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不動産売却時の税金対策は?取得費に加算できる経費について

不動産売却時の税金対策は?取得費に加算できる経費について

譲渡費用と同様に、取得費に加算できる経費も多ければ多いほど、譲渡所得を少なくすることができます。
最後に、取得費に加算できる経費が何なのかを確認し、効果的な税金の対策をおこなえるようにしましょう。

取得費に加算できる経費

取得費に加算できる経費には、以下のものがあります。

  • 土地や建物の購入費
  • 土地や建物を取得するために支払った仲介手数料
  • 購入時に負担した印紙税
  • 借地人や借家人に対して支払った立退料
  • 建物解体費用
  • 土地の測量費用
  • 固定資産税および都市計画税の精算金
  • 抵当権設定登記費用

譲渡費用として認められない固定資産税や抵当権に関する費用ですが、取得費に計上することは可能です。
このように、取得費は譲渡費用と比べると、計上できる経費の種類が多くなりますので、しっかり確認するようにしましょう。

建物の取得費からは減価償却費を差し引く

建物は使用したり、期間が経過したりすることで価値が減少していきます。
そのため、建物の取得費を算出する際には、工事代金や購入金額から減価償却に相当する額を差し引かなければいけません。
減価償却費の計算式は以下のとおりです。
減価償却費=取得費×0.9×償却率×経過年数(築年数)
償却率は建物の構造や用途によって異なり、用途が住宅の場合は以下の数値になります。

  • 木造:0.031%
  • 軽量鉄骨造:0.025%
  • 鉄筋コンクリート造:0.015%

たとえば、建物購入価格が1,000万円の新築の木造住宅を築10年のときに売却する場合の減価償却費および建物取得費は以下のとおりです。

  • 減価償却費=1,000万円×0.9×0.031×10年=279万円
  • 建物取得費=1,000万円-279万円=721万円

相続税を取得費に加算できる特例について

相続が理由で不動産売却をおこなう場合は、納税した相続税額の一部を取得費に加算できる場合があります。
取得費に加算できる相続税額は、以下の計算式で算出することが可能です。
加算できる相続税額=納税した相続税額×(土地の相続税課税価格/取得した相続財産の課税価格)
ただし、この特例を受けるためには、「相続または遺贈によって取得した財産であること」「相続税が課税されていて納税が完了していること」「相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に売却していること」という3つの条件を満たしていなければいけません。
相続税を取得費に加算することができれば大きな税金の対策となります。
「加算できる相続税額の計算方法がよくわからない」「特例を受けられるか不安」という方は、詳しくご説明いたしますのでお気軽にお問い合わせください。

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まとめ

今回は、取得費が不明な場合の対策や譲渡費用・取得費に加算できるものについてご紹介しました。
譲渡所得税を算出する場合、取得費と譲渡費用をきちんと計算し、漏れなく計上することができれば、大きな税金対策を期待することができます。
「どの費用が取得費や譲渡費用に該当するのかわからない」「計算方法をもう少し詳しく知りたい」という方は、不動産会社と相談しながら譲渡所得を算出していくと良いでしょう。
不動産売却サポート関西(株)では、大阪府を中心に、不動産売却に関するご相談を承っております。
不動産売却をおこなう際の税金や税金対策についてもご紹介しますので、お困りごとがございましたら、お気軽にお問い合わせください。

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