大阪で不動産を売却するときに発生する費用の種類とは?目安を押さえよう

2021-09-07

大阪で不動産を売却するときに発生する費用の種類とは?目安を押さえよう

この記事のハイライト
●不動産売却では仲介手数料・印紙税・抵当権抹消費・譲渡所得税・その他の費用など5種類の費用が発生する
●不動産の売買金額は大きくなるため、仲介手数料も金額がかさみがち
●抵当権を抹消しないと売却できないので、抵当権抹消登記は確実におこなう

不動産を売却すると、数百万円から数千万円の収入が発生します。
しかし同時に出ていく費用もあり、あらかじめ予定していないと「思ったより手元に残らない」とガッカリすることも。
そこで今回は、不動産売却で発生する費用には、どのような種類があるのかをご紹介します。
費用のうち金額が大きくなりがちな仲介手数料と、内容がわかりづらい抵当権抹消費用については、あわせて詳しく解説します。

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不動産売却で発生する費用は大きく分けて5種類

不動産売却で発生する費用は大きく分けて5種類

不動産を売却する際に発生する費用は、大きく分けて以下の5種類あります。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売却に際し、不動産会社に買主を見つけてもらい、契約を進めてもらう仲介を依頼したときに発生する費用です。
仲介手数料について詳しくは、次章で解説します。

印紙税

印紙税は、買主と交わす売買契約書に印紙を貼り、消印することで納める税金です。
売買契約書に貼る印紙の金額は、売買金額によって以下のように定められています。
<売買契約書に記載された契約金額に対する印紙税額>

  • 100万円超~500万円以下:1,000円
  • 500万円超~1,000万円以下:5,000円
  • 1,000万円超~5,000万円以下:10,000円
  • 5,000万円超~1億円以下:30,000円
  • 1億円超~5億円以下:60,000円

※上記は2022年3月31日まで実施されている軽減措置適用後の金額
売買契約書は売主用と買主用にそれぞれ1通ずつ作成されるので、印紙税も1通分ずつ負担するのが一般的です。

抵当権抹消費用

抵当権抹消費用とは、売却する不動産を住宅ローンを借り入れて購入していた場合に設定されている抵当権を抹消するための費用です。
抵当権抹消費用についても、後ほど詳しく解説します。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却して出た利益(譲渡所得)に対してかかる税金を指し、所得税、住民税、復興特別所得税の3つが含まれます。
譲渡所得税は、まず譲渡所得がいくらになるのかを計算し、それに譲渡所得税率を掛けることで算出します。
譲渡所得の算出方法
譲渡所得は、以下の計算式を使って求めます。
譲渡所得=不動産の売却価格-(取得費+譲渡費用)
このうち取得費とは、該当の不動産を取得する際に支払った購入費や仲介手数料などから、建物の減価償却費を差し引いた金額を指します。
一方譲渡費用は、売却するときに要した仲介手数料や測量費などの経費のことです。
売却価格からこれらを差し引いたものが、譲渡所得になります。
たとえば取得費3500万円の不動産を、譲渡費用600万円かけて5,000万円で売却した場合だと、
譲渡所得=5,000万円-(3,500万円+600万円)=900万円
となり、譲渡所得は900万円と算出されます。
譲渡所得税の算出方法
譲渡所得税の税率は、売却する不動産を所有していた期間によって異なる以下の2種類があります。

  • 短期譲渡所得税率(所有期間が5年以下の土地・建物):39.63%
  • 長期譲渡所得税率(所有期間が5年超の土地・建物):20.315%

※上記の税率は、所得税・住民税・復興特別所得税を合算したものです。
たとえば先ほどの取得費3500万円、譲渡費用600万円、売却価格5,000万円の不動産が10年間所有していたものであったとしたら、
譲渡所得900万円×長期譲渡所得税率20.315%=182万8,350円
が譲渡所得税として納める税額になります。
ただし、売却したのがマイホームであれば、一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除が適用され、譲渡所得から3,000万円が控除されます。
つまり実質譲渡所得3,000万円までなら、譲渡所得税は発生しません。
譲渡所得に関しては、ほかにも特別控除や特例が複数用意されているので、適用されるものがないかを調べることが大切です。

