不動産売却に影響する?大阪市のハザードマップについて解説

2022-02-10

不動産売却に影響する?大阪市のハザードマップについて解説

自然災害の多い日本においては、住宅選びの際に「住む場所の地盤は大丈夫か」「地震や水害の多い土地ではないか」などを気にする方が多くいます。
国土交通省のポータルサイトでは「ハザードマップ」という、地域ごとの想定される災害リスクをわかりやすく表現した地図を見ることができるようになっています。
実は、このハザードマップは不動産売却の際に重要なものであることをご存じでしょうか。
今回は、大阪市で不動産売却をご検討中の方に向けて、ハザードマップとは何かや、説明の義務化、不動産売却への影響について解説いたします。
ぜひご参考までにご覧ください。

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大阪市の不動産売却で気になるハザードマップとは?

大阪市の不動産売却で気になるハザードマップとは?

ハザードマップとは、国土交通省が、自然災害による被害の軽減や防災対策に使用する目的で作成した地図になります。
地震や水害などの自然災害時に被害が想定される区域や、避難場所・避難経路などの位置情報を地図上に表示しています。
ハザードマップは、国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」で見ることができます。
ハザードマップポータルを開くと「重ねるハザードマップ」と「わがまちハザードマップ」に分かれています。
重ねるハザードマップでは、住所を入力するとともに、洪水や土砂災害などの災害リスク情報のなかから自分が知りたい情報を選び、地図や写真に自由に重ねて表示することができます。
わがまちハザードマップでは、都道府県と市町村を選んで、各市町村が作成した地域のハザードマップへリンクします。
わがまちハザードマップで「大阪府 大阪市」を選択すると、以下のハザードマップを見ることができますよ。

水害ハザードマップ

水害ハザードマップでは、大雨や台風などが発生した際に、河川氾濫や津波による浸水が想定される区域と浸水の深さを地図上に示しています。
大阪市は、淀川や寝屋川などの大きな河川と海に囲まれており、平坦な低地が広がっているため、水害に弱いと言われています。
大阪市の水害ハザードマップでは、以下の種類の水害に対する被害予測や避難方法が公開されています。

  • 洪水(堤防決壊による河川氾濫など)
  • 内水(大雨で雨水が排水できない場合など)
  • 高潮(通常よりも海面が高い場合など)
  • 津波(地震が起きた場合など)

大阪市では上記の水害について、大阪市全域の浸水想定図、区域ごとの浸水想定図を見ることができます。

地震防災・危険度ハザードマップ

地震防災・危険度ハザードマップでは、地震が発生した際の震度と地盤(液状化)の被害区域を予想して地図上に示しています。
断層帯ごとに予測される震度の強度や、南海トラフ巨大地震が起こった場合の液状化予測図が、被害の度合いに応じて色分けされています。
また、避難場所や避難経路がアイコンや色がついた線で表示されており、視覚的に確認することができます。

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大阪市の不動産売却で気になるハザードマップの説明義務化とは?

大阪市の不動産売却で気になるハザードマップの説明義務化とは?

ハザードマップについてわかったところで「不動産売却の際にハザードマップを見る必要があるのか」も気になるところですよね。
結論から言うと、2020年8月に宅建業法施行規則が改正され、不動産売却の際には、宅地建物取引士が買主に対し、水害ハザードマップにおける物件の所在地の説明が義務化されました。
義務化の背景として、近年は集中豪雨による水害が多発していることにあります。
ここ数年の水害の報道を見ていると、買主側としても、購入予定の物件が将来的にどのくらいの水害リスクがあるのかについては気になるのではないでしょうか。
これまでの不動産取引においてもハザードマップを提示し買主に説明する流れはありましたが、あくまで不動産会社の任意となっていたため、今回の法改正により説明が義務化されたのです。
また、ハザードマップには地域ごとの災害リスクだけではなく、避難経路や避難場所なども記載されているため、不動産会社は避難所についても買主へ説明するように国土交通省から指導されています。
売主側としても、買主には物件の購入後も安心・快適に住んでいただきたいものですよね。
不動産取引のトラブル防止の観点からも、売却する物件がハザードマップ上でどの位置にあるのかについては事前にしっかりと確認しておくと良いでしょう。
ちなみに、大阪市のハザードマップについては前述のとおり、ハザードマップポータルサイトや、大阪市のホームページにてご確認いただけます。
もちろん不動産売却の際には、売買契約時のハザードマップの提示や買主への説明は、仲介を依頼した不動産会社がおこないます。
大阪市を中心に大阪エリアで不動産売却をご検討中の方は「不動産売却サポート関西(株)」のホームページより、ぜひお気軽にご相談ください。

