マイホーム買い替えのベストタイミングとは?メリット・デメリットや注意点を解説

2021-12-20

マイホーム買い替えのベストタイミングとは?メリット・デメリットや注意点を解説

「転勤で引っ越しをしたい」「家族が増えたから広い家に引っ越したい」などの理由で、マイホームの買い替えを検討中ではありませんか?
マイホームを買い替えると言っても「残ったローンが心配」「新居を買うのが先か、マイホームを売るのが先か?」というご相談をよく受けます。
今回は、豊中市、吹田市、堺市、大阪市を中心に大阪エリアでマイホームの買い替えを検討中の方に向けて、ベストな買い替えタイミングを解説します。
また、マイホーム買い替えにあたってのローン返済についてやメリット・デメリット、注意点もご紹介しますので、ぜひご参考になさってください。

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マイホーム買い替えのタイミング:住宅ローンはどうなる?

マイホーム買い替えのタイミング:住宅ローンはどうなる?

住宅ローンを組んで購入した理想のマイホームでも、生活していくうちにライフスタイルの変化によって、買い替えを検討することもあるでしょう。
いざマイホームを買い替えるとなると「残っている住宅ローンがどうなるのか」も気になりますよね。
結論から言うと、住宅ローンが残っていても、マイホームの買い替えは可能です。
しかし、マイホームの買い替え時には大きな金額が動くため、しっかりと資金計画を立てる必要があります。
資金計画を立てる際には「ローンがあとどのくらいの金額残っているのか」など、住宅ローンの返済の目処を把握して、ご自身の状況に合うタイミングで買い替えることをおすすめします。
マイホームの買い替えをする際には「買い先行」と「売り先行」の2つの方法があります。

買い先行とは?

買い先行とは、新居を先に購入してから、今住んでいる家を売却する方法です。
買い先行が向いている方は、以下のとおりです。

  • 貯蓄があって、金銭的にも時間的にも余裕がある
  • 居住中の物件が売れやすい

住宅ローンが残っていても預金で完済でき、新居の購入に際して新たな住宅ローンを組める方に向いている方法になります。
そのため、時間に余裕をもって焦らずに理想の新居を探すことができますよ。
また、引っ越しが一度で済み、居住中に売却するマイホームの内覧の対応もしなくてすむので、手間がかからない方法とも言えますね。

売り先行とは?

売り先行とは、今住んでいる家を売却してから、新居を購入する方法のことを言います。
売り先行が向いている方は、以下のとおりです。

  • 貯蓄に余裕がなく、今住んでいる家の住宅ローンが残っている
  • 売却代金を新居購入に充てる予定

売り先行だと、売却代金を住宅ローンの一括返済に充てることができるため、貯蓄に余裕がなくても安心して引っ越すことができますね。
また、売却で得た資金をもとに、予算を決めて新居を探すことができるため、資金計画が立てやすいでしょう。
初めて不動産を売却する方にとって、リスクが少ない方法と言えます。

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マイホーム買い替えのタイミング:メリット・デメリットは?

マイホーム買い替えのタイミング:メリット・デメリットは?