その他の費用

不動産売却に際しては、その他以下のような費用がかかるケースもあります。

  • 建物を解体するのにかかる解体費
  • 廃棄物の処分費
  • 敷地の測量費

また引っ越し費や新居の家具などの購入費といった費用も必要です。
必要になる費用は多めに見積もっておくことが、「こんなはずじゃなかった」といった結果を防ぐポイントです。

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仲介手数料は不動産売却で仲介を依頼した際にかかる費用

仲介手数料は不動産売却で仲介を依頼した際にかかる費用

それでは不動産売却で必要になる費用のうち、負担が大きくなりがちな仲介手数料について解説します。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産会社と媒介契約を結び、買主を見つけてもらって売買契約を結んだ際に支払う報酬金を指します。
仲介手数料はあくまで成功報酬であるため、媒介契約を結んでも、最終的に買主との売買契約が成立するまでは支払う必要はないことが特徴です。

仲介手数料の算出方法

仲介手数料は、宅地建物取引業法で定められた上限の範囲内であれば、不動産会社が自由に決めていいとされています。
仲介手数料の上限は、売買価格によって以下のように決まっています。

  • 200万円以下の部分:取引額の5%
  • 200万円超~400万円以下の部分:取引額の4%以内
  • 400万円超の部分:取引額の3%以内

なお、売買価格には消費税を含めませんが、報酬額には別途消費税がかかります。
売買価格が400万円を超えるケースでは、上記をまとめて以下の計算式を用いると簡単に算出が可能です。
仲介手数料=(売買価格×3.3%)+6万6,000円
※消費税10%の場合
たとえば不動産の売却価格が5,000万円だった場合、仲介手数料は
仲介手数料=5,000万円×3.3%+6万6,000円=171万6,000円
となります。
仲介手数料は、わずか3%少しといえども、不動産の売買価格は高額になりがちなので、仲介手数料の負担も大きくなることが特徴です。

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抵当権抹消費用は不動産売却の際抵当権を抹消するための費用

抵当権抹消費用は不動産売却の際抵当権を抹消するための費用

それでは最後に、抵当権抹消費用について解説します。

そもそも抵当権とは

抵当権とは、金融機関に住宅ローンなどを借り入れする際に、万一返済が滞ったときに担保とすることを指します。
住宅ローンは一般的に、数十年かけて返済していくものなので、借り入れたときには返せる見込みがあったとしても、なにがあるかわかりません。
もし返済できない事態に陥ったとき、担保とした不動産を売却し、優先的に返済に充てるために金融機関が確保しておく権利です。

抵当権を抹消する理由

抵当権がついている不動産を売却するときは抵当権を抹消する必要があります。
ローンを完済している場合には、抵当権自体は自然消滅していますが、登記簿の記載は抹消手続きをしない限り残ったままです。
買主に抵当権がないことを証明するためにも、抹消登記は確実におこないましょう。

抵当権の抹消に必要な費用

抵当権抹消登記にかかる費用は、以下のとおりです。
1,000円/不動産1件
たとえば土地2筆、建物1棟の土地付き一戸建てであれば、3,000円となります。
ほかに事前調査と抵当権抹消確認の費用が、それぞれ以下のとおり必要です。

  • 登記情報提供サービスで閲覧:334円/1件
  • ネットでの請求:500円/1件
  • 法務局窓口での請求:600円/1件

なお抵当権抹消登記は自力でも可能ですが、書類を作成する手間と時間を考えると、3~5万円程度の報酬は発生するものの、司法書士に依頼するのが無難です。

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まとめ

不動産売却に際して発生する費用の種類をご紹介し、仲介手数料と抵当権抹消費用について詳しく解説しました。
不動産売却は何度も体験することではなく、わからないこと、不安なことが多いのではないでしょうか。
不動産売却サポート関西(株)では、大阪で不動産売却をする方を全力でサポートしていますので、些細なことでもご相談してください!

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