マンションを売却するときに知っておきたい!管理費の注意点とは?

2021-12-12

マンションを売却するときに知っておきたい!管理費の注意点とは?

マンションに住んでいる方は、毎月管理費や修繕積立金をお支払いになっていることでしょう。
とくに管理費は平均で月額1万5,000円ほどと、決して安くない金額です。
そのため「管理費はマンションを売却するときに返ってくるのか?」という疑問を持つ方がいらっしゃるのではないでしょうか。
結論としては、すでに支払った管理費は返ってきません。
そして、マンション売却にあたっては、管理費の精算方法も気になるところでしょう。
今回は、豊中市、吹田市、堺市、大阪市を中心に大阪エリアでマンションの売却をご検討中の方に向けて、売却の際に知っておきたい管理費の利用用途や注意点、売却時の支払いタイミングを解説します。
ぜひご参考になさってください。

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マンション売却時に気になる:管理費とは?修繕積立金との違い

マンション売却時に気になる:管理費とは?修繕積立金との違い

マンションを売却する方のなかには、ローン返済や毎月の管理費の支払いが困難になったことで、売却を検討する方がいらっしゃるでしょう。
そもそも、毎月支払う管理費と修繕積立金は、何に使われているのかも気になりますよね。
簡単に言うと、管理費はマンションを維持管理するために使われ、修繕積立金は修繕が必要になったときに使われます。
ここでは、管理費と修繕積立金の具体的な利用用途について解説します。

マンションの管理費とは?

マンションの管理費の利用用途は、下記のとおりです。

  • 管理人の人件費
  • 管理組合の運営に要する費用
  • 清掃費用
  • 共用部分の水道光熱費・保険費用
  • 設備機器の点検費用
  • ごみ処理費
  • 軽微な損傷の補修費

共用部分とは、エレベーターや廊下部分にあたります。
大規模なマンションであれば、ゲストルームやキッズスペースなどの共用施設の費用にも使用されます。
設備機器は、警備システムや給排水設備、消防設備などがあります。
上記の利用用途を見ると、管理費はマンションの設備やきれいな環境を維持するために使われていることがわかりますね。

マンションの修繕積立金とは?管理費との違い

マンションの修繕積立金の利用用途は、下記のとおりです。

  • 外壁、屋上などが劣化した際の塗り替えや防水の修繕費
  • 配管設備の維持管理費
  • 古くなった設備の取替修繕費
  • 自然災害時の補修費
  • エントランスの改修工事
  • その他、不測の事故などによって発生する修繕

建物はどうしても、雨風にさらされているため築年数が経つと劣化していきます。
そのため、修繕の工事が必要になったときの費用として、マンションの住人からあらかじめ修繕積立金を集め、いざ修繕が必要になったときに使うのです。
まとめると、管理費はマンションの管理のためにその都度出ていく費用。
修繕積立金は、修繕が必要になったときに使われる費用です。
また、基本的に管理費は値上げされませんが、修繕積立金は建物の築年数が経つにつれて、月々の支払額が上がっていく傾向にあります。

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マンション売却時に気になる:管理費の注意点とは?

マンション売却時に気になる:管理費の注意点とは?

管理費の利用用途と修繕積立金との違いがわかったところで、続いて気になるのはマンション売却後の管理費がどうなるかでしょう。
マンション売却時に気を付けたい管理費の注意点は、以下の3つです。

  • 引き渡し後の管理費の精算方法
  • 売却後に請求が来ないように管理会社に届け出
  • 管理費を滞納している場合

以下、それぞれを詳しくご説明します。

引き渡し後の管理費の精算方法

通常、管理費の支払いは前払いとなります。
では、マンションを売却した後の管理費は、買主と売主のどちらが支払うのでしょうか?
例えば、月の途中に物件を引き渡す場合は、売主はすでに前払いで1か月分の管理費を支払っている状態でしょう。
その場合は、売却時に1か月分の管理費を日割り計算し、引き渡し後の費用分を買主に請求することも可能です。
ただし実際には、日割り計算をするのは細かい金額が発生し面倒なため、売主が1か月分を全額負担するケースが多いです。

売却後に請求が来ないように管理会社に届け出

分譲マンションに住んでいる方は、管理組合に加入し、そこから管理費等の請求が来ているのではないでしょうか。
そのため、マンション売却後は、管理組合に売却が成立したことを届け出る必要があります。
まずは売却が決まった段階で、管理会社に連絡し必要書類を取り寄せましょう。
そして、買主への引き渡しが済んだタイミングで管理組合に必要書類を提出します。
提出書類や手続きについては、事前に管理会社に確認しておいたほうがスムーズです。
もし届け出を忘れていた場合は、売却後も管理費等の請求が来てしまうので注意しましょう。

管理費を滞納している場合

マンションの売却時に一番注意したいのが、管理費の滞納です。
管理費を滞納していると、マンションの売却にも悪影響を及ぼすほか、訴訟に発展する恐れもあります。
また、管理費の支払いの請求を放置している場合は、強制的に競売に出される恐れも。
そのため、マンションの売却前にできるだけ、滞納している管理費は支払っておきましょう。
もし、滞納分の支払いが困難な場合は、マンションを売却して滞納分を精算することも可能ですが、以下のデメリットがあります。

  • 買主が見つかりにくい
  • マンションの売値が下がる

マンションを売却する際に滞納があることは、買主に告知する義務があります。
滞納していることを告知することで物件のイメージが悪くなり、買主が見つかりにくくなってしまう可能性があります。
また一般的に、売り出す前に滞納分の精算が必要なため、滞納分が引かれた売却価格で売り出すことになります。
そのため通常の売却よりも、低い価格で売り出すことになってしまうでしょう。
しかし、不動産の売却方法には、通常の売買とは異なる「任意売却」という方法もあります。
弊社では、マンションの売却の相談を受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。

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マンション売却時に気になる:管理費の値上げのタイミング

マンション売却時に気になる:管理費の値上げのタイミング

前述のとおり、管理費は修繕積立金と異なり、基本的に値上げされることはありません。
しかし、マンションによっては以下の理由で管理費が値上げされることもあります。

  • 空き室が増えた
  • 管理費を滞納している部屋が多い

管理費は、マンションの住人が分担して支払う費用です。
そのため、空き室が増えたり、滞納をしている方が多かったりなど、支払える人が減れば、当然一人ひとりの負担分も増えてしまいます。
また、管理費の値上げと同時に、同様の理由で修繕積立金も値上げされる可能性が高いです。
つまり、マンションの経営がうまくいっていないときに管理費が値上げされてしまうのです。
そうなると、入居者としても、毎月の支払いが増えて困りますよね。
そのため、マンションの管理費が値上げされたら、売却のタイミングと言えるでしょう。

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まとめ

今回は、マンションの売却を検討中の方に向けて、管理費の概要と注意点、売却タイミングについて解説しました。
一般的にマンションを売却するときは、月の途中に物件の引き渡しであっても管理費は売主が負担するケースが多いです。
また、管理費を滞納している場合は買主が見つかりにくくなり、売却が難しくなるため注意が必要です。
管理費が値上げされた場合は、売却するタイミングと言えるでしょう。
豊中市、吹田市、堺市、大阪市を中心に大阪エリアで不動産売却をご検討中の方は、「不動産売却サポート関西(株)」のホームページより、無料査定依頼がご利用いただけます。
「マンションが売却できるか心配」とお悩みの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

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