マイホームの買い替え方法がわかったところで、続いて気になるのは買い替えするにあたってのメリット・デメリットでしょう。
それぞれを下記で詳しくご説明します。

メリット

マイホームの買い替えにあたっての主なメリットは以下の3つです。

  • 資産価値の向上が期待できる
  • ライフスタイルにあった生活ができる
  • 税金の特例が受けられる

マイホームを購入するときには、その資産価値を把握しておくことをおすすめします。
たとえば、地価の変動を考慮してより好立地の場所に住み替えることで、マイホームの資産価値の向上が期待できます。
また、マイホームを買い替えることで「家族が増えて、家が手狭になった」「介護のため、バリアフリーの家に引っ越したい」などのライフスタイルの変化に合わせた暮らしが叶うというメリットもあります。
実際に近年は、マイホームの買い替えを検討している方は多く見られ、中古住宅の需要も高まっています。
そして、マイホームの売却にあたって利益が出た場合は、その譲渡益に課される税金について「特定のマイホームを買い換えたときの特例」が受けられます。
通常、不動産を売却して利益が出た場合は、確定申告をして、利益に対する税金を納める必要があります。
しかし「特定のマイホームを買い換えたときの特例」が適用される場合は、住み替えた新居の売却のときまで納税を繰り延べることができるのです。
そのため「売却益が出たが税金を払う余裕がない」という方には、メリットと言えるでしょう。
なお、税金の特例については要綱や要件が年度によって改正される可能性があるため、詳しくは国税庁のホームページでご確認ください。

デメリット

主なデメリットは以下の3つです。

  • 諸費用がかかる
  • 仮住まいの期間
  • ダブルローンの期間

マイホームを買い替えるとなると、家の売却と購入の手続きに対して、当然手数料や税金などの諸費用がかかります。
諸費用の目安としては、売却は物件価格の4%、購入は5~6%です。
たとえば、3,000万円の家を売り、3,000万円の新居を購入した場合は、売買にかかる諸費用は合計で約300万円かかる計算になります。
また、売り先行の場合は、新居が決まるまで仮住まいを探す必要があり、仮住まいの期間は家賃がかかる点がデメリットでしょう。
買い先行については、マイホームの住宅ローンが残った状態で新居の住宅ローンを組んだ場合、マイホームが売れるまでの期間はローンを二重に払う「ダブルローン」となる点がデメリットになります。
とはいえ、同じ不動産会社に「マイホームの売却」と「新居の購入」を依頼することで、上記3つのデメリットを軽減することも可能です。
豊中市、吹田市、堺市、大阪市を中心に大阪エリアでマイホームの買い替えをご検討中の方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

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マイホーム買い替えのタイミング:注意点

マイホーム買い替えのタイミング:注意点

マイホームの買い替えにあたっての注意点は、以下の4つです。

  • ダブルローンのリスク
  • 安易な値下げをしない
  • 内覧時の対応
  • 引っ越し回数がかさむ

前述のとおり、買い先行で新旧の住宅ローンの支払いが重なった場合は、住んでいた家の売却が決まるまで、月々の支払いが苦しくなるため注意しましょう。
とはいえ、売却を焦って安易に値下げをするのは、得策ではありません。
不動産の売却は平均3か月~半年かかるため、納得いく価格で売却できるよう、事前に資金計画をしっかりと立てておきましょう。
そして、不動産を早く売却するためには内覧時の対応も大切です。
購入検討者に良い印象を持ってもらうためにも、内覧前には掃除をするなどの対策をしておきましょう。
売り先行で新居がまだ決まっていない場合は、ご自宅を引き渡し後に仮住まいに引っ越す必要があるでしょう。
仮住まい中の家賃や、引っ越し費用が2回かかる点にご注意ください。
ちなみに、家の売却と購入を同時におこなう「同日決済」であれば、マイホームの買い替えの手間と費用の負担を軽減することができます。
同じ不動産会社に「マイホームの売却」と「新居の購入」を依頼することで、同日決済になるようにスケジュール調整ができるでしょう。
豊中市、吹田市、堺市、大阪市を中心に大阪エリアでマイホームの買い替えをご検討中の方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

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まとめ

今回は、マイホームの買い替えを検討中の方に向けて、残った住宅ローンの返済方法やメリット・デメリット、注意点を解説しました。
マイホームの買い替えはタイミングが良ければ、家の資産価値を向上させたり、ライフスタイルに合った生活ができるようになったりするなどのメリットがあります。
一方で、諸費用がかかったり、ダブルローンになったりするデメリットも。
ぜひこの記事を参考に、注意点に気をつけて、マイホームの買い替えを検討してみてください。
豊中市、吹田市、堺市、大阪市を中心に大阪エリアで不動産売却をご検討中の方は、「不動産売却サポート関西(株)」のホームページより、無料査定依頼をご利用ください。
24時間、不動産査定依頼を受け付けております。

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