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ハザードマップが大阪市の不動産売却に与える影響とは?

ハザードマップが大阪市の不動産売却に与える影響とは?

最後に気になるのは、やはり「ハザードマップが不動産売却にどのような影響を与えるのか」というところでしょう。
結論から言うと、ハザードマップはあくまで「防災目的で作られた地図」のため、地価を決める際の判断材料とはなりません。
そのため、不動産売却の際にハザードマップの説明が義務化されたからと言って、売却価格へ直接的に影響を及ぼす可能性は低いです。
地価には、国や都道府県が公表している「公示地価」と「基準地価」があります。
不動産取引の価格を決める際の参考指標として地価がありますが、価格は不動産鑑定士がおこなう鑑定評価をもとに決定します。
不動産の価格は一般的要因、地域要因及び個別要因など、さまざまな要因の相互作用によって決まります。
不動産の価格に影響を与える一般的な要因は以下の4つです。

  • 社会的要因
  • 経済的要因
  • 行政的要因
  • 自然的要因

社会的要因とは、不動産を利用している「人」の暮らし方が不動産の価格に与える影響のことで、たとえば人口増加や生活様式の変化などが挙げられます。
経済的要因とは、国の政策に左右される経済情勢が与える影響のことで、たとえば給与水準の変化や低金利継続が挙げられます。
行政的要因は、法的な規制が与える影響のことで、たとえば住宅ローン減税や建築規制緩和などが挙げられます。
最後に、自然的要因とはその土地の位置が与える影響のことで、たとえば地質、地盤等の状態や、気象の状態などが挙げられます。
自然災害リスクは、この自然的要因に該当することになり、不動産鑑定評価の際にすでに土地の状態を考慮し鑑定されているのです。
そして地価は、主にこの4つの一般的要因が相互に作用して決まります。
では実際にハザードマップの説明が義務化されてから、大阪市の地価はどのように変化したのでしょうか。
毎年3月下旬に公表される公示地価・基準地価を見ると、令和3年度の総平均は「87万4,361円/㎡」となり、前年比-1.52%です。
とくに、商業地の下落が目立っており、下落の要因としては新型コロナウイルスの影響によって外国人観光客が減少したからだと言われています。
つまり、前述の「経済的要因」での下落ということですね。
以上のことから、ハザードマップの説明義務化による地価への影響は低いと言えます。
ただし、売却する物件の地域が災害の警戒区域に含まれる場合は、売買契約の際に買主へ告知する義務があります。
地価には影響がなくとも、心理的な面を考えると災害リスクが高い地域の物件は買い手から避けられる可能性はあります。
売買契約時に「災害リスクがある分、売却価格を下げてほしい」と価格交渉を持ちかけられる可能性はあるでしょう。

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まとめ

今回は、大阪市で不動産売却をご検討中の方に向けて、ハザードマップとは何か、説明の義務化について、不動産売却への影響について解説いたしました。
ハザードマップとは、防災目的で作られた地図であり、不動産売却の際には、買主への説明義務があります。
不動産売却の価格への影響は低いですが、災害リスクがある土地は、価格交渉を持ちかけられる可能性はあるでしょう。
大阪市を中心に大阪エリアで不動産売却をご検討中の方は「不動産売却サポート関西(株)」のホームページより、ぜひ無料査定依頼をご利用ください。